仲量聯行：2014青島房地產市場報告

2014年12月18日，仲量聯行2014年青島房地產市場報告發布。報告顯示，杰正財富中心等優質辦公樓項目即將進駐嶗山商務區，金融和專業服務類公司繼續推高辦公樓租賃市場需求，乙級辦公樓市場供應大幅增加。零售物業市場的結構調整進一步深入，預計未來可比項目租金仍將保持穩定增長。房產政策松綁帶來住宅成交量的大幅增長，但高端住宅成交均價無明顯波動。

辦公樓市場

·嶗山商務區，熱度不減

嶗山商務區內現有國家級財富管理與金融改革實驗區——金家嶺金融新區，吸引了大批世界500強企業、上市公司和金融企業的入駐，催生了對優質辦公空間的市場需求。目前，嶗山商務區辦公樓市場存量占全市總存量的26%，但是在內資企業，特別是金融企業的需求推動下，未來兩年嶗山區優質辦公樓的供應將會逐漸增多。其中，最引人矚目的當屬杰正集團和上實集團在啤酒城改造項目內打造的全新甲級辦公樓——杰正財富中心。杰正財富中心在青島率先扛鼎LEED認證旗幟，竭力打造可持續發展綠色辦公風潮。杰正財富中心首開4.2米辦公層高，80%整層使用率，5A級智能化。

·金融和專業服務類公司持續推高需求

國內經濟增速放緩使青島辦公樓的整體市場需求呈現保守增長的態勢。2014年，市南區甲級辦公樓市場需求旺盛，多棟樓宇迎來大面積租戶入駐。市北商務區部分優質辦公樓租賃需求上漲明顯，有多個金融服務類企業入駐。從行業配比來看，金融和專業服務類公司需求強勁，成為辦公樓市場需求的主要來源，其中又以新成立內資企業居多。

·未來兩年將迎來供應高峰

預計2014年第四季度青島辦公樓整體租金將不會出現大幅波動，但未來兩年全市辦公樓市場將有近100萬平方米的新增供應，市場去化壓力較大，業主對租賃市場信心將有所下降，但短期內仍以觀望為主，租金水平將保持穩定。甲級辦公樓市場將實現穩中有升，多數的租賃成交仍將來自金融服務業和專業服務業。

零售地產市場

·餐飲、娛樂及兒童品牌持續擴張

與國內其他主要二線城市進行比較分析可知，青島的優質零售地產市場仍在起步階段。隨著中產階層的壯大，居民消費實力的增強，青島優質零售地產市場必將迎來跨越式發展。今年全年整體需求穩定，餐飲、娛樂及兒童品牌繼續保持擴張態勢。

·市場結構調整進一步深入

青島的零售物業市場自去年以來新增供應放緩，在激烈的市場競爭下，開發商需要更充裕的時間以提高運營和招商能力，或進行重新定位和內部調整。2015年華潤萬象城、銀座商城和海信廣場二期等優質項目會使青島迎來零售地產的集體發力年。

住宅市場

·政策松綁推動成交量短期上漲

政府連續出臺寬松的房產政策，并全面取消房屋限購，推動青島住宅市場成交量增長，成交物業以城陽區、李滄區和西海岸新區的剛性需求為主。高端住宅市場方面，在政策放松和需求積累的共同推動下，部分改善型需求得到釋放，但高端住宅市場投資型需求的購房者仍保持觀望態度，預計會隨著信貸細則的出臺和進一步落實得到釋放。

·高端住宅成交均價保持穩定

本季度高端住宅市場的成交均價基本持平。雖然成交量有所增長，但在經過半年的成交低迷之后，開發商普遍承受較大的銷售壓力，部分非核心區物業推出優惠房源和購房折扣，希望以價換量。相比之下，沿海一線的超高端物業價格無明顯波動，開發商堅持主打高端稀缺的營銷策略。受青島市高端住宅市場去化量持續低迷的影響，預計短期內高端住宅市場價格將不會有明顯增長。但持續壓抑的剛性需求和改善性需求將會出現一定程度的集中釋放。

（本刊記者）endprint