房地產海外投資區域研究

山東師范大學商學院 王輝

一、引言

中國經濟進入新常態加之國內宏觀政策的長期影響，房地產市場風險逐步加劇，同時當前經濟背景下，房地產業空前壯大，低端和高端項目兩極分化嚴重，開拓新的市場成為其新的經濟增長點，著名經濟學家林毅夫[1]指出經濟新常態下企業應更加重視海外機遇；許雷等[2]對我國房地產企業海外投資的現狀進行了闡述。同時從近年來少數房地產企業的營運項目（例如萬科、綠地等）來看，他們已經把目光投向海外市場，翟艷[3]以萬科集團為例分析了中國房地產企業海外投資的機遇與挑戰。綜合海外投資現狀，王錦珍、汪小娟等從完善治理結構、投資區位選擇以及風險波動與監管的角度對我國企業海外投資進行了研究。

本文以近年數據為基礎，對房地產企業海外投資的現狀及房地產企業海外投資的區域選擇及變化進行分析，并基于海外地產目標銷售群及投資類型闡釋海外地產投資趨向，希望對房地產企業進行海外投資提供理論支撐。

二、中國房地產企業海外投資的發展歷程

中國房地產企業進入國際市場源于2003年，此后不斷擴張，從對外直接投資流量看，2003年對外直接投資流量為-1298萬美元，2013年對外直接投資流量為39.53億美元，從對外直接投資存量看，2003年對外直接投資存量為1.9405億美元，2013年對外直接投資存量為154.21億美元，受2008年經濟危機影響，對外直接投資流量與存量均存在不同程度下降，但2009年又恢復大幅上升趨勢。如下圖1：

海外投資盛行使更多房地產企業放眼國際市場，從歷年房地產企業參與國際市場的數量和比例來看，中國房地產企業開始大規模進軍國際市場，2008年有100家國內房地產企業進入國際市場，到2013年已經有將近400家國內房地產企業進入國際市場，如下表1：

表1.海外房地產企業數量及增長率

盡管房地產企業逐漸加大對海外市場的擴展，但相對于房地產企業在國內市場的地位來說，平均房地產業對外直接投資占中國對外直接投資總額2.21%的比例遠遠小于房地產業GDP占全國GDP5.21%的比重，由此可見房地產企業海外投資還有很大的發展空間。

三、房地產海外投資區域選擇現狀

(一)起始階段房地產企業海外投資過于集中

2003-2009年中國房地產業對外直接投資集中在周邊國家(地區)，其中對香港、俄羅斯等地區投資最為密集，以2009年為例，房地產投資存量分別占房地產總投資存量的76.4%和13.35%，相對來說對歐、美、澳等國投資則相對較少，分別占比1.65%、0.86%和3.07%，具體投資狀況如下表2：

表2 2009年房地產企業對外投資各地區所占比例

房地產企業海外投資集中于亞洲地區主要原因有以下幾點：文化及區位優勢，香港、東南亞等地是中國從古至今的移民聚集區，中華文化影響深遠，新加坡、馬來西亞等地華人比重極大，漢文化興盛，此地區毗鄰中國大陸，商業交流歷史深厚；中國經濟迅猛發展，中國成為世界第二經濟體，強大的經濟基礎吸引了周邊國家的注意，中國企業走出去的機會增多；投資移民政策，相對于美、日、歐等發達國家，東南亞國家幾十萬的投資移民費用門檻較低。

(二)房地產企業海外投資的全球化視角

2010年后，房地產企業對外投資的區域開始發生變化，2013年中國流入歐、澳、美三個市場的資本較2012年增長5倍。2014年，中國房地產海外投資更呈全球化趨勢，歐洲成為最受歡迎投資目的地，吸引投資超過55億美元；澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超30億美元；25億美元則流入美洲。各地區所獲投資狀況如下表3：

表3.2014年房地產企業對外投資各地區所占比例

房地產海外投資區域轉移原因在于:近年房地產企業開始更關注市場成熟的國家。相較于國內房地產市場，美、英、澳等國房地產市場經過幾十年發展，市場體制成熟，出于綜合性考慮投資成熟房地產市場風險較小，有利于企業優勢實力的發展；發達國家市場技術優勢。從房地產施工效益來看，中國是美國的1/5，日本的1/10，相對來說中國房地產企業技術還欠成熟，聯合國外大型房企開發市場，有利于借鑒國外先進房地產技術；金融市場成熟程度，房地產是資金需求巨大的行業，國內金融體系不完善導致融資難的問題隨著中國企業進入國外市場得到了解決；部分國家的優惠措施，歐美各國為吸引外國投資，設立各種優惠政策，如首創置業在為其開發的中國經濟貿易合作區購地時，法國政府給與其5年所得稅全免，第6年、第7年部分減免的優惠政策，并對園區研發費用予以補貼。

四、基于海外房地產目標客戶群及類型的投資趨向

近年海外房地產投資呈全球化趨勢，中國房企應如何選擇合適的投資國家？首先應明確海外地產的目標客戶群。根據高力國際報告，溫哥華、多倫多、倫敦及新加坡內地買家占比約為20%-40%，頤和地產海外項目負責人稱，僅有1/3當地人購買該樓盤，其余大多為華人，亨瑞集團負責人表示在美國住宅項目銷售客戶群50%以上是華人，同時近段時間，歐美、澳大利亞等國的中國房地產項目紛紛現身中國吸引國內買家投資。如上表述說明中國企業海外地產項目的目標客戶主要為中國人和當地華人，截止2009年，海外華人總數約4500萬，東南亞占比近73%，歐洲近5%，美洲為12%，澳洲超60萬，日本則近70萬，韓國也已超50萬，1970年至2008年，中國前往世界各地移民超1000萬，發達國家近700萬，發展中國家300多萬。雖近年移民集中于歐美澳等國家，但從海外地產目標客戶群來看，中國房地產企業海外投資仍應鎖定東南亞地區，同時放眼歐美等國，而從2014年投資數據來看，房地產企業過多的邁向歐美澳市場忽視了東南亞市場，從歷史投資存量來看東南地區還明顯高于歐美地區，但由于其巨大的目標銷售群其市場投資份額不應如此巨幅下降。此外據中新網統計國外4成高端豪宅賣給中國人，由此中國房地產企業可以開展豪宅定制業務以便滿足國內高端消費者的需求。

亨瑞集團負責人表示70%以上企業海外投資傾向住宅類項目，以綠地集團在馬來西亞新山市的投資為例，相關數據表明，碧桂園一次性推出9500套房產，當地房地產企業10年目標僅為2200套，新山市中國房地產企業推出的預售房面積相當于2013年成交總量的16倍。以上數據說明中國房地產海外投資過多集中于住宅地產，造成住宅地產過剩的現象，雖然其目標客戶群以華人為主，但本地人仍是巨大的潛在銷售對象，而歐美等國國民與華人文化信仰存在很大差異，導致作為剛性需求的住宅購買較弱，但其經營理念新穎，同時歐美等國人民思維開放，自主性追求較強，所以中國房地產企業應合理分配海外地產投資類型，加大商業地產，養老地產等投資類型的比例。

五、房地產海外投資的建議

中國房地產海外投資規模逐漸擴大，對外投資的區域選擇也進一步趨向全球化，其所面對的環境也越來越復雜，在進行海外投資時應注意以下幾方面問題：選擇投資國應了解該國的房地產市場環境、政策、匯率狀況，合理估算房地產市場利潤空間，準確估量海外投資風險；考慮企業本身的房地產開發技術在被投資國的技術競爭力；房地產市場資本需求巨大，了解被投資國的金融環境便于海外融資；準確把握發達國家市場現象，歐、美、澳成為中國房地產市場主要投資國家，但此類國家地產市場完善，市場上升空間把握較難，過多資本投入會加大投資風險，增加內部競爭強度，此外經濟的不確定性也會增加投資風險；把握亞洲市場，相對亞洲國家，中國資本、技術上都存在優勢；未來的房地產必是全球化市場，我們要抓住機遇，迎接挑戰。

[1]林毅夫.經濟新常態下企業應重視海外機遇[J].環球博覽

[2]許雷,庫任俊,湯玉梅.中國房地產業對外直接投資的現狀分析[J].經濟研究導刊，2011（12）

[3]翟艷，黃解宇.中國房地產企業國際化戰略研究——以萬科集團為例[N].山西農業大學學報，2014（12）

[4]王錦珍.我國對外投資的經驗、問題及政策建議[J].世界經濟研究，2004（4）

[5]賀燦飛,郭琪,鄒沛思.基于關系視角的中國對外直接投資區位[J].世界地理研究，2013（4）

[6]汪小娟.中國對外開放進入新階段：更均衡合理地融入全球經濟[J].經濟研究，2006（3）