在商品房明碼標價監管中運用協調機制解決疑難問題的探討

朱 超

（上海理工大學 管理學院，上海 200093）

在商品房明碼標價監管中運用協調機制解決疑難問題的探討

朱 超

（上海理工大學 管理學院，上海 200093）

明碼標價是包括商品房在內的所有大宗商品交易的基本規則，是市場公開原則的進一步體現，這是我國對房地產行業經營活動的進一步規范。然而，在商品房銷售明碼標價監管中遇到的很多的疑難問題，通過對這些疑難問題的分析，推出了在商品房明碼標價監管中運用協調機制解決疑難問題的探討。

明碼標價；商品房；協商機制

明碼標價應該是對大宗商品交易基本的規則，其中也包括了商品房，這也市場公開的進一步體現，這是我國對房地產經營活動的進一步規范。對于明碼標價的定義是指商品房經營者在銷售商品房時按照相關法律法規的要求，在醒目位置公示商品房的價格，以及相關的其他影響商品房價格的其他因素。于是，我們看到這個規定的內容超出了大宗商品標價的內涵，將“影響商品房價格的其他因素”也列入明碼標價的內容之一，為管理者自由管理價格留下空間，同時給開發商經營出了一道有不確定答案的課題。

商品房銷售明碼標價工作存在以下一些問題:未在售樓處醒目位置明碼標價；未標示商品房價格相關因素；不按備案的價格銷售等。導致這些問題的原因可能包括:政策宣傳、開發企業的認識、監管等方面存在盲區以及處罰力度有限，起不到教育、威懾、改正、重視的作用。

基于以上原因我們提出了在商品房明碼標價監管中運用協調機制解決相關的疑難問題。行政協調，是指協調、調整行政系統與外部環境之間，行政系統內部縱橫向之間的各種關系，使之分工合作、權責清晰，相互配合、有效地實現行政目標和提高整體效能的行為。在對于行政協調的應用中，要處理好三方面的關系。

1　監管中協調與外部環境的關系

外部環境變化包括房地產價格方面法律法規的更新變化。價格監管部門應及時出臺相關商品房明碼標價監管政策，以增強行政系統適應外部環境變化的能力。此外，外部環境變化還包括價格監管部門對房地產價格舉報投訴的妥善處理。如何妥善處理這方面的投訴，將這些價格投訴控制在可控范圍，不能使其成為社會影響較大的事件。

2　監管中協調內部縱橫向的關系

協調內部縱橫向的關系，其實就是協調對各部門之間的合作關系，做到自選共享，信息共用，使每個部門的工作效能有所提高，真正做到一加一大于二的效率。

3　商品房銷售明碼標價監管中運用協調機制的對策

3.1建立案前協調化解機制

政策宣傳，提醒告誡。加強對房地產企業關于明碼標價相關制度的政策解讀，讓相關負責人了解明碼標價的重要性，事先告誡商品房銷售實行備案管理，嚴格實行商品房銷售明碼標價制度，堅決杜絕沒有執行明碼標價的事例發生。

加強指導，規范標價。為了規范房地產企業做好明碼標價工作，價格主管部門同房管部門應該積極組織房地產企業相關的負責人和營銷人員學習交流會，對如何做好相關工作有所了解。

跨前一步，關口前移。價格主管部門積極探索價格執法的新方法、創新價格執法行為，逐步建立預防、服務、規范在前，監控、檢查、處罰在后的創新型監管協調機制，做到關口前移，在事前防范上多做工作，用足用好協調機制，把價格違法行為消除在萌芽狀態。

3.2建立案件協調調解機制

平時巡查與適時開展專項檢查相結合，使得消費者利益得到維護。要做好商品房銷售明碼標價的監管工作，就要加強市與區縣各職能部門的配合。加強售樓現場的巡查，加強商品房明碼標價監管，這是一項長期工作，需要價格主管部門常抓不懈，并采取定期和不定期的檢查工作。

發現問題，約談企業，主動消除影響，使得企業錯誤得到糾正。當前地方政府對房地產企業非常關心，因為房地產企業對地方稅收起到不小的重要。因此，對房地產開發企業的處理過程都要謹慎操作，從檢查到處罰過程都要謹慎細致，對檢查過程發現的問題，采取處理之前約談的方式就顯得尤為重要，進一步宣傳價格法律、法規政策。處罰不是最終的目的，可以讓房地產企業自己主動消除影響的就應該讓其主動消除影響，使得企業的錯誤得到糾正，也是約談的目標。

依法行政，嚴格辦案程序，使得國家法律法規得到執行。采取處理之前約談的前提是不能違反法律法規規定的辦案程序.根據有關規定進行處罰，嚴格辦案程序。重點查處房產公司銷售商品房沒有執行明碼標價規定、對標價信息的不齊全、不按相關規定公式收費的行為；收取沒有公示的費用，價外加價；利用虛假信息或者虛假的優惠折扣，使人誤解的標價方式或價格。要對房地產經營者的價格違法行為，要舉報一起，調查一起，發現一起，查處一起。按照《價格違法行為行政處罰規定》等價格法律法規，嚴厲制裁違法的房地產經營者，公布典型案件，曝光違法行為。

3.3形成部門間監管合力，不斷提升檢查效率

對于商品房明碼標價的監管，價格主管部門要進一步注重部門協作，充分發揮系統合力。房屋管理部門與價格主管部門一定要加強合作，嚴格執行“一房一價”等相關制度，切實履行商品住房銷售方案備案審核等規定，完善監管。對違反明碼標價，“一房一價”規定的，依法嚴懲。

部門間建立信息共享、資源共用、聯動配合的工作機制，對違法違規行為要加大查處力度。對發生違反限購政策、捂盤惜售等違法違規行為的房地產企業，相關的職能部門也要按照各單位的職責予以責任整改并處罰。稅務部門也要進一步加強對房管企業土地增值稅的征收管理監督力量，嚴格按照相關規定，進行對稅務方面的清算審核和稽查，不斷提升檢查效率。

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.22.097

F293.3

A

1673-0194（2015）22-0124-01

2015-10-09