基于綠色建筑運營管理的幾點探討

王少鋒 李慶平 高洋 王 凱

(北京市住宅建筑設計研究院有限公司，北京 100005)

我國正處于工業化、城鎮化快速發展的關鍵階段，堅持可持續發展，大力推動建筑節能，妥善應對氣候變化，事關我國經濟社會的發展全局和人民群眾的根本利益，是國家經濟社會發展的重大戰略。綠色建筑體現了人與自然和諧共存，順應時代發展的潮流和社會民生的需要，是建筑節能和建筑業可持續發展的迫切需要，不僅涉及人民的生活質量，而且也是關系國計民生的大事，落實這一戰略措施將會不斷引導我國城鎮建設向科學、重節約、重效益、重質量、健康協調的方向發展。

我國綠色建筑目前已進入規模化發展時代，隨著《綠色建筑評價標準》(GB/T50378－2014)的正式實施［1］，越來越多的房地產商、設計院及咨詢行業加入進來，共同為綠色建筑的發展添磚加瓦。截止至2015 年1 月，全國已評出2538 項綠色建筑標識項目，總建筑面積達到2.92 億m2，其中設計標識2 379 項，建筑面積為2.72 億m2;運行標識159 項，建筑面積0.2 億m2。然而，在這些參與評價的項目中，發現有不少項目在設計階段獲得了高星級評價，而到運營階段，由于缺乏有效的運營能力和真實的運行數據，往往達不到預期的綠色目標［2］。這就需要我們思考:投入大量的精力和資金建造的綠色建筑，為什么達不到預期目標?如何讓綠色建筑做到名副其實?

1 綠色運營的概念

綠色運營是指企業適應社會經濟可持續發展的要求，把節約資源、保護和改善生態與環境、有益于消費者和公眾身心健康的理念，貫穿于經營管理的全過程和各個方面，以實現可持續增長，達到經濟效益、社會效益和環保效益的有機統一。

世界上的人工設施需要通過精心的規劃與執行，去謀求實現當初立意的目標—功能、經濟收益、非經濟的效果和收益，這就是運營管理。運營管理是確保能成功地向用戶提供和傳遞產品與服務的科學。綠色建筑有一個投入、轉換、產出的過程，來實現價值增值［3］。

綠色建筑理念因符合中國可持續發展的國策而得到快速發展。綠色技術和產品層出不窮，綠色建筑的工程項目蓬勃興起，相關的標準及政策不斷推出。實施綠色技術，取得綠色建筑的標識認證，已經成為中國建設業的主流。

2 綠色運營面臨的困難

綠色建筑運營階段面臨的困難主要有兩點，一是高昂的運行成本讓物業管理團隊望而卻步，二是目前國家缺少監管的措施和手段。

2.1 運營成本分析

公共建筑物的生命期成本［3］分配如圖1 所示，其中運行與管理費用約占生命期成本(LCC)總費用的85%以上，而一次建設費用僅為15%。維持設備功能、確保設備高效率、盡量減少設備故障，運營管理是發揮設備投資效益的重要環節。其中的信息化與自動化系統則為現代物業設施管理提供了平臺與基礎。

圖1 建筑物生命期成本分配

綠色建筑技術［4］分為兩大類:被動技術和主動技術。所謂被動綠色技術，就是不使用機械電氣設備干預建筑物運行的技術，如圍護結構的保溫隔熱、固定遮陽、隔聲降噪、朝向和窗墻比的選擇，使用透水地面材料等。而主動綠色技術則使用機械電氣設備來改變建筑物的運行狀態與條件，如暖通空調、雨污水的處理與回用、智能化系統應用、垃圾處理、綠化無公害養護、可再生能源應用等。

中國綠色建筑近十年的工程實踐積累了大量的經驗教訓，各類綠色技術的應用日益成熟，建設的增量成本也從早期的盲目投入，逐步收斂到一個合理的范圍。表1 是對2011～2014 年期間部分申報中國綠色建筑標識認證項目的平均增量成本概算統計［5］。

表1 綠色建筑不同等級的增量成本統計

被動綠色技術所使用的材料與設施，在建筑物的運行中一般養護的工作量很少，但也存在一些日常的加固與修補工作。而主動綠色技術所使用的材料與設施，則需要在日常運行中使用能源、人力、材料資源等，以維持有效功能，并且在一定的使用期后，必須進行更換或升級。

綠色建筑的運行成本大致有7 類。一類是設施維護費。信息與控制系統一般為造價的2～4%，機械電氣設備一般為造價的2～3%。第二類是設施更新費。信息與控制系統的更新周期一般為6～8年，機械電氣設備的更新周期一般為8～10 年。第三類是設施運行消耗。主要為設施本身的能耗和材耗，如水處理設施運行所需投放的藥劑等。第四類是養護費。綠化養護(包括人工、肥料、農藥等)費用。第五類清潔費。中央空調投運后，其風管需兩年清洗一次。清洗費用按風管展開面積計算，每平方米大約20～30 元。第六類垃圾分類收集與處理費。第七類檢測費。建筑物運行中所排放污水和廢氣的檢測，非傳統水源水質的檢測等。

顯然，這些費用是綠色建筑運行所必須的，如果不能持續保證投入的話，必然會有一部分的綠色設施和措施出現問題。

2.2 機制撬動運營

國內綠色建筑運營水平不高的情況源于長期以來的“重建輕管”風氣，這里有體制問題，也有操作機制問題［6］。

我們追求建成了多少綠色建筑，這是建設者的成就與業績。但是要核查綠色建筑的運行效果是否一一達到了設計目標，尤其是綠色措施出現問題時，建設者和管理者往往互相推諉責任。因為建設者不承擔運營的責任，而管理者則是被動地去運行管理綠色建筑，并不將此作為自己的成就和業績。如從經濟核算的角度考慮，綠色措施的運行成本高于傳統建筑，在物業費低收益的狀態下，不少物業管理機構其實把綠色建筑視為一種負擔，常會因某些理由不時地停用一些綠色設施。這就直接導致了綠色建筑無法真正地實現當初設計的節能目標，綠色設備成了一種擺設。

3 如何提高綠色建筑運營水平

首先，應明確綠色建筑管理者的責任與地位。物業管理機構接管獲綠色設計認證的建筑，應承擔綠色設施運行正常并達到設計目標的責任，如獲得綠色運營認證，物業管理機構應得到80%的榮譽和不低于50%的獎勵。

其次，認定綠色建筑運行的增量成本。綠色建筑的建設有增量成本，綠色建筑的運行也有增量成本，這是不爭的事實。建議凡是獲得綠色運營標識認證的建筑物，可按不同星級考慮適當增加物業管理收費，以彌補綠色建筑運行的增量成本，在機制上使物業管理企業得到合理的工作回報。

再者，建設者須以面向成本的設計實行綠色建筑的建設。綠色建筑不能不計成本地構建亮點工程，應在滿足用戶需求和綠色目標的前提下，盡可能降低成本。

最后，用好智能控制和信息管理系統，以真實的數據不斷完善綠色建筑的運營。經過智能控制和信息管理系統的平臺幾年的運行，所積累的運營數據、成本和收益將能正確反映綠色建筑的實際效益。

4 結論

綠色建筑只有通過有效的運營管理手段，堅持PDCA 管理模式，才能達到預期目標。我們要應用生命期評價和成本分析的科學方法，準確掌握綠色建筑建設、運行維護費用所構成的生命期成本，合理選用綠色技術，逐步完善綠色建筑運營的體制與機制，提高管理水平，使我國的綠色建筑走上持續發展的道路［3］。

［1］GB50378-2014 綠色建筑評價標準.北京:中國建筑工業出版社，2014.

［2］《綠色建筑效果后評估與調研》課題組，2014.

［3］程大章.綠色建筑運營管理報告［J］，2013.

［4］綠色建筑評價技術指南.北京:中國建筑工業出版社，2010.

［5］孫大明，邵文晞.當前中國綠色建筑增量成本統計報告論文［J］，2013.

［6］能源世界.中國建筑節能網www.chinagb.net.