父母能否隨意處理未成年子女房產

案例1：

離婚后不能隨意轉走未成年子女房產

2011年，文麗與李毅的婚姻走到盡頭，兩人經法官調解和平分手，并達成協議，6歲的小女兒跟著李毅生活。

看著乖巧懂事的女兒，文麗有諸多不舍。“今生已經不可能給她一個完整的家，就只有多給她一些物質補償吧！”感到內疚的文麗選擇“凈身出戶”， 將分得的一套房產，以及1萬余元存款留給孩子。離婚當月，文麗就與李毅一起，到相關部門辦理了產權變更登記，將她名下的房產過戶給了女兒。

今年年初，文麗和李毅因為孩子撫養問題，再次鬧上法院。無意間，她發現自己過戶給孩子的房產在兩個月后便到了李毅名下。更可氣的是，李毅還用該房屋辦理了抵押貸款。

經過多方調查，原來李毅是以簽訂房屋買賣合同的方式，將屬于女兒的產權轉移到自己名下。相關部門在審核時，忽視了已離婚的監護人文麗。

為保住自己留給孩子的房產，文麗向法院提起訴訟，要求確認李毅與女兒之間的房屋買賣合同無效，將房屋所有權歸還女兒。

法院經審理支持了文麗的請求。

說法：

根據《民法通則》第十二條的規定可知，不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，民事活動由其法定代理人代理。本案中文麗的女兒六歲，屬無民事行為能力人，其民事活動應由法定代理人文麗代理。

另外，根據《房屋登記辦法》（建設部令第168號）第十四條的規定可知，因處分未成年人房屋申請登記的，應當提供為未成年人利益的書面保證。

本案中，李毅與女兒形成房屋買賣合同時，并沒有經過其女兒法定代理人文麗的同意；同時房屋買賣損害了未成年子女的利益，因此合同被判無效，文麗的請求獲支持。

案例2：

共同房產中包含有子女份額，法院判決子女權利保留在房屋中

原告胡某、被告邱某原系夫妻關系，于1996年1月生育一子邱小（即第二原告）。2003年，胡某、邱某在某市購買了一套房屋，登記的產權人為原、被告三人。2009年，胡某、邱某因感情破裂離婚，邱小隨母親胡某一起生活，但當時的離婚協議并未涉及房屋的處理問題。

2011年，胡某及邱小就房屋分割問題訴至法院，要求按原、被告每人三分之一的比例分割房產，爭議的房產歸兩原告所有，由兩原告給付被告房屋折價款。

庭審中，邱某不同意這樣的分割比例。邱某介紹，該房屋的首付款是自己賣掉之前居住的房子來支付的，每月的月供也是由他來還。購買房屋時邱小非常年幼，沒有經濟收入也沒有支付能力，因此邱小不應分得三分之一的房屋份額。但是，自己與邱小的父子關系不應隨著夫妻之間的離婚而解除，因此邱某愿意保留邱小的房屋份額，若邱小愿意隨時都可以回來居住。

法院經審理判決訴爭房屋按原被告每人三分之一的比例分割房產，但考慮到首付款是由被告支付的，判決爭議房產歸被告所有，由被告給付原告房屋三分之一的折價款，其子邱小的份額保留在訴爭房屋中。

說法

根據《物權法》的相關規定，房屋產權人登記為夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女兩人，除非有相反的證據，否則該房屋視這三人共有財產。因此，本案中原告要求按原、被告每人三分之一的比例分割房產，并無不妥。

這里涉及到分割給子女的份額如何處理的問題。從共有角度來說，不管離婚與否，父母與子女的親子關系依舊存在，因此雙方仍然具有共有基礎，不需在離婚訴訟中將子女的份額從房屋中析出。若進行析產，則子女的財產無論交由何方監管都存在風險，因此法院往往判決將子女的份額保留在房屋內。當然，法律并沒有規定，子女的財產不能析出，因而在某些特殊的情況下，法院也可以根據案件的實際狀況判決得房的父母一方給付子女房屋份額折價款。

案例3：

孩子成年后私自處置房產

父母起訴無效被駁回

2005年，趙先生與妻子將所購買的房屋登記在15歲的兒子趙強名下。2010年，未能考上大學而急于創業的趙強私自持該房屋的產權證，將房屋抵押給了銀行，從銀行貸款60萬元，后趙強未能按期償還該筆貸款，被銀行起訴到法院，法院判令趙強按約償還貸款及利息。

案件到了執行階段，趙強的父親提出該房屋是自己及妻子二人出資購買的，自己與妻子才是房屋的實際所有人，兒子趙強未經二人同意將該房屋抵押給銀行，該抵押合同應為無效，并與妻子一起訴至法院。

法院經審理后駁回了趙強父母的起訴。

說法：

依據《民法通則》第十一條的規定可知，十八周歲以上的公民是完全民事行為能力人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動。2010年時，本案中趙強已滿十八周歲，應當對自己的行為承擔法律上的責任。

本案中，雖然趙先生與妻子才是購買房屋的實際出資人，但由于法律對不動產物權實行登記公示的原則，所以其子趙強才是法律意義上的房屋所有權人，在其年滿十八周歲以后對房屋享有無限制處分權。

因此，按照民事法律行為的生效要件的相關要求，只要趙強所實施的房屋抵押行為是其真實的意思表示，且不違反法律或者社會公共利益，則為有效的民事法律行為。

法事咨詢

房產證加女友名是否需父母同意

2005年，李女士給年僅14歲的兒子買了一套房，房產登記在孩子名下。今年，兒子戀愛，在未領取結婚證的前提下，李女士的兒子執意要將女友的名字加在房產證上。李女士擔心兒子吃虧，想問：在她不同意的情況下，孩子能強行給他女友在房產證上加名么？

讀者：李甜

專家解答：

李女士在2005年是房產的實際購買人，但孩子成年后就有權處置房產。孩子今年23歲，為完全民事行為能力人，對名下的財產擁有完全的自行處分權。他在房屋產權證上添加女友名字，屬贈與行為，無需經過其他人同意，第三人非法定理由也不能加以干涉。此種情況，作為父母的，只能對孩子動之以情、曉之以理，讓其對加名行為處理要慎之又慎。在這里也提醒為未成年子女購房的父母們：如果孩子成年后私自將自己名下房屋抵押、出售、贈與，有可能會給老人的居住、養老造成重大影響，父母將所購房產登記在未成年子女名下時應充分考慮這一法律風險。

未成年人出售房產應該具備哪些條件

趙老師和愛人于2007年買了一套商品房，房產證上就登記了孩子一個人的名字。今年，他想把年滿15歲的孩子送去國外留學，但生意上資金一時間周轉不過來，他和愛人想賣掉這套房子以緩解經濟壓力。房產證上是孩子的名字，父母能直接賣房嗎？

讀者：王昕

專家解答：

根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，作為法定監護人的父母無權隨意處置被監護人的房屋。房屋產權歸孩子所有，必須經過孩子的同意才能賣房。但子女未滿十八歲，不具備完全民事行為能力，只能進行與他的年齡、智力相適應的民事活動，不能進行處置房產這一民事活動。不過法律對此也有特殊的規定，即允許特定情況下監護人（父母）為被監護人（子女）的利益處置房產，前提是經過全體監護人一致同意，由相關部門出具孩子需要大額消費的證明，還要對這些事實進行公證。

（本期說法專家：賀玲，法學博士）