房地產(chǎn)這頭“驢”還不能殺

今年以來，中國經(jīng)濟生活中，有兩大熱點話題：一是穩(wěn)增長又成為各級政府最重要的工作，以及宏觀經(jīng)濟政策的首要目標(biāo)，二是房地產(chǎn)降溫引發(fā)了各界人士的強烈關(guān)注。

房地產(chǎn)業(yè)是事實上的支柱產(chǎn)業(yè)，它在國民經(jīng)濟中的地位，集中體現(xiàn)在全國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，這一指標(biāo)從2000 年的4.2%，持續(xù)攀升到2013 年的5.9%。由于我國統(tǒng)計體系低估了自住房的虛擬租金，所以這一比重是被低估的。美國、日本的房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 的比重，都在10%以上。另外一個指標(biāo)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP 的比重，從2000 年的5%，持續(xù)上升到2013 年的15.1%的水平。

那么，今年以來情況如何？今年一季度全國GDP 增速只有7.4%，而增長的全年目標(biāo)是7.5%。于是4月份以來，多數(shù)國務(wù)院常務(wù)會議的內(nèi)容，都與穩(wěn)增長、微刺激有關(guān)，二季度GDP 增速雖然升至7.5%，但上半年同比增速仍然是7.4%。而經(jīng)濟增速低迷的重要原因之一就是全國房地產(chǎn)市場降溫。

房地產(chǎn)主要通過三個路徑影響經(jīng)濟。其一，房地產(chǎn)開發(fā)投資。驅(qū)動中國經(jīng)濟增長的三駕馬車中，固定資產(chǎn)投資一直是頭馬，其中又包含基建、房地產(chǎn)、工業(yè)三塊投資。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長14.1%，遠(yuǎn)低于去年約20%的增速，也低于17.1%的全社會固定資產(chǎn)投資增速。由此可見，房地產(chǎn)正在拖經(jīng)濟后腿。與之相關(guān)的是，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下降16.4%，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)業(yè)的諸多上游和中游產(chǎn)業(yè)，比如水泥、鋼鐵、建筑、機械等。

其二，商品房銷售。今年上半年，全國商品房銷售面積同比下降6%，而去年全年增長17.3%。商品房銷售情況主要影響房地產(chǎn)業(yè)的中下游產(chǎn)業(yè)，比如裝修、家居等。此外，商品房銷售速度的放緩，將會嚴(yán)重影響房企資金回籠，進而影響到房地產(chǎn)開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、民間高利貸等金融市場環(huán)境，將會造成金融機構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量下降，增加金融風(fēng)險。

其三，賣地款與房地產(chǎn)稅收。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降5.8%，土地成交價款增長9%。按這一態(tài)勢，今年全國的土地出讓金，應(yīng)當(dāng)會下降，而去年是歷史紀(jì)錄的4.1 萬億元。另外，土地和房產(chǎn)（包括二手房）交易量的下滑，對于契稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅、房地產(chǎn)所得稅、土地增值稅等影響較大，對地方政府稅收造成負(fù)面影響。進而政府會抑制財政支出和政府投資，最終影響經(jīng)濟增長。

由此可見，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)的降溫，已經(jīng)對經(jīng)濟增長造成各種負(fù)面影響。而決策層面，對于房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度表現(xiàn)為：一方面加大棚改、住房保障力度，通過惠民生的角度增加房地產(chǎn)投資建設(shè)量；另一方面提出“分類指導(dǎo)”“雙向調(diào)控”，房地產(chǎn)政策表面平穩(wěn)，實質(zhì)趨松。按我國經(jīng)濟、社會、房地產(chǎn)業(yè)所處的歷史發(fā)展階段，以及國家大力推進新型城鎮(zhèn)化的特殊背景，中國房地產(chǎn)市場崩盤的可能性不大。但基于大多數(shù)城市住宅庫存較大、部分城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫初露的情況，不可忽視商品房市場降溫對經(jīng)濟增長的負(fù)面作用。避免樓市顯著降溫，確保經(jīng)濟增長目標(biāo)，防范金融風(fēng)險，三者密切相關(guān)。因此，房地產(chǎn)這頭“驢”，還不能殺。