馮侖：從“地產細分時代”看“睿模式”的發展趨勢

房地產影響人物——馮侖

馮侖先生是房地產行業的標志性人物，在業內享有極高的聲譽。他1991年開始領導并參與了萬通集團的全過程創建及發展工作。1993年，領導創立了北京萬通實業股份有限公司。1999年與深圳萬科的王石、河南建業的胡葆森等聯合發起并成立了中國首家房地產策略聯盟機構——中城房網，發起“新住宅運動”。1999年馮侖先生推出“新新家園”品牌——中國第一個實施注冊的高檔住宅品牌，開創了地產品牌建設的“第三條道路”，在胡潤主持的“2003房地產影響力人物50強”的評選中，馮侖先生位列第四，現任萬通控股董事長。

“房地產是創造最具價值的固定人造空間”

11月23日馮侖先生蒞臨西安睿中心項目，從”地產細分時代“探討了睿中心獨有的“睿模式”發展趨勢，馮侖先生的談話引起了西安業界人士、各界媒體以及同行同業的強烈反響。整個活動過程中，馮侖先生先是從歷史發展和人類進化的角度講述了人造空間的誕生、錢與人造空間的關系、人造空間與人的行為密不可分割到現代房地產的雛形，從此引申出他對房地產行業的理解“房地產是創造最具價值的固定人造空間”。接著馮侖先生從“地段、成本、技術和行為”四方面闡述了房地產行業如何創造價值及解讀了“睿模式”在這四方面的體現。

“地段優勢是房地產價值的永恒優勢”

地段位置決定了房子的價值，只有合適的位置才能賦予房子高的價值。地段是一個城市的區位——大空間，這個大空間包含了周邊的配套設施，好的地段就是好的空間，擁有完善成熟的配套。地段優勢永遠都是房子的強賣點。房子可以改造，但地段永遠不能改變。睿中心是一個跨界理念與創新思路結合的跨界地產項目，它位于西安市高新區CBD腹地的泛酒店式全精裝商務綜合體，周邊配套完善成熟，不管是在這里商務辦公，抑或是居住、休閑娛樂，都可以提供便利的條件。從這一點上來說，睿中心項目的跨界創新屬性與地段位置結合更是為項目加分不少。

“成本控制是房地產生存與發展的生命線”

在房地產開發過程中，成本的管理控制是非常重要的因素。在相同空間的前提下，成本的多少影響了房子價值的高低。在成本控制方面，睿中心聘請了中國著名建筑設計師吳新蕾先生規劃設計，專業人士領導的專業團隊，高效、合理地利用資源，節約資源，能促成項目的成功實現。在后期的運營管理工作方面，睿中心的酒店交由瑞士五星級酒店集團瑞斯麗打理，與品牌、高效的企業合作，除了保證帶給業主、客戶更好的服務與更多體驗，從另一種意義上來說，是資源的合理配置與應用，能有效地節約成本。

“技術是房地產開發中不可忽視的因素”

在擁有相同的地段位置、成本的前提下，將更多技術應用于房地產開發，增加項目的附加值，能帶給客戶更多的體驗。睿中心利用互聯網先進技術，將互聯網與“社區Mall”相結合，實現了“互聯網+地產”跨界創新型運營模式。同時直飲水、大金戶式中央空調、光纖入戶、wifi全覆蓋社區，這些高科技的應用，不僅能帶給業主更多便利，也增加了項目的價值賣點。在立體車庫設置方面，利用LED節能照明系統，個性化彩色裝飾路線，全面規劃了停車的動線，自動引導車主泊車，真正做到為業主帶來便利。

“空間的行為決定了空間的價值”

在固定人造空間里的行為決定了房子價值的多少。工業革命時代的人造空間，像工廠只是有生產功能、戲院也只是具有看戲的功能，房子的功能細分的非常清楚。互聯網時代，人類在空間使用形式上越來越多地趨向混合型。現代人有著多重身份，他們的行為也是多樣化的，所以現代的人造空間不再是單一化、細分化，它不但要滿足居住功能，更是要兼備多種功能，這種多樣功能疊加就是混合功能，房子的功能逐步混合化，才能實現各種可能性，像現代人需要社交、商務辦公，吃飯、運動、休閑娛樂、閱讀，這種行為的混合，要求房子的功能不再單一、細分化，而是混合化、多樣性、人性化。睿中心是一個典型的具有混合型功能的項目，首先從產品結構來看，它涵蓋了五星級產權眾籌酒店、全景觀5A甲級寫字樓、社區Mall三大產品于一體，這就注定它的功能是混合的、多樣的。其次睿中心打造西北電商聯盟運營中心，以互聯網與“社區Mall”相結合，打造O2O“社區Mall”運營模式，全面實現了信息和實物、線上和線下、實體店與社區之間的無縫銜接，開創共贏的商業模式，開發商、業主、商家的利益都實現了共贏。不管是睿中心的大天新材料上市股改產業鏈眾籌新模式，還是大天瑞斯麗五星級產權眾籌酒店的“產權+股權”雙贏置業模式，都是地產與金融高效結合的新型模式，是客戶居住需求與投資需求的深度結合。健康是每個人都應最為關注的問題，但是現在不是所有的人都有足夠時間和精力去關注自己和家人的健康，睿中心打造的智慧社區管理及大健康服務平臺，有效地解決了業主及家人對健康的需求。

空間的行為除了混合型需求，還有運營導向。開發商除了蓋房子，更重要的是運營，在現代很多房地產開發商都轉型為運營商，最具有代表性的人物就是潘石屹。對于房地產項目來說，特別是綜合體項目，運營，尤顯重要。睿中心打造西北電商聯盟運營中心，如何讓這種先進的“社區Mall”更好地為業主和商家服務？這就需要運營平臺的支撐。睿中心打造了智慧社區管理及大健康服務平臺，怎樣讓健康平臺更好地為業主服務？這還需要運營。五星級產權眾籌酒店由瑞斯麗來打理，如何能提供給客戶最優質的服務？如何實現盈利？酒店里的各種混合型功能如何實現？這也是運營需要考慮的問題，是一項極大的挑戰。

空間里的行為是睿模式最大的優勢，睿中心是睿模式的載體，就是理想城市的體現，混合功能、運營導向、產業先行、管理創新。睿模式是大天控股以跨界理念與創新思維解讀房地產運營的模式，這種模式也成功實現了大天控股從房地產開發商到運營商的轉型。