房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃研究

濟南雅致房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 劉鳳清

在我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的過程中，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)也出臺了一系列的宏觀管理政策，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收政策也是有所調(diào)整。當(dāng)前，在房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出中，稅收支出特別是所得稅的支出在企業(yè)的支出中占有一定的比例，對于企業(yè)的項目開發(fā)以及經(jīng)營管理也都有著重要的影響。為了提高企業(yè)的盈利能力，促進企業(yè)的長遠發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門必須重視所得稅的籌劃，在國家法律法規(guī)框架范圍內(nèi)，通過對自身管理、經(jīng)營活動、財務(wù)業(yè)務(wù)以及涉稅事務(wù)的分析，提高所得稅的稅務(wù)籌劃水平，合法合規(guī)合理的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅特點及稅收籌劃作用分析

所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負的重要內(nèi)容之一，就是對房地產(chǎn)企業(yè)取得收入征收的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅主要是依據(jù)我國的企業(yè)所得稅法以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法作為稅收的法律依據(jù)。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料表明，目前企業(yè)所得稅已經(jīng)成為我國僅次于增值稅的第二大稅種，而房地產(chǎn)企業(yè)則是我國所得稅的重要納稅主體，所得稅也已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要稅種。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點

1、不存在稅負轉(zhuǎn)嫁問題

企業(yè)所得稅就是對納稅主體所得收入征收的稅種，因此對于所得稅而言，納稅與負稅主體，不會出現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁的問題。

2、所得稅是以凈所得作為征稅依據(jù)

企業(yè)所得稅的應(yīng)繳稅額就是應(yīng)納稅所得額與適用稅率乘積，并扣除減免及抵免稅額，因此，所得稅充分體現(xiàn)了按能負擔(dān)。

3、所得稅的彈性較高

企業(yè)的所得稅與房地產(chǎn)企業(yè)的實際收入所得有著直接的聯(lián)系，所得額較高對應(yīng)的稅基與稅率就高，反之則會降低，因此與納稅主體的經(jīng)營情況有著直接關(guān)系。

4、稅額較大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資時間長，資金量大，因此稅基也相對較大，所得稅的稅金數(shù)額相比其他企業(yè)更高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開展所得稅稅收籌劃的必要性

1、降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金流量大，涉稅種類多，稅金數(shù)額較高，開展所得稅的稅負籌劃，主要是通過合理的籌劃，有效地減少稅負支出，因而節(jié)稅效果明顯。

2、有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃是以法律法規(guī)作為框架和準繩，通過所得稅的稅務(wù)籌劃，可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險漏洞，避免由于納稅風(fēng)險造成房地產(chǎn)企業(yè)的損失。

3、可以促進企業(yè)財務(wù)管理水平的提高

稅務(wù)籌劃是一項法律法規(guī)與政策性很強的專業(yè)工作，強化納稅籌劃管理，可以促使企業(yè)的財務(wù)管理人員提高自身的政策、理論、實務(wù)技能水平，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平具有較好的推動作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的原則

（一）合法合規(guī)性的原則

對于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃，應(yīng)該嚴格基于國家稅法以及相關(guān)稅收政策執(zhí)行，違反稅法、偷稅漏稅等行為不僅會造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，而且對于房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽以及項目開發(fā)建設(shè)的實施都會造成嚴重的不良影響。

（二）實效性的原則

國家或者是不同的省市對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向都是不斷的調(diào)整的，而房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅務(wù)籌劃又具有明顯的針對性，因此在所得稅的稅務(wù)籌劃上應(yīng)當(dāng)注重實效性，準確地把握好各項稅收政策時機。

（三）統(tǒng)籌均衡的原則

對于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃，應(yīng)該將其置于房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負中統(tǒng)籌考慮，不能由于所得稅稅務(wù)籌劃方案造成其他環(huán)節(jié)稅負或者是整體稅負的提高，應(yīng)該遵循綜合均衡的原則。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的具體措施

（一）合理的運用各種所得稅稅收籌劃技術(shù)

在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅收籌劃上，應(yīng)該全面的利用各種稅收籌劃技術(shù)，具體運作上可以采取以下幾項技術(shù)措施：

對納稅時間進行籌劃主要是利用好貨幣的時間價值，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡可能的合法延遲納稅。納稅時間主要是基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)完工，即房地產(chǎn)產(chǎn)品投入使用、竣工證明已在房地產(chǎn)管理部門備案、取得初始產(chǎn)權(quán)證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該合理的把握這些完工條件，適當(dāng)延后完工時間。

2、合理利用各種扣除項目

有效的增加成本扣除，可以降低企業(yè)的所得稅納稅基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過加速固定資產(chǎn)折舊來減少稅基，同時在我國稅法中規(guī)定，對于一些關(guān)于職工保障及福利項目可以作為扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以合理的調(diào)整企業(yè)職工的福利支出，既可以起到激勵職工的效果，而且還可以增加扣除成本。

3、準確的運用各種優(yōu)惠條件

不同地區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策上都有著不同的優(yōu)惠條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項目區(qū)域的實際政策情況，合理的利用好各種稅收優(yōu)惠政策，提高減稅效果。

（二）針對重點環(huán)節(jié)開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃

1、科學(xué)的選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計政策

房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅應(yīng)稅利潤主要是以會計利潤作為計算依據(jù)，也就是對差異科目調(diào)整計算。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃上，應(yīng)該全面分析不同會計政策、會計核算對于稅負的影響，選擇最有利于降低稅負的會計政策。

所謂‘模式’，其實是數(shù)列，多為等差數(shù)列；如2,5,8,11,……；要求學(xué)生確定其中的規(guī)律，寫出后續(xù)若干項.有的高年級題目要求學(xué)生寫出定義該數(shù)列的公式.下面這道五年級題目出自加拿大西部與北部各省(包括卑詩省)協(xié)商制定的課程標準WNCP所授權(quán)使用的教科書《聚焦數(shù)學(xué)》：[10]

2、以固定資產(chǎn)的籌劃為突破

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)就是以不動產(chǎn)為主要內(nèi)容，因此在稅務(wù)籌劃上應(yīng)該把固定資產(chǎn)籌劃作為重點。綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計凈殘值以及折舊年限，適當(dāng)?shù)牟扇〖铀僬叟f的處理方法，增加前期成本，降低利潤，這對于后期資本的加速回收也非常有利。

3、根據(jù)收入和資金的不同針對性的制定籌劃方案

在收入階段，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該將收入劃分為征稅收入、不征稅收入、免稅收入，應(yīng)該區(qū)別管理，同時盡可能的將征稅收入時間后延。同時，在資金的管理上，重點對于閑散資金可以作為國債或者是其他權(quán)益性的投資，把閑散資金作為免稅收入，而且權(quán)益性投資所得收益不必繳納所得稅，有助于降低稅負。

（三）分階段做好房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，所得稅籌劃的關(guān)鍵就在于項目開發(fā)建設(shè)管理過程中，因此所得稅的籌劃也應(yīng)該根據(jù)項目開發(fā)不同階段制定籌劃方案。

1、項目開發(fā)準備階段

重點是全面的組織財務(wù)管理人員掌握項目開發(fā)建設(shè)所在地的稅收政策以及稅收優(yōu)惠，確定納稅申報地。同時，對項目分支機構(gòu)組織形式根據(jù)稅收政策的不同進行把握。

2、項目開發(fā)階段

重點是合理的選擇項目開發(fā)建設(shè)的籌資方式，以及確定好開發(fā)項目的竣工時間以及銷售時間，確定好最佳的時間節(jié)點。

3、項目銷售階段

在銷售方面的稅收籌劃管理上，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取將銷售部門從企業(yè)內(nèi)部分立，以銷售公司的方式，實現(xiàn)企業(yè)廣告、宣傳等費用的攤銷，降低納稅基數(shù)以及稅率等級。

四、結(jié)束語

合法合理的開展房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅務(wù)籌劃，對于降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)支出，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益收入都有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理部門應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況，合理的設(shè)計所得稅的稅收籌劃方案，以達到節(jié)稅的目的。

[1]李天霞,賈憲威.我國內(nèi)資企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃[J].科技信息,2010

[2]博文.淺談企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃應(yīng)關(guān)注的重點[J].企業(yè)導(dǎo)報,2013

[3]郭志剛,段九利.企業(yè)納稅實務(wù)與稅收籌劃全攻略（房地產(chǎn)業(yè)）[M].立信會計出版社,2010