探析房地產精裝修設計管理

基于近年來房地產住宅精裝修項目的快速發展及針對房地產住宅精裝修項目的投訴也日益增多這一事實，在對房地產住宅精裝修項目特點及存在問題進行了分析的基礎上，著重對房地產精裝修設計管理這個問題，進行了較為深入探討。

引言

伴隨著我國房地產的快速發展以及人們人們生活水平的持續提高，也促使了房地產住宅項目日益向精裝修這個方向發展。當前我國南方地區及東南沿海城市房地產發展較快，也較為成熟，故我國房地產精裝修房主要集中在這些地區的大城市，其中精裝修比例最高的要數廣東省的廣州這個特大城市，根據相關資料可知，其所銷售的精裝修房占銷售住宅的百分之七十多。就房地產開發商而言，進行住宅項目精裝修，不僅可促使住宅項目檔次的大幅度提升，而且還可促使項目產品的附加值得到極大的提高，與其他住宅項目競爭產品相比較，其產品的巨大優勢就得到了極大的體現；同時，進行房地產住宅項目精裝修，也可以在大宗采購過程中實現材料采購成本的大幅度降低，為房地產開發商營造一個新的利潤增長點；還有一部分房地產開發公司主動與這些精裝修公司進行合作，達到有效規避稅費、降低生產成本的效果；此外，進行房地產住宅項目精裝修，還可對精裝修房進行有效預算來實現在較長時期內無償擁有裝修款，以降低開發商的財務費用。所以，當前許多房地產開發商更樂意于精裝修交樓。但是，對于那些小業主來講，因對精裝修深入了解不夠，在房地產精裝修設計管理等方面還未能做到有效把控，特別是隨著我國房地產企業規模的日益擴大，其管理難度也日益增大，一旦處理不好這些問題，都將對我國房地產開發商的信譽和銷售帶來極為不利的影響。正是基于此，以下在對房地產住宅精裝修項目的特點及所存在的問題進行分析的基礎上，著重對房地產精裝修設計管理這個問題，進行一些探討。

關于房地產住宅精裝修項目的特點及存在的問題分析

房地產住宅精裝修特別是大批量的精裝修與普通的酒店裝修具有很大的不同，房地產精裝修不僅具有工業化裝修所需的合理組織施工工序方面的問題，而且還具有其所需的全局調度管理方面的問題；此外，就小批量住宅普通裝修所要面對的那些繁瑣細節管理，房地產精裝修同樣也要面臨著。因此，進行房地產精裝修，其設計管理要牽涉到產品各個方面的環節。具有較高水平的精裝修隊伍，當前我國還是較為缺乏的；因其實際管理水平與市場實際要求還具有較大的差距，故經常要受到來自較小業主的投訴。總的看來，有關房地產住宅精裝修項目的質量問題，是現階段客戶投訴比較多的問題，而且對于這些客戶投訴較多的有關質量問題，房地產開發商也未能做到進行及時處理，或者及時跟客戶進行有效溝通；這些問題的存在的存在，不僅影響了房地產開發商的信譽度，而且也對其產品的銷售額帶來了極為不利的影響。因此，做好房地產精裝修設計管理，提高我國房地產住宅精裝修項目質量就顯得極為重要。

關于做好房地產住宅精裝修項目設計管理的探討

（1）確定好裝修設計單位。實踐表明，不管是什么工程項目，要達到有效管理這項工程項目的目標，最為重要的就是加大力度對其設計進行管理。就房地產住宅精裝修項目而言，在完成其主體工程設計以后，就一定要著手落實好裝修設計單位。作為設計裝修單位，不僅可對整個住宅套內的所有平面布局實施最佳優化，而且還可對整個住宅套內的所有水電末端進行最佳優化，此外，設計裝修單位還會結合住宅項目具體情況，制定出相應的最佳精裝修優化方案；與此同時，房地產開發商可組織兩個或兩個以上的設計裝修單位來相互補充這些精裝修優化方案，通過相互補充來促使裝修方案逐步完善起來；在此基礎上再根據精裝修圖紙的具體要求，來對整個住宅套內的諸如給水和排水點位、開關插座位置等進行有效確定；尤其是對不同施工環節的銜接問題，一定要予以重點解決好，在整個房地產住宅項目實施精裝修過程中，一定要確保土建、裝修不發生相互脫節這種情況，以此來實現整個住宅套內的所有空間布局更為科學、更為合理。

（2）做好設計前的準備工作。在進行設計之前，有關房地產開發商所提供的材料庫的產品規格、產品樣式、產品品質以及產品安裝方式等，精裝修設計人員一定要進行深入了解，特別是在確定有關衛生生間和廚房設備的空間尺寸之前，一定要先對這些設備進行排列之后方可確定，這樣就可有效避免廚房用具、潔具進場以后因尺寸不符而無法進行正常安裝等情況的出現。此外，為有效確保土建施工能達到精裝修的要求，在實施土建施工之前，一定要先把精裝修設計方案制定出來，這樣就不會因裝修需要而讓土建施工出現較大規模的改變。

（3）把建筑做法標至精裝修完成面上。在實際當中，就精裝修施工圖和土建施工圖而言，它們的設計是由不同設計院來完成的，故許多土建建筑做法不同于精裝修要求，因而要求把建筑做法表中的有關墻面、地面及頂棚的建筑做法在精裝修完成面予以標注，這樣可確保各個施工單位能對精裝修做法有個較為深入的了解。

結束語

總之，房地產精裝修設計管理不僅僅是技術問題，更多的是管理方面的問題；因此，在生產實際當中，深入分析和探討房地產精裝修設計管理問題，這對于確保精裝修建筑工程質量、促進我國房地產業持續快速發展均具有重要的意義。

（作者單位：常州智庫商業管理服務有限公司）

作者簡介：徐璐（1984—），女，漢族，江蘇常州人，本科，研究方向：商業設計。