共有產(chǎn)權(quán)房頗具中國特色

4月1日，在住建部的共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市座談會上，京、滬、深、成都、黃石、淮安6個城市被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

共有產(chǎn)權(quán)房是特殊的住房保障形式，一舉多得，具有創(chuàng)新意義，適合中國本土國情。共有產(chǎn)權(quán)房具有保障性質(zhì)，中低收入階層通過較低的價格購入部分產(chǎn)權(quán)，獲得保障，無論以后是否贖回政府手中的產(chǎn)權(quán)，一輩子都有了安居之所。他們付出的價格基本等于經(jīng)濟適用房，未來視時間長短，按照優(yōu)惠價或者市場價贖回政府擁有的部分產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于這些共有產(chǎn)權(quán)房擁有一項期權(quán)，5年或者8年時間（各城市不同），可以從政府手中贖回剩下的產(chǎn)權(quán)，成為完全產(chǎn)權(quán)房的擁有者。在北京等地，地方政府也擁有一項權(quán)利，即在交易時享有優(yōu)先購買權(quán)。這是融合了安居、期權(quán)等方式的正確激勵機制。

共有產(chǎn)權(quán)房有以下收益。

第一，國人熱愛完全產(chǎn)權(quán)房，對于暫時無法擁有“自己的房子”的中等收入夾心層，開始時以低于市場的價格擁有部分產(chǎn)權(quán)，而后通過努力可以贖回完全產(chǎn)權(quán)，這部分夾心層將成為認(rèn)真工作養(yǎng)家購房的安定階層；第二，即使無法擁有完全產(chǎn)權(quán)，居民通過支付少量租金也可以在部分產(chǎn)權(quán)房中安居。由于擁有部分產(chǎn)權(quán)，擁有未來期權(quán)，居民對于居住地的愛惜超過廉租房小區(qū)；第三，共有產(chǎn)權(quán)房價格高于經(jīng)濟適用房，政府可以借此彌補保障房建設(shè)資金的不足，起碼可以做到收支平衡。根據(jù)已有的試點，基本可以提供70%左右的保障房建設(shè)成本；最后，最重要的是，購買者需要花費較高的代價獲得完全產(chǎn)權(quán)，而政府擁有優(yōu)先回購權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)房不可能出現(xiàn)經(jīng)濟適用房式的福利大漏洞，讓開著寶馬車的人享受高檔經(jīng)濟適用房，諷刺福利制度的不公。

保障者與被保障者的權(quán)利義務(wù)放在臺面上，暗箱操作的余地很少。重點在于，共享產(chǎn)權(quán)，擁有期權(quán)，限制交易時間控制投機，政府依法享有優(yōu)先回購權(quán)。

2007年8月，江蘇淮安首創(chuàng)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房模式。房屋產(chǎn)權(quán)按照兩種比例實現(xiàn)共有：個人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7比3時，個人承擔(dān)的價格相當(dāng)于同期經(jīng)濟適用住房的價格；對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5比5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購買，個人承擔(dān)的價格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟適用住房的70%。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價格結(jié)算；5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時市場評估價格結(jié)算。非完全產(chǎn)權(quán)房在市場上交易完成，政府與下一位購房者共享產(chǎn)權(quán)。

政府投資建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房項目基準(zhǔn)價格按成本價或略低于成本價確定，市場主體或社會投資機構(gòu)開發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房項目按成本加微利的方式定價，利潤率不超過成本的3%。通過收購、回購、配建等方式取得的共有產(chǎn)權(quán)住房，其銷售基準(zhǔn)價格參照前款規(guī)定并考慮折舊等因素確定。