中國養老地產模式醞釀中

文│謝靖宇 高力國際中國區研究部董事鄧懿君 高力國際中國區產業及工業地產服務部執行董事

中國養老地產模式醞釀中

曾屬于政府單方面管轄的中國養老地產市場，正成為私營房地產發展商及投資者的潛在開發領域。抓住這個機遇，也就意味著住宅天花板將至的中國房地產行業迎來了新的增長點。

機遇的開啟需要更多支持

高力國際研究發現，對發展商及投資者而言，養老地產市場存在大量發展機遇，尤以中國一線城市為甚。在北京、上海及廣州這三大城市中，65歲及以上人口數量高于全國平均水平，并逼近美國、英國及日本的水平。同時，一線城市家庭人均可支配收入較高，通常為獨生子女家庭，且對醫療護理的要求相對較高。這些因素將共同推動未來數十年內市場對養老物業的強勁需求。然而，這一細分市場在廣義房地產市場中仍處于起步階段。盡管一些發展商和投資者已嘗試了多種商業模式，最青睞的盈利模式尚未出現。

鑒于當前不斷變化的人口統計數據以及要達到政府對養老服務與物業規模目標所需的投資數額，依賴政府的系統已難以一窺全貌。不管怎樣，這是一個龐大的市場。根據聯合國人口署數據，中國已進入老齡化人口快速增長階段，65歲及以上人口數量將于2025年達到2億，2050年將突破3億。

然而，中國現有養老物業存量較為有限且品類相對單一。在意識到解決養老物業嚴重匱乏的一種途徑是政府與社會力量需共同參與后，中央政府出臺了若干政策，以吸引境外投資者及國內私營企業進入養老地產市場。2015年2月底，政府重申了對發展養老產業的支持，推進民間資本參與養老產業優惠措施的落實。

與美國、英國及日本等發達國家相比，中國的養老地產政策相對欠完善。直至21世紀，養老物業及服務的提供仍系政府單一職責，且僅由養老院、醫療設施及醫療補貼所組成的小范圍體系提供。私營企業始終對養老行業持謹慎態度，主要緣于這些企業難以在當前政策環境下找到可盈利的商業模式。

養老地產市場巨大的市場潛力吸引了包括房地產發展商、養老服務機構、保險公司以及私募基金等眾多市場參與者的目光。近年來，尤其在以北京及上海為首的一線城市中，這些市場參與者已開始在養老地產的投資、開發及運營等環節進行了諸多嘗試。

當前，大型房地產商是養老地產市場中最為活躍的參與者，國內外的養老服務供應商亦開始積極進入這一領域。保險機構也已通過投資養老地產項目，或將其保險及理財產品與養老物業的居住權進行捆綁來進入這一細分市場。

需要更多角色

中國的養老地產行業仍處于發展初期，市場參與者正在嘗試多種商業模式。目前尚未有非常成功的盈利模式可以吸引大批參與者進入養老地產市場。目前市場共識仍為投入大于回報。

天地控股總裁張華綱曾表示：“養老產業是一個投入大、周期長、利潤產出時間長的產業，絕對不會像傳統房地產（住宅）項目那樣有高利潤率和周轉率。”張華綱預計，與住宅物業市場20％～30％的毛利潤率相比，養老產業的毛利潤率僅有10％～20％。

養老地產項目的運作可大致分為三個環節：投資、開發及運營。預計在未來，各個環節中市場參與者角色的劃分將愈加清晰，多個市場參與者將合作完成一個項目。這與酒店的運作相類似，投資者提供資金，發展商購地并施工建設，第三方管理機構負責后期運營。保險機構具備龐大的資金儲備，并且可以接受較長的資金回報周期，因此最適合參與投資環節；房地產發展商在獲取土地、了解市場以及項目建設及銷售方面具有不言而喻的優勢，較適合參與開發環節；而養老服務機構則更適合參與項目的后期運營。

這種角色的劃分已在一些案例中有所體現。在上海，來自美國的養老地產投資及運營商峰堡投資集團與復星集團合資開發了星堡中環養老社區項目。在北京，發展商遠洋地產與美國養老地產運營商Emeritus合作打造了椿萱茂凱健項目，中國人壽系此項目的主要股東之一。此外，發展商萬科集團委托了公私合營的養老服務機構親和源來運營其萬科幸福匯項目。

我們認為，不同市場參與者之間的合作將成為保障養老地產項目的資金來源、建筑水平以及運營質量的關鍵。因此，包括發展商、養老服務機構、保險機構在內的市場參與者之間存在巨大的合作空間。這三者的成功結合將是打造知名養老地產品牌的一大優勢。

挑戰

中國養老地產市場仍面臨諸多挑戰，其中包括：缺乏能夠準確傳達中央精神的可操作性配套政策；尚未有可被消費者和監管機構同時接受的成熟盈利模式以及缺少可提供持續資金支持的多樣化融資渠道等。

政策問題首當其沖的是關于土地的獲取。通過公開渠道購地的成本極高，高昂的地價將轉嫁于消費者，從而將潛在受益人群限制在高收入老年群體。這削弱了社會力量對嚴峻的人口老齡化壓力可產生的緩解作用。另一種獲地渠道系由政府直接劃撥。然而，現有法律規定，以劃撥方式取得的土地無法作為抵押資產，這將對后期開發融資過程產生影響。

另一個挑戰是關于政府補貼資質的獲得。現有政策規定項目必須在完工并通過驗收備案之后才有可能獲得財政補貼。因此，由于發展商或其他參與者必須在財務和現金流要求以及獲得潛在補貼收益之間作出權衡，這一漫長的過程仍將對企業的現金流構成壓力。

目前我國養老項目開發的融資渠道主要為企業自有資金、銀行貸款以及銷售回款，缺乏逆按揭、REITs等金融工具支持。雖然保監會從2014年7月起在北京、上海、廣州、武漢4個城市試點老年人住房反向抵押養老保險，但目前多數保險公司對此類新興產品仍持謹慎態度。此外，受制于對監管缺乏信心等因素，我國REITs市場仍處于發展初期。

在眾多二、三線城市，各類市場參與者還面臨養老物業用地周邊基礎及配套設施有待完善、養老用地及物業交易/轉讓機制不明確以及管理辦法欠缺等基礎性問題。面對這些挑戰，二、三線城市的養老地產市場尚需更長時間培育。

對于投資者及發展商而言，盡管相關配套政策尚未落實，養老地產市場仍蘊藏商機。因此，發展商亟須研究當前養老地產市場的各種商業模式及其優點，亦須了解不同運營機構的優劣勢，繼而選擇相宜的運營商進行合作。投資者不僅要研究現有及潛在的商業模式，并通過評估找尋相得益彰之發展商及運營商。

隨著政府補貼及優惠政策的進一步完善，先行者將廣受裨益。當前市場參與者將繼續深耕商業及盈利模式，而養老地產行業的融資、開發及運營等功能角色的劃分亦將日漸清晰。