舊城改造利益模型研究

張紅等

摘 要：隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，日照做為一新崛起的海濱城市，自2007年以來，經(jīng)過幾年來的對七十多個舊城區(qū)改造，已完成改造片區(qū)的群眾親身感受到了舊城改造所帶來的變化，享受到了舊城改造所帶來的益處。但是舊城改造是一項涉及面極廣的社會工程，我國目前大都是以開發(fā)商為主導(dǎo)，政府參與的模式。因此，處理好各方的長短期利益及公眾影響是舊城改造模型研究的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：舊城改造； 模型研究； 利益

Abstract：With the high speed development of economy， rizhao as a new rising seashore city， Since 2007， after several years of more than seventy of the old city reconstruction， has completed the transformation of the area to urban renewal experience brought about by the change， enjoyed the benefits of old city reconstruction. But the urban renewal is a very wide range of social engineering， Our country at present is most developers for the leading，the government involves in the model. Therefore， deal with the interests of all parties and the public is short and long influence reconstruction model the basis of study.

Keywords： old city reconstruction model research interests

舊城改造是通過利益主體博弈模型滿足各方長短期利益的，目前我國大都是以開發(fā)商為主導(dǎo)，政府參與的模式。但在利益分配關(guān)系中，滿足村民/村集體、開發(fā)商及政府三方的長期利益是舊城改造項目開發(fā)的約束性目標(biāo)。

從長短期利益來看，村民/村集體、開發(fā)商及政府三方的利益可以分析如下：（見18頁分析關(guān)系圖）

1. 村民/村集體：

1.1對政府及開發(fā)商的關(guān)系：

①村民/村集體→政府：配合舊城改造工作的進行，實行統(tǒng)一的城市規(guī)劃，防止及停止非法搶建。

②村民/村集體→開發(fā)商：建設(shè)符合可持續(xù)發(fā)展理念的優(yōu)質(zhì)社區(qū)，使舊城改造工程順利進行實施，并有效地促進城市未來的發(fā)展。另外可以由開發(fā)商提供充足的啟動和建設(shè)資金。

1.2 對村民/村集體短長期利益：

①短期利益：獲得合理的補償及財產(chǎn)升值，

②長期利益：獲得合理長期收益保障、就業(yè)機會；融入城市獲得市民身份以及相應(yīng)的社會保障、居住環(huán)境改善。

2.政府：

2.1 對村民/村集體及開發(fā)商的關(guān)系：

①政府→村民/村集體：實現(xiàn)村民戶籍轉(zhuǎn)變，有利于加快城鄉(xiāng)一元化建設(shè)；減免村民回遷房及商品房購置的稅費，減輕村發(fā)的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)；提供教育、醫(yī)療、就業(yè)等社會保障體系；盡快依法開展土地及房屋確權(quán)工作，有利于杜絕小產(chǎn)權(quán)房的滋生；指導(dǎo)村民/村集體成立經(jīng)濟實體，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展。

②政府→開發(fā)商：確定較優(yōu)惠的土地出讓價格，有利于吸引有實力的開發(fā)商參與建設(shè)；減免開發(fā)企業(yè)有關(guān)稅費征收；減免開發(fā)企業(yè)配套費用；簡化開發(fā)企業(yè)辦事程序，加快開發(fā)速度，縮短拆遷回搬時間；結(jié)合實際情況提供彈性規(guī)劃控規(guī)指標(biāo)，賦予開發(fā)商容積率補償，并在建筑密度、綠化率等指標(biāo)方面給予優(yōu)惠。

2.2對政府短長期利益：

①短期利益：區(qū)域環(huán)境得到改善；樹立城中村改造的示范。

②長期利益：通過改造實現(xiàn)二七區(qū)形象的提升，促進城市建設(shè)發(fā)展、社會穩(wěn)定以及增加經(jīng)濟產(chǎn)出和稅收。

3.開發(fā)商：

3.1 開發(fā)商對村民/村集體及政府

①開發(fā)商→村民/村集體：確定合理的補償方式保證村民的財產(chǎn)升值；提供商業(yè)等高收益物業(yè)以及出租住宅保證長期經(jīng)濟收益；提供就業(yè)機會；協(xié)助村民/村集體成立經(jīng)濟實體，保證收益物業(yè)的長期有序經(jīng)營；提供高品質(zhì)的回遷住宅及優(yōu)美居住環(huán)境。

②開發(fā)商→政府：建設(shè)符合可持續(xù)發(fā)展理念的優(yōu)質(zhì)社區(qū)；提供充足的啟動和建設(shè)資金。

3.2 對開發(fā)商的短長期利益：

①短期利益：在土地日益緊張和房價調(diào)控的大政策下，舊城改造開發(fā)為開發(fā)商帶來一線商機。

②長期利益：能在企業(yè)規(guī)劃中打出自己的品牌。

結(jié)合相關(guān)案例：

正是基于以上三者的長短期利益關(guān)系，日照市政府、XX房地產(chǎn)開發(fā)公司和ZS社區(qū)聯(lián)合，自2007年以來先后開發(fā)了ZS南北社會及XF新村共計20萬平米的社區(qū)。為日照的沿海規(guī)劃創(chuàng)造了最基本的條件，極大地改善了居民的生活條件，也為開發(fā)商創(chuàng)造了合理的利潤。

參考文獻

[1] 世聯(lián)舊城改造研究模型

[2] 關(guān)于日照市舊城改造情況的報告.日建字[2007]41號

[3] 潘渝川、梁雨林.合作經(jīng)濟與科技，2010.4