房價滑梯到底了嗎？

劉穎

雖然6月以來，全國多地對商品房松綁或取消了限購，但由于信貸政策依舊從緊，市場刺激作用不明顯。我們來看看本月國家統計局發布的統計數據，全年樓市呈整體回落態勢，第三季度基本已經沒什么城市的房價還是上漲的了，但是房價依然處于歷史高位。

1-9月份，商品房銷售面積77132萬平方米，同比下降8.6%，其中，住宅銷售面積下降10.3%，辦公樓銷售面積下降9.5%，商業營業用房銷售面積增長7.0%。商品房銷售額49227億元，下降8.9%，其中，住宅銷售額下降10.8%，辦公樓銷售額下降19.7%，商業營業用房銷售額增長6.8%。

前三季度的房企土地購置面積是24014萬平方米，同比下降4.6%。然而，土地成交價款6781億元，增長11.5%，再創歷史新高。前三季度，全國房地產開發企業土地購置均價2824元/平方米，同比增長16.8%，增幅較1-8月份上升0.3%。

在樓市看起來如此不景氣的今天，這樣的土地交易明顯背離了市場規律，最大的原因或許是地方政府不愿降低土地出讓價格，當然這也恐怕成為最終支撐房價的重要因素。

價格數據上來看，似乎并不是外界渲染的那么嚴峻。但是問題遠比賬面上的更加嚴峻。

上海易居房地產研究院發布的《9月份新建商品住宅庫存報告》指出，截至9月底，全國35個重點城市的新建商品住宅庫存總量環比增長4%，同比增長23.8%，其中南昌、溫州和九江等3個城市的庫存同比增幅甚至達到99.3%、60.3%和60.1%。庫存呈“飆升”的態勢，并創近5年新高。

此外，9月份，35個城市新建商品住宅存銷比為17.7個月，這也意味著市場需要用17.7個月的時間才能消化完這些庫存。而在8月份，該存銷比數值為17.5個月。

這個數字在各家房企身上表現的更為明顯。有權威機構數據顯示，今年前三季度，完成年度指標70%以上的，僅有恒大、中海、合景泰富等少數幾家企業。整體一些品牌房企指標完成率差不多在20%-30%，壓力巨大。

不僅如此，對房地產開發的投資有增無減。數據顯示，9月份，全國房地產開發投資9776億元，同比增長8.6%，其中，住宅投資6566億元，同比增長5.2%。《報告》中也指出，35個城市9月份新增供應量明顯大于成交量。

經濟環境低迷加上較高的存量，樓市下探勢在必行。9月末的松綁“限貸”卻給樓市吹入一陣溫暖的風。

進入10月份，各地樓市也聞風而動。首當其沖的就是供永遠趕不上求的一線城市——北京、上海、廣州、深圳等。

中國指數研究院發布的最新統計數據顯示，僅10月12日至18日的一周，受監測的全國20個主要一、二線城市，住宅合計簽約面積環比回升45%。一線城市上海推出9個項目，北京和深圳各推出5個。其中，北京、上海、深圳、廣州四大城市的住宅成交面積，環比漲幅分別達到133.95%、77.99%、69.06%、50.77%，一線城市整體漲幅達到80%。而且，成交量還在持續回暖，真真的玩了一把“銀十”。

“水暖鴨先知”。這陣風讓房企竟然再次開始紛紛購入土地，這在前幾個月是想都不敢想的。所有房企都心知肚明，土地是房企的糧食，絕對不能少，尤其土地存量本身又是有限的，尤其是優質地塊，但是低迷的市場，加上高額的土地費，讓他們均感力不從心。

10月以來，20大標桿房企中，萬科、保利、首開分別拿地。中原地產市場研究部發布報告稱，截至本月23日，10月一線城市土地成交22宗，合計成交規劃建筑面積234.96萬平米，33%的平均溢價率創今年4月以來的新高，9787.47元/平米的成交均價則僅低于今年1月。

至于房價是否會漲，眾說紛紜。因為各大房企還是在采取放價走量的方式，盡量去庫存，盤活資金，所以可能并不會加價。但是市場兩方的信心增長，價格想不往上走，恐怕都很難了。

但是一點不用猜測，10月房地產銷售的數據一定會吹開籠罩在樓市上空三個季度的陰霾。endprint