胡葆森：談我國房地產業的未來

如果簡單地按照發達國家總結出來的規律，再過十年，我國人均GDP 超過13,000 美元時，我國的房地產市場將達到供需的飽和點，但是作為城鎮化推進的主要載體，我國房地產業在未來的15-20 年內，仍有持續的增長空間。這一階段，有以下幾方面的問題關注。

1. 關于市場結構。1998 年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內的停止，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴重缺位，需求遠大于供應的局面使得房價持續快速上漲。2011 年啟動的“十二五”期間五年建設3,600 萬套保障房的計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應結構，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本抑制房價的過快上漲。

2.關于房價。按照一般的經濟學原理，商品的價格短期內由供求關系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素有時還起主導作用。十八大后，新一屆政府堅持放開并用好市場的手，有目的地讓市場規律發揮基礎性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據每個城市或區域的住房供求狀況、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平等房價構成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。

3.關于開發商。隨著市場格局調整步伐的加快，按照目前的行業現狀，再過3 ～5 年，活躍型的、每年有新項目開工的開發商數量將大幅度減少至5千家以下；……