深化改革背景下農村房屋買賣路徑探析

楊 俊，張曉云，湯 斌

（1.安徽科技學院法律系，安徽 鳳陽 233100；2.安徽鳳陽縣人民法院，安徽 鳳陽 233100）

深化改革背景下農村房屋買賣路徑探析

楊 俊1，張曉云1，湯 斌2

（1.安徽科技學院法律系，安徽 鳳陽 233100；2.安徽鳳陽縣人民法院，安徽 鳳陽 233100）

研究目的：為解決農民將宅基地使用權向本集體經濟組織之外流轉時宅基地使用權和房屋所有權產生沖突的矛盾，主張應在承認農村土地集體所有的前提下,通過賦予農民房屋所有權處分權能而保留宅基地使用權的房地分離模式，并運用“宅基地法定租賃權”制度解決農村房屋買賣問題。研究方法：案例分析法，實證分析法。研究結果：（1）法律障礙在于：當前的法學理論與實踐不當地將“房地一體”原則適用于農村房屋買賣實現場合；（2）“房地一體”原則在目前的法律框架下有其固定的適用范圍，在農村宅基地有限流轉的規定下，堅持該原則帶來的結果就是對建筑在農村宅基地上農村房屋買賣的管制。研究結論：在深化農村土地改革的大背景下，在采取房地分離模式的基礎上引入宅基地法定租賃權制度來解決房屋新所有權人對宅基地的權利基礎問題具有重要的現實意義。

土地法；房地一體；農村房屋買賣；法定租賃權

1 引言

中國現行的土地制度是公有私用，與此同時，法律承認建筑在土地上的房屋作為獨立的物權客體為私人所有。在土地與房屋的關系上，中國堅持“房地一體”原則，在這種獨特的體制下，農民能否對其房屋所有權進行處分在很大程度上取決于宅基地使用權的處分自由，目前中國法律對農村宅基地使用權流轉的嚴格限制，在“房地一體”原則下，帶來的就是對建筑在農村宅基地上農村房屋買賣的管制。然而，在宅基地及其地上房屋的流轉問題上，一味固守“房地一體”原則，無法真正維護農戶利益。十八屆三中全會通過的《關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）指出：“城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙。”2014年中央一號文件依據《決定》精神，進一步強調“改革農村宅基地制度，在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”，探索增加農民財產性收入渠道。這種“賦予權利和回歸權利”的改革思路，對司法實踐中解決農村房屋買賣糾紛及增加農民收入具有積極的作用。在現行法下，宅基地使用權仍不可向本集體經濟組織之外流轉，如果宅基地使用權人將其所有的房屋賣給本集體經濟組織以外的人時，宅基地使用權與建筑在其上的房屋所有權易主時出現的“房走地不走”的局面以及新房屋所有人使用宅基地的權利基礎問題，成為亟需解決的現實矛盾。

2 問題的提出

2.1 相關案例的梳理

隨著中國農村經濟發展的日趨活躍，農村宅基地上房屋買賣的糾紛逐漸增多，各地法院針對此類糾紛出臺了一些指導性意見，司法實踐中處理相關案件的立場基本相同。

案例1：2002年12月12日，黃某（買方）與羅某、張某（賣方）簽訂《房屋買賣協議》，約定羅某、張某將其位于茅坦村的250 m2的農村房屋賣于本農村集體經濟組織外鄰村的黃某，雙方約定房屋的所有權、使用權、財產權永久性屬黃某所有，賣方并協助買方辦理房屋產權變更登記手續。雙方同時約定如遇今后政府征收開發拆樓等一切賠償款屬黃某所有。2013年7月，因當地政府征收開發，雙方就合同效力及拆遷補償款分配發生糾紛，黃某向法院提起訴訟①參見（2014）穗中法民五終字第2434號判決書。。法院在判決書中寫道“房屋買賣雖然是雙方真實意思表示，但農村房屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉移，根據當前中國的土地法律和政策，宅基地關系到農民的基本居住條件，農村宅基地由集體經濟組織特定的成員使用，具有福利和保障性質，所以獲得農村宅基地要受到本集體經濟組織成員特定身份的限制，根據《土地管理法》第六十三條規定，雙方買賣違反相關法律、法規，應當認定為無效。”關于房屋拆遷后的補償款項分配問題，法院認為，雙方已經實際履行了《房屋買賣協議》，從公平合理的原則出發，拆遷補償的款項中關于建筑物價值的款項應由買受人黃某享有，關于宅基地使用權價值的款項及其他應當由本村集體組織成員享有的補償款具有身份性，應由賣方羅某和張某享有。

案例2：2000年原告王冬英與被告潘蓮娣簽訂協議，被告將已建成墻基和安建了底層樓板的宅基地二間賣給城鎮居民原告，由其自主建造房屋。宅基地轉讓后，建房屋費用全部由原告承擔，實際所有權人為原告，后被告于2001年遷離了農村集體經濟組織。2014年因當地征地拆遷糾紛，二者協商不成訴至法院②參見（2014）句民初字第1051號判決書。。法院在判決書寫道“原告王冬英系城鎮居民不符合取得爭議宅基地使用條件，故雙方所簽訂宅基地使用權及墻基、底層樓板的轉讓協議應屬無效。”關于雙方損失賠償問題，法院根據《合同法》第五十八條規定判決原告購得被告的宅基地及墻基、底層樓板后在其基礎上建造了房屋，居住至今，雙方就涉案房屋的建造占有使用所形成的事實情狀及公示效果已構成屬地正常生活的秩序之一部分，且被告戶籍已遷出，基于上述情形，該涉案房屋不適宜返還，應保持房屋現狀。”

上述案例，第一個屬于非同一集體經濟組織成員之間農村房屋買賣，第二屬于購買者為城鎮居民的農村房屋買賣。這兩起案件中法院對房屋買賣的效力認定，采用的都是“房地一體”的原則，即“房隨地走”，由于農村宅基地使用權的不可流轉，建筑其上的房屋也不能流轉。關于損失賠償問題，地方法院是根據最高人民法院的“人民法院工作既要符合法律認同，又要得到社會認同，也就是要實現法律效果和社會效果的有機統一”的精神為指導，綜合權衡買賣雙方的利益，使判決既能妥善解決現有糾紛，還能起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。在此精神指導下，第一個案例中因為爭議的房屋已不存在，所以法院將房屋補償款判于買方，宅基地補償款判于宅基地使用權人。第二個案例中，由于被告戶籍已遷出本農村集體組織，對宅基地不再享有使用權，為了維護原告的合法權益，判決房屋不予返還，實際上是承認該案原告城鎮居民對該農民房屋擁有合法的使用權。

2.2 農村房屋買賣合同效力的認定

農村房屋買賣按照交易主體的性質可以分為兩種：一是農村同一集體經濟組織成員之間的房屋買賣。該種房屋買賣只要符合法律規定的“一戶一宅”和農村宅基地面積標準，司法實踐中基本上是認定該種買賣行為是有效的。二是非同一集體經濟組織成員之間農村房屋買賣。此種情形又分為兩種情況：第一種是購買者是非本村同一集體經濟組織成員；第二種是購房者是城鎮居民。這兩種情形學界又存在兩種不同的觀點：一種觀點認為中國立法和政策并沒有禁止農村集體經濟組織成員向非本集體經濟組織的農村居民出售房屋，因此，其效力不應受到農村宅基地使用權能否轉讓的影響，而應適用《合同法》關于有效合同要件的的規定，依法認定其是否有效；而對于農村居民向城鎮居民出售房屋，因中國的行政法規和政策對其禁止，因此根據《合同法》的規定，屬于無效合同，不具有法律效力。另一種觀點認為根據《土地管理法》第六十三條規定，宅基地使用權不得出讓或轉讓，國家對農村宅基地的流轉是嚴格限制的，并根據“房地一體”原則，從限制農村宅基地流轉事實推出國家對農村房屋買賣也是嚴格限制的，是有條件的買賣[1]。司法實踐中，法院在審理此類型案件時，大都采用的是第二種觀點。例如，《關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》①滬高法（2004）391號。、《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》②滬高法民—（2004）4號。和《關于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見（試行）》③滬高法民—（2007）24號。都有類似規定，農村宅基地及其建筑其上的農村房屋只能賣給符合條件的本集體經濟組織成員，非同一集體經濟組織成員因不具有社員身份無權享有宅基地使用權而不得購買建筑其上的農村房屋，此種房屋買賣行為應認定為無效。

通過上述分析，可以看出法院在認定農村房屋買賣效力時采用的是“房地一體”原則，而在處理爭議雙方的合法權益時，采用的卻是“房地分離”模式，而“房地分離”模式既可以維護雙方合法的權益，且能更好地起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果，那么在農村房屋買賣中是必須堅持“房地一體”原則，還是可以排除適用該原則，如果可以，具體的運行機制又該如何設計？

3 農村房屋買賣與“房地一體”原則的沖突

土地與地上建筑物的相互關系，通說存在著兩種立法體例：一是一元主義，此立法模式源于羅馬法，受羅馬法“添附”原理的影響，認為土地上建筑物是土地的主要組成部分，建筑物本身并不是獨立的物，是依照添附原則，添附成為土地地表的重要部分，而不是一個單獨的所有權客體。19世紀德國民法典和瑞士民法采用的就是此立法體例。二是二元主義，現代意義的地上權打破了羅馬法的土地吸附地上物的原則，許可他人利用土地并對房屋等取得所有權。在這種情況下，二元主義學說認為土地與土地上的建筑物權利的主體可能同一，也可能不同一。土地和土地上的建筑物可以發生法律上的分離，二者可以相互獨立地進入交易機制。在土地及其建筑物都屬同一人所有的情況下，同一主體同時享有土地及其建筑物的所有權，而在土地及其建筑物分屬不同人所有時，其對建筑物的所有權和土地所有權只能擁有其一，不能同時享有兩個權利客體[2]。

中國城市土地屬于國家所有，郊區和農村土地屬于集體所有，土地上的建筑物屬于公民合法的私有財產，公民對其擁有所有權。從立法體例上講，中國采用的是屬于二元主義立法模式，由于人們對土地不擁有所有權，所以中國的土地與房屋的關系，在城市是國有土地使用權與房屋所有權之間的關系，在農村是宅基地使用權和房屋所有權的關系。中國立法者在立法時考慮到，房屋雖然為一獨立的不動產，而非土地的構成部分，如果土地使用權或房屋所有權單獨處分，不論是轉讓或抵押都將導致土地使用權和房屋所有權主體不一致的情形，進而有可能發生權利沖突，由此可能影響社會秩序的穩定。于是，在立法上發展出“房地一體”原則，由土地使用權和房屋所有權的一體性，而設置了土地使用權隨房屋所有權處分而處分的“地隨房走”和房屋所有權隨土地使用權的處分而處分“房隨地走”兩種具體表現形式。

以此立法原則為指導，1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三條、二十四條，1995年《城市房地產管理法》第三十二條，《擔保法》第三十六條，2001年《城市房地產轉讓管理規定》第三十一條，2007年《物權法》第一百四十六條、一百四十七條、一百八十二條都對“房地一體”原則，作出了明確規定。

3.1 農村房屋買賣與“房地一體”原則

在中國實定法上，“房地一體”的規定大都用于調整城市房屋與建設用地使用權之間法律關系的法律規范中，宅基地上房屋所有權屬農戶所有，在其各自歸屬明晰的前提下，“房地一體”原則是否適用于農村房屋與宅基地使用權之間呢？1982 年國務院頒布的《村鎮建房用地管理條例》規定，由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按照本條例的規定辦理申請、審查手續。隨后頒布的《土地管理法》并沒有延續“房地一體”原則，該法第六十二條第一款規定了“一戶一宅”宅基地的基本配置原則，第四款規定農民出賣住房后，再申請宅基地，不予批準。第六十三條只是規定了宅基地使用權不得出讓或轉讓，沒有對房屋作出安排。在《物權法》起草過程中，全國人大法工委《物權法》草案第一百六十二條曾規定農村的房屋只能轉讓給本集體經濟組織內部符合申請條件的農民，宅基地使用權與房屋一并轉讓[3]。王利明教授起草的《物權法（草案）》第八百九十五條規定，宅基地使用權不得單獨轉讓，但房屋所有權轉移的，宅基地使用權應當隨之轉移。梁慧星教授起草的《物權法（草案）》第四百二十五條規定，宅基地使用權轉讓時，其地上附著物所有權隨之轉讓。2004年全國人大常委會委員長會議審議的《物權法》審議稿第一百六十三條也曾規定建造在宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓，但上述規定在最后審議時都被刪除了。因此，目前中國在法律、法規和政策層面并沒有規定“房地一體”原則適用于中國農村房屋與宅基地使用權流轉之間。

3.2 農村房屋買賣與“房地一體”原則的沖突

“房地一體”原則的立足點為國有土地和城市房產，如將“房地一體”原則適用于中國農村房屋與宅基地使用權流轉，首先，有違物權法理之嫌。法律屬性上農村宅基地使用權屬于用益物權，農民對建筑在自己宅基地上的房屋擁有所有權。在宅基地使用權流轉受限的情況下，如果適用“房地一體”原則，農民將不能處置自己的房屋，會妨礙其對自己房屋所有權的實現。同時隨著城市經濟發展的擴散，作為用益物權的宅基地使用權權能內部要素的相對重要性發生了轉變，農民更希望能夠對其進行收益和處分[4]。其次，違背了自愿、公平原則。在城市依據“房地一體”原則，地隨房走，房屋所有權人可以實現其經濟價值，獲得較大經濟利益，但是在農村，“房地一體”原則否定了農村宅基地使用權和農村房屋各有的經濟價值的事實，將兩個獨立權利強行拉在一起，強調兩者一同處分，限制了農民對其合法擁有的財產權利充分、自由的行使，同時也違背了中國《民法》和《物權法》規定的平等、自愿原則。最后，阻礙了房地交換價值的實現，限制了房屋融資功能[5]。農村宅基地及建筑其上的農村房屋都是不動產，房屋具有獨立于宅基地之外的價值功能，在目前宅基地使用權流轉受到限制的情況下，再適用“房地一體”，農村房屋價值將不能得到充分實現，農村居民的融資自然也就受到了影響，阻礙了農村經濟的發展。

4 “房地分離”模式下農村房屋流轉的路徑選擇

4.1 房地分離模式——農村房屋流轉的前提

從自然事實和現實層面來看，建筑在農村宅基地上的房屋是不能脫離集體土地而存在，本集體經濟組織外的人購買的農村房屋如果要合法地附著在本農村集體土地上，必須對該土地有法律上的正當權源。當前，學界解決農村宅基地問題的觀點大致可分為兩大派：土地所有權改革派和土地使用權改革派。土地所有權改革派又分為國有化和私有化兩種。前者主張取消現有的土地集體所有制，改變目前農村宅基地所有權的主體。持此觀點的學者認為,農民集體沒有完整的土地所有權,國家在事實上行使著農村土地的最終處分權,實行土地國有化不過是“正名”而已[6]。對此，吳敬璉提出在集體土地國有化的基礎上可以考慮賦予農民999年的土地承包經營權，甚至永久的土地使用權[7]，即通過將農村土地全部實行國有化，再由農民通過一定的方式取得國有化土地使用權[8]。同時使農民宅基地、鄉村建設用地等都歸入政府管理，可以防止集體所有的土地利益因體制內的因素而流失[9]。后者建議賦予農民私人土地所有權，實行一定比例的農村土地私有化，該觀點認為以農戶個人土地所有權為根基的自利是最好的激勵，能最大限度地調動農民的生產積極性[6]，有利于現代農業的發展。土地使用權改革派主張農村土地制度改革是在堅持農村土地集體所有權前提下的改革，不是土地私有化改革，而是對農村集體土地所有權的完善[10]，在此基礎上允許農村宅基地和建筑在農村宅基地使用權上的農民私有的房屋進行流轉，以轉讓等方式合法地進入流通領域[8]。對此，《決定》明確提出在堅持農村集體所有權的前提下，遵循“賦予權利和回歸權利”的農村土地改革邏輯主線[11]。《決定》將農村宅基地使用權和建筑在其上的房屋，在各自歸屬明晰的前提下，提出“房地分離”的改革思路。作為用益物權的宅基地使用權具備保障性質和福利性，受到特定身份的限制，不得處分，是專屬于集體經濟組織成員的財產權，但存在于農村宅基地使用權上的房屋，農民對其擁有完整的物的所有權，可以對其占有、使用、收益和處分，所以農村房屋可以用來出租或轉讓。

因此，無論是法律規定還是政策引導，采取“房地分離”模式解決農村房屋買賣問題都是可行的。農村房屋買賣合同糾紛中主張農村房屋買賣合同無效，背后的大多數原因都是房屋出賣后，由于經濟的發展，房屋拆遷補償價格或房屋現值伴隨土地的增值遠遠高于原房屋買賣價格，在此種情形下，在利益驅使下出賣人往往會主張房屋買賣無效[12]。因此，從法律后果來看，采取“房地分離”模式，允許農村房屋以買賣等方式進行流轉，從而認定農村房屋買賣合同有效，不僅有利于制約農民隨意處分自己的房屋和宅基地，維護買受人的善意信賴，穩定現有的房屋占有關系，而且有利于限制出賣人事后主張合同無效，違反誠實信用原則的行為。

4.2 宅基地法定租賃權是“房地分離”模式下農村房屋流轉的有效選擇

4.2.1 臺灣地區法律推定租賃關系的借鑒 臺灣民法第四百二十五條對法律推定租賃關系作了具體的規定①臺灣《民法》債編第四百二十五條第一款規定“土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關系。”，該條文的立法緣由是中國臺灣最高院四八臺上一四五七號判例（圖1）和七十三年度第五次民事庭總會議所確定，即“參照該判例的原判決全部裁判意旨，系認為使用土地的房屋所有人對土地所有人應支付相當的代價，則其法律關系的性質，當屬租賃。”[13]

圖1 判例基本事實Fig.1 The basic fact of the case

就中國大陸地區而言，在立法中規定宅基地法定租賃權制度是解決農村房屋和宅基地使用權關系的一個可行的方案。基于農村私有房屋建筑在農村宅基地上的事實，農村私有房屋的買賣如果要合法附著于宅基地上，就必須對該宅基地有法律上的正當權源，此正當權源可以是物權或債權。從對物的支配關系而論，物權是對物的直接支配，租賃是基于對債的關系而享有占有使用物的權利，也是對物的一種支配，但因為債權契約只能針對契約相對人而主張，所以，依據債權而對物享有的占有和使用權，只是一種只能對債務人主張的相對性權利。從權利作用而論，物權比債權穩固及受保護，但就能達成讓農村房屋合法依附于宅基地上的目的而言，所有權、租賃權、抵押權等都能達到此目的。所以，當事人可依據其需要，選擇最符合自己成本效益的方式。作為用益物權的宅基地使用權，在中國現行法律規定下，農民對其只享有占有、使用的權利，并不擁有所有權和無限的處分權，在宅基地使用權和房屋所有權沖突狀態這種情況下，只能另尋其他權源，即法定租賃權，透過契約、請求權的創設，促成各方理性作出多贏的判斷[14]。例如，張仲寬與張景明租賃合同糾紛一案①參見（2014）一中民終字第08235號判決書。中，雙方于1999年10月1日簽訂《無限期租用房產協議書》，合同約定：“因張仲寬到外地養老，現將03-0082號房屋租賃給城鎮居民張景明使用，租用宅基地使用費為3500元。房屋修繕及改裝和將來基地費用由張景明負責。”法院從“房地一體”原則出發認定該案件是“一種變相的農村房屋買賣，屬于無效的買賣合同”。但從“房地分離”角度來看，該案件租賃契約成立要件的主體和客體都合法，張仲寬作為房屋所有人，有權處分其所有物，合同的內容是房屋租賃給城鎮居民張景明使用，雙方設定的是租賃關系，承租人張景明享有了對租賃物的占有使用權，無違法情形，也并未發生租賃的房屋所有權或租賃的宅基地使用權的移轉。

4.2.2 宅基地法定租賃權的制度設計 宅基地法定租賃權是由法律規定該非集體成員對該農村房屋依附下的宅基地，在房屋存續的年限內享有法定租賃權，出賣人在此期間不得向買受人主張宅基地使用權，但可以請求法定收益權，費用可以由雙方當事人協商，該法定租賃關系可以在房屋滅失或房屋依附的農村宅基地所有權被國家征收或征用時消失。該制度在設計上是在宅基地上增加了一個對宅基地享有債權的權利人，該債權的性質是租賃權。

宅基地法定租賃權在實踐應用中有兩個方面的問題應予重視：其一是宅基地法定租賃權下農村房屋登記問題。確權登記是農村房屋流轉的前提，將登記作為不動產物權的公示方法，但對農村宅基地采用登記對抗主義，規定宅基地使用權可依審批而設立。實踐中，中國大量農村房屋就是以占有和使用的方式“宣告”其對房屋的所有權，沒有進行登記，正如案例二中的判決“雙方間就涉案房屋的建造占有使用所形成的事實情狀及公示效果已構成屬地正常生活的秩序之一部分”。同時農村房屋轉讓也多不辦理登記，導致司法實踐中出現了大量因拆遷補償等利益驅動，賣房農民反悔請求確認房屋轉讓無效的案例。2008年頒布的《房屋登記辦法》將農村房屋登記的類型區分為初始登記、變更登記和轉移登記。實踐中根據農村房屋是否踐行初始登記又分為未登記的房屋和已登記的房屋。在邏輯上，變更登記、轉移登記的前提是標的房屋已登記。《房屋登記辦法》第八十三條規定對合法建造房屋申請房屋所有權初始登記應提交的材料做了具體規定，第八十七條規定受讓人為非農村集體經濟組織成員的，申請農村村民住房所有權轉移登記，房屋登記機構不予辦理，但法律、法規另有規定除外。通過上述分析可以看出在不動產登記方面中國仍然是貫徹“房地一體”原則，雖明確了農村房屋必須登記，但受讓人為非農村集體經濟組織成員的，申請農村村民住房所有權轉移登記，房屋登記機構不予辦理，不利于保證權利人的合法權益。2015年3月1日起實施的《不動產登記暫行條例》第五條規定了集體土地所有權、房屋等建筑物、構筑物所有權和宅基地使用權都必須進行登記；第十四條規定因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。該條例對農村房屋登記中可能存在的房地分離狀況有所預見，并沒有延續《房屋登記辦法》的“房地一體”原則，但條例都是原則性條款，真正落地需要操作細則。如《條例》并沒有對農村房屋和宅基地使用權的執行機構、操作辦法等進行闡釋和細化，這還有待于有關部門制定更完備的細則來保障相關權益，做到法理與實踐的完美結合，實現房地分離，確保法規的可適用性，達到建筑在宅基地上的農民私房建成了就可以登記，登記了就能自由買賣，從而實現宅基地使用權和農民私有房屋的物權性質[15]。其二是宅基地法定租賃權下農村房屋拆遷補償問題。法定租賃權解決的是在農村房屋買賣過程中非集體經濟組織成員對宅基地使用權行使法定權利的問題，但是當農村宅基地被征用或征收，建筑在其上的農村房屋被拆遷時，由于中國各地方的經濟發展不一樣，拆遷補償依據的標準也是不一樣，這使拆遷補償款的分配面臨許多困惑。如果依據房屋的價值和宅基地的價值分別給予補償，那么非農村集體經濟組織成員在購買農村私有房屋后分得補償款時是沒有問題的。如前述案例一法院從公平合理的原則出發，將拆遷補償的款項中關于建筑物價值的款項判決由買受人享有，關于宅基地使用權價值的款項及其他應當由本村集體組織成員享有的補償款，因其具有身份性，判決由賣方享有。但是，在法律租賃關系下的農村房屋買賣，當補償標準依據宅基地使用權的享有與否予以分配時，就極易發生糾紛，因為此時宅基地使用權歸村集體經濟組織成員享有，非集體經濟組織成員由于房屋買賣行為成為建筑在宅基地上房屋所有權新的享有者，同時新的房屋所有權者基于法律租賃關系對宅基地使用權在法定期間享有租賃權。在這種情形下，如果當事人在訂立買賣合同時有約定，補償款的分配可以按照當事人約定處理；如果沒有約定，因房屋買受人是有償取得法定租賃權的，此時如協商不成，糾紛可以由法官按照公平原則綜合衡量雙方的損失，將補償款在宅基地使用權人與法定租賃權人之間進行分配。

5 結語

中國法律尚未對“宅基地法定租賃權”作出規定，法律命題的正當性和合理性永遠都根源于社會的現實生活[16]。建立在農村宅基地上的房屋是農民非常重要的私有財產，是農民安居樂業的重要保障，隨著中國戶籍改革和城鄉一體化進程的加快，農村私有房屋買賣日益增多，引發的糾紛也越來越多。筆者認為，應當從原則上轉變立法政策的方向,承認農村土地集體所有的前提下,通過賦予農民房屋所有權處分權能而保留宅基地使用權的房地分離模式，引入“宅基地法定租賃權”制度，即通過購買房屋取得相應的宅基地使用權的非農村集體經濟組織成員，其不能無償使用，必須向宅基地使用權人交納一定的法定的租金。這不僅有助于解決農民私有房屋所有權與集體經濟組織宅基地所有權、集體經濟組織成員的宅基地使用權之間的纏繞關系，而且在保證宅基地原有的用途、維持宅基地集體所有的性質前提下，為增加農民經濟收入開辟了一條新途徑。

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［12］ 紹靈加.農村私有房屋買賣合同效力認定的思考［J］ .理論界，2010，（10）：215 - 216.

［13］ 吳從周.民法第四二五條之一之適用與類推適用［J］ .月旦法學教室，2011，（54）：54.

［14］ 楊宏暉.借地建屋爭議之調和與房地分離權源之自治選擇［J］ .政法大學評論 . 2012，（131）：75.

［15］ 付雪.農村房屋登記問題探討［J］ .中國建設信息，2008，（7）：16 - 17.

［16］ 章合運.農村房屋流轉的障礙分析及對策研究［J］ .天府新論，2010，（5）：80 - 83.

（本文責編：陳美景）

Pathway for Rural House Transactions in the Context of Deepening the Reform

YANG Jun1，ZHANG Xiao-yun1，TANG Bin2
（1. Department of Law, Anhui Science and Technology University, Fengyang 233100, China; 2. Anhui Fengyang People’s Court, Fengyang 233100, China）

The purpose of the paper is to discuss the pathway for rural house transactions in the context of deepening the reform of rural land institutions. Method of case study was employed. The results indicate that 1） the main legal barriers is that theoretically and practically misuse the so-called “combined land use right and house ownership” to the rural house transfer. 2） The “combined land use right and house ownership” principle under the current legal framework has its fixed scope of application. However, if apply the principle to rural homestead transfer, a constrained market situation is resulted for the rural house transfer. It is concluded that it has important practical significance that introduces the homestead legal rights system to solve the problems of housing rights constraint in the context of deepening the reform of rural land institutions.

land law; the real estate integration; rural building business; statutory tenancy

F301.11

A

1001-8158（2015）06-0067-08

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.06.009

2015-01-09

2015-05-20

安徽省高校省級人文社科重點基金項目“我國土地發展權法律制度研究”（SK2014A221）；安徽高校省級優秀青年人才基金重點項目“宅基地流轉模式創新及法律規制研究”（2013SQRW046ZD）階段性成果。

楊俊（1976-），男，河南新蔡人，講師。主要研究方向為土地法學。E-mail: yangjun13637038775@163.com