內(nèi)蒙古物業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理的路徑分析

引言：物業(yè)企業(yè)發(fā)展迅速，數(shù)量大幅增長(zhǎng)，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使其實(shí)施精細(xì)化管理變得十分必要，在此背景下，文章在梳理物業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對(duì)內(nèi)蒙古物業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理的發(fā)展路徑進(jìn)行了分析。

一、引言

近些年，物業(yè)企業(yè)發(fā)展迅速，數(shù)量大幅增長(zhǎng)，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使其實(shí)施精細(xì)化管理變得十分必要。首先，外部環(huán)境的變化迫使物業(yè)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理，行業(yè)趨同性增強(qiáng)，而專業(yè)化成為企業(yè)發(fā)展的新出路，面對(duì)市場(chǎng)供需雙方的雙向選擇，市場(chǎng)化的運(yùn)作方式成為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的新主流，科技飛速發(fā)展，為智能化的物業(yè)管理提供了便利，微利時(shí)代來臨，使得精細(xì)化管理、深化服務(wù)成為時(shí)代的必然要求。其次，從物業(yè)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展來看，內(nèi)部環(huán)境的壓力是促成精細(xì)化管理的重要原因，它有助于提升企業(yè)整體執(zhí)行力，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，有助于企業(yè)控制成本、增加利潤(rùn)。在這一背景下，文章探究了內(nèi)蒙古物業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理存在的問題，并提出了適切的對(duì)策。

二、物業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理的內(nèi)容

（一）服務(wù)質(zhì)量管理精細(xì)化

精細(xì)化物業(yè)服務(wù)的實(shí)質(zhì)，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)追求企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化的高階段修煉，強(qiáng)調(diào)在企業(yè)管理的全過程都要注意對(duì)細(xì)節(jié)的觀察和把握，物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)從策劃到實(shí)施都要細(xì)致入微，始終滿足客戶的需求。

（二）人力資源管理精細(xì)化

人力資源精細(xì)化管理是企業(yè)發(fā)展的前提和保證。物業(yè)企業(yè)人力資源管理必須改變傳統(tǒng)的管理模式，使之管理層逐步意識(shí)到人力資源精細(xì)化管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的價(jià)值和深遠(yuǎn)意義，以及精細(xì)化管理對(duì)改善和提高人力資源管理和發(fā)展的推動(dòng)和規(guī)范作用。人力資源精細(xì)化管理的實(shí)質(zhì)就是力圖使組織、個(gè)人、環(huán)境三者成為有機(jī)整體，注重突出個(gè)人能力及組織功能開發(fā)的全面性和整體性，注重人力資源管理的整體性，使管理過程的力量和作用在協(xié)同中實(shí)現(xiàn)放大，由整體增長(zhǎng)和發(fā)揮系統(tǒng)的效能。

（三）企業(yè)成本管理精細(xì)化

精細(xì)化管理還可以加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的成本控制，在目前人工成本高漲的情況下，一個(gè)實(shí)現(xiàn)管理精細(xì)化的企業(yè)，一般都能夠把成本控制到最優(yōu)，因?yàn)楣芾淼木?xì)化能夠優(yōu)化流程、提高品質(zhì)、降低不必要的損耗，把可以省的錢都省下來。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施精細(xì)化服務(wù)管理戰(zhàn)略，歸根結(jié)底是為了能夠做到精心服務(wù)，講究細(xì)節(jié)，降低成本，持續(xù)提供讓業(yè)主滿意的服務(wù)。

三、物業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理的路徑分析

（一）服務(wù)質(zhì)量管理精細(xì)化

1.將物業(yè)服務(wù)納入科學(xué)量化管理

科學(xué)的管理要求有科學(xué)的計(jì)量，目標(biāo)的制訂、工作業(yè)績(jī)考核，需要通過具體數(shù)字來進(jìn)行量化，“差不多”、“大概”等字眼應(yīng)在工作中盡量避免。服務(wù)計(jì)量精細(xì)化，關(guān)鍵在于服務(wù)產(chǎn)能計(jì)量精細(xì)化、服務(wù)耗材計(jì)量精細(xì)化、服務(wù)采購成本精細(xì)化、服務(wù)管理效率計(jì)量精細(xì)化。計(jì)量是改進(jìn)的基礎(chǔ)，沒有歷史計(jì)量數(shù)據(jù)的比較，服務(wù)管理改進(jìn)與服務(wù)成本改進(jìn)控制就沒有了參照物。

2.具體管理實(shí)施方案的細(xì)化

無論是整個(gè)物業(yè)服務(wù)公司精細(xì)化管理的推行，還是單項(xiàng)成本管理方案推行，都需要做好預(yù)案，精心規(guī)劃各個(gè)步驟。方案執(zhí)行必須把握好三個(gè)環(huán)節(jié)：強(qiáng)調(diào)反饋、嚴(yán)格檢查、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。反饋以敦促其主動(dòng)性，檢查以督促其執(zhí)行力，獎(jiǎng)懲以強(qiáng)化其內(nèi)驅(qū)力。制定服務(wù)質(zhì)量考核辦法不僅要考核細(xì)化數(shù)量與質(zhì)量，還要考核物業(yè)管理隊(duì)伍綜合素質(zhì)、細(xì)化質(zhì)量效率和過程服務(wù)優(yōu)劣；不僅要加強(qiáng)系統(tǒng)內(nèi)部考核，也要注重業(yè)主和社會(huì)各界以及主管機(jī)關(guān)的評(píng)價(jià)，形成長(zhǎng)效考評(píng)機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理精細(xì)化、科學(xué)化。

3.細(xì)化管理服務(wù)的基礎(chǔ)是規(guī)范化

結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際制定必要的管理制度和管理規(guī)則更有利于物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)需要對(duì)管理服務(wù)的目標(biāo)、操作規(guī)范、運(yùn)行程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、人員和組織、成本控制、改進(jìn)跟蹤等所有管理服務(wù)環(huán)節(jié)、流程、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行準(zhǔn)確、科學(xué)的細(xì)化和量化，力求覆蓋到每一個(gè)管理和服務(wù)過程。

（二）人力資源管理精細(xì)化

1.培養(yǎng)精細(xì)化管理意識(shí)

要培養(yǎng)員工的精細(xì)化服務(wù)意識(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面要加強(qiáng)對(duì)員工的管理，但更重要的是要注重對(duì)員工的教育引導(dǎo)，如可以組織員工到精細(xì)化物業(yè)服務(wù)做得非常好的物業(yè)公司去學(xué)習(xí)高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)和精細(xì)化的待人處事習(xí)慣，了解精細(xì)化服務(wù)的內(nèi)涵，潛移默化地培養(yǎng)員工的精細(xì)服務(wù)意識(shí)。另外公司要建設(shè)一種好的精細(xì)化服務(wù)理念，用理念來引導(dǎo)員工的服務(wù)行為。最后可通過獎(jiǎng)懲分明的的考核方式來激發(fā)員工追求精細(xì)、實(shí)踐精細(xì)、崇尚精細(xì)的意識(shí)。

2.提升員工素質(zhì)

中小物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的具體情況，建立具有自身特色的、有針對(duì)性的內(nèi)部培訓(xùn)體系。針對(duì)不同職位的員工安排不同的培訓(xùn)內(nèi)容。如，保安、保潔等一線操作員工應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位技能及職業(yè)道德；客服與中層管理人員應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理政策、法律法規(guī)、服務(wù)禮儀、人際溝通技巧等方面的培訓(xùn)；高管人員應(yīng)當(dāng)接受企業(yè)的戰(zhàn)略管理、經(jīng)營(yíng)管理、人力資源管理、知識(shí)管理、創(chuàng)新意識(shí)方面的培訓(xùn)。

3.建立監(jiān)管的組織機(jī)制

西部地區(qū)大部分省市區(qū)逐步嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)升級(jí)公示制度和資質(zhì)降級(jí)淘汰制度，逐步整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序；積極推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作。例如，呼和浩特市2萬平方米以上的住宅項(xiàng)目全部進(jìn)行網(wǎng)上公告，前期物業(yè)管理招投標(biāo)達(dá)到100%。

4.建立各級(jí)專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

從政府管理部門的角度出發(fā)，要建立各級(jí)專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，同時(shí)，還發(fā)揮各類學(xué)會(huì)或協(xié)會(huì)的監(jiān)督和管理優(yōu)勢(shì)，對(duì)高級(jí)的專業(yè)管理人才進(jìn)行嚴(yán)格的考核與篩選，從而設(shè)立高素質(zhì)、高水平的物業(yè)管理隊(duì)伍，為物業(yè)管理行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展提供良好的環(huán)境。另外，政府管理部門在一定程度上要減少對(duì)物業(yè)管理公司工作的干涉，而采取民間組織或物業(yè)管理公司互相監(jiān)督的體制，使各個(gè)物業(yè)管理公司在競(jìng)爭(zhēng)中協(xié)調(diào)發(fā)展。

5.建立員工激勵(lì)約束機(jī)制

激勵(lì)的措施與手段也應(yīng)該多樣化和具有針對(duì)性，物質(zhì)激勵(lì)與非物質(zhì)激勵(lì)并重。在物質(zhì)激勵(lì)方面，可以采用多樣化的薪資形式，如工資、獎(jiǎng)金、紅利、利潤(rùn)分享、股票分紅等，完善社會(huì)保險(xiǎn)與福利待遇，績(jī)效工資與崗位工資相結(jié)合，把員工的薪資和企業(yè)效益、個(gè)人業(yè)績(jī)結(jié)合起來；在非物質(zhì)激勵(lì)方面，企業(yè)要關(guān)注員工心理需求的滿足，幫助員工獲得工作成就感、能力提升、自我成長(zhǎng)，鼓勵(lì)員工參與管理決策，提供晉升平臺(tái)，關(guān)心尊重員工，為員工營(yíng)造一個(gè)融洽的團(tuán)隊(duì)工作氛圍。通過利用非物質(zhì)激勵(lì)，彌補(bǔ)中小物業(yè)管理企業(yè)物質(zhì)薪酬競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較差的劣勢(shì)，吸引并留住人才。

（三）企業(yè)成本管理精細(xì)化

1.落實(shí)成本核算工作

成本核算不僅會(huì)直接影響到物業(yè)管理企業(yè)對(duì)成本的預(yù)測(cè)、核算、分析等的控制，還會(huì)影響企業(yè)的成本和經(jīng)營(yíng)決策，同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)本企業(yè)成本計(jì)劃執(zhí)行狀況的監(jiān)查和分析，以便對(duì)企業(yè)的成本控制有效的管理，并通過對(duì)成本管理的評(píng)價(jià)探討如何改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，降低企業(yè)的成本。因此，各物業(yè)管理企業(yè)一定要注意重視和加強(qiáng)自身的成本核算。

2.進(jìn)行全面預(yù)算管理

全面預(yù)算是指由一系列預(yù)算構(gòu)成的體系，它是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，公司全體員工參與，涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全部?jī)?nèi)容的預(yù)算體系。推行全面預(yù)算管理，對(duì)企業(yè)了解家底，有效調(diào)動(dòng)和分配資源，把握機(jī)遇，爭(zhēng)取主動(dòng)等具有十分重要的意義。可以認(rèn)為，企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)精打細(xì)算，最有效地配置好企業(yè)的各類資源，才能從源頭上降低成本費(fèi)用，改善資金流，最終能達(dá)到提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的目的。因此內(nèi)蒙古物業(yè)公司很有必要實(shí)行全面預(yù)算管理。

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（作者單位：內(nèi)蒙古商貿(mào)職業(yè)學(xué)院）