轉讓土地使用權收入如何進行稅務處理

轉讓土地使用權收入如何進行稅務處理

問：按照現行營業稅政策的規定，轉讓無形資產是指無形資產的所有權或使用權的行為，應按轉讓土地使用權向對方收取的全部價款和價外費用的5%計算應繳納的營業稅。2013年10月我公司發生轉讓土地使用權業務，請問，這部分收入在企業所得稅如何計算收入？在《企業所得稅年度納稅申報表》附表《收入明細表》中怎樣填列？

湖北省泰華技術開發有限公司 張海濤

答：1．企業轉讓土地使用權，一般會涉及以下稅種：

（1）營業稅。《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發〔1993〕149號）規定：轉讓無形資產是指無形資產的所有權或使用權的行為，應按轉讓土地使用權向對方收取的全部價款和價外費用的5%計算應繳納的營業稅。

應當注意，關于營業稅的應納稅額，根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）的規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。

（2）土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）規定：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物（以下簡稱房地產）并取得收入法人單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

（3）企業所得稅。根據《中華人民共和國企業所得稅法》（主席令第63號）及其實施條例的規定，轉讓土地使用權取得的收入計入企業當期應納稅所得額，按適用稅率計征企業所得稅。

（4）印花稅。根據印花稅的相關規定，轉讓土地使用權應按“產權轉移書據”計算繳納印花稅。稅率為萬分之五。

2．取得土地使用權何時繳納土地使用稅問題。

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第483號）的規定，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定的稅額在取得的次月起繳納城鎮土地使用稅。

《財政部、國家稅務總局〈關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知〉》（財稅〔2006〕186號）規定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定土地交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

企業（公司）轉讓屬于自己所有的土地使用權，其取得的收入屬于財產轉讓收入，按規定應并入轉讓當期該企業（公司）的應納稅所得征收企業所得稅。

企業（公司）轉讓土地使用權等資產的成本和發生的費用，包括轉讓資產繳納的營業稅、城建稅及教育費附加、土地增值稅、印花稅等，可在稅前據實扣除。

土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的增值稅。即轉讓房地產取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額。

非房產開發企業（包括個人）扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）舊房及建筑物的評估價格。具體是指在轉讓已使用的土地及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新率后的價格。評估價格須經當地的稅務機關確認。

（3）與轉讓房地產有關的稅金。

易地重建的支出不屬于法定扣除項目，不能扣除。

【填報技巧】上述收入在《企業所得稅年度納稅申報表》附表一（1）《收入明細表》第21行“出售無形資產收益”中填列。該欄填報納稅人因處置無形資產而取得的凈收益。

商 君