“一鋪養三代”風光不再

【編者按】“一鋪養三代”的說法，對于大多數商鋪來說，現在已成一個遙不可及的奢望。

投資回報率遇冷

目前在一二線城市中黃金商業圈的商鋪的租金平均回報率大約在4%，比2013年時的平均租金回報率6%，相差了兩個百分點，一年就差數萬元，而一些地段不是很理想的商鋪的租金平均回報率不到3%。

要知道黃金時期，好地段的商鋪平均租金回報率可以達到10%，最高可達12%。

電商沖擊不可小視

據義烏國際小商品城招商部負責人透露，2012—2013年是炒鋪的高峰期，隨便一個攤位轉讓價就是幾十萬元，而且搶購者眾多，而進入2014年，攤位的價格大幅降低，原先三四十萬元的攤位，現在降到十幾萬，也沒有人要。其根本原因就是被電商沖擊。

現在人們購物習慣去網上，實體商鋪實際已經成為了人們的“試衣間”、“展示區”……所以導致實體商鋪只有客流，沒有錢流。在收入不斷減少的前提下，越來越多的經營者不愿意經營實體鋪，不斷的轉讓，導致市場的供給量增大，而需求量不斷萎縮。

另外，據國內商鋪投資知名人士姜先生透露，目前市場的供需已經發生了變化，過去商鋪是一鋪難求，而現在不論是一二線城市，還是三四線城市，甚至是縣級城市，商鋪的庫存量都過大，以北上廣為例，商鋪的存量至少需要4—7年才能消化掉，加之整體經濟環境不理想，所以商鋪投資遇冷。

商鋪投資需謹慎

商鋪投資大環境不理想，并不意味著商鋪投資沒有錢賺，投資者要想賺錢還必須要搞清楚幾個問題：

一是，商鋪緊鄰街道，但是一定要方便停車?，F在汽車已經成為了人們的代步工具，如果商鋪地段不錯，人流量大，但是不方便人停車，再好的人氣也聚不起來，很難帶來財富。這種人氣旺，只是一個虛假繁榮而已。

二是，投資的商鋪要做什么業態，從目前趨勢看，零售業態的商鋪幾乎沒有升值空間，因為所有的商品都可以通過網絡銷售，人們進入店最多也是試試商品，購買幾率不高。反觀一些具有服務性和體驗性的商鋪則無法被網店所取代，比如餐廳、酒吧、KTV、健身、美容美發等，這些業態，無論電子商務發展多龐大，也始終無法取代。而這樣的業態對于周邊環境要求較高，如臨街、好停車、面積大、朝向好……這些都是投資者需要考慮的要素，否則再理想的商鋪不適合市場有需求的業態，同樣賺不到錢。

三是，哪些商鋪是雷區，絕對不能碰。商鋪面積小于40平方米的絕對不能碰，因為商鋪過小往往是開發商為了快速回籠資金，往往會把商鋪分割成小面積的商鋪，但這種做法沒有考慮后期投資者的經營，脫離了各種商業業態的具體需求，投資者很難出租成功;社區商鋪需要謹慎沒資，盡管國家大力發展社區商業，但是目前國內的現狀是真正成熟的社區，周邊幾乎沒有商鋪設置，大多數民房改裝，而配置完善的社區，往往并不成熟，無論是入住人口，還是周邊的商業環境，社區的合理投資期大約還要等上三四年的時間;第三，售后包租的商鋪千萬不要碰，目前市場上的售后包租一般會規定包租期限，通常有5.8年，每年給予一定的投資回報，如8%，稍高一些可以達到10%。專家表示，售后包租形式從某種程度上來說，其實是一種營銷手段，即使開發商兌現了承諾，但租賃期限結束之后又該怎么辦？而且從實際運作狀況看，很多開發商根本就不兌現承諾，受損失的就是小業主。

商鋪投資可考慮三大要素

業內專家劉力指出，如果投資者依然有投資想法，不妨參考以下三個要素：

一是，跟著銀行走?，F在很多銀行都要開社區銀行，而且一旦扎根至少是10年以上。一般銀行選擇的社區都是經過專業機構評估的，所以投資者只要跟著銀行選擇社區商鋪，不會出現貶值現象。

二是，選擇房價中等以上的區域選鋪。所謂房價中等以上，是指商鋪周邊區域小區的平均售價在投資者所處區域平均價格以上，這樣的區域說明周邊消費水平較高，很多業態容易生存，商鋪出租幾率高。

三是，注定結合“020”形式?，F在電子商務發展迅速，商鋪投資者也必須與大形勢結合，可以選擇一些偏遠的地區投資大型商鋪，將其改造倉儲，適應網店經營者的需求。