養老地產投資開發與風險防控體系研究

文/孫楊 上海大學 管理學院 上海 200072

養老地產投資開發與風險防控體系研究

文/孫楊 上海大學 管理學院 上海 200072

目前我國老齡化的情況越來越嚴重，給我國養老地產投資開發帶來了很大的困難。所以，當前的首要任務就是加快養老地產的開發，適應市場的需要，滿足老年人的需求，從而推動更好的養老地產的開發。本文對養老地產投資開發中存在的問題進行了分析，并且給出了相應的解決措施，還研究了養老地產投資開發中存在的風險以及防控。

養老地產投資開發；風險；防控；

一、養老地產投資開發遇到的問題

（一）投資資金大，回收期較長

目前，大部分的養老項目所使用的土地都是成本比較高昂的土地，比如居住、醫療等用地。而且除了土地以外，后期的交通、醫療、護理等問題還需要大量的資金。因為大部分老年人的腿腳不是十分利落，在居住的地方一定要建設慢速的電梯、無障礙通道等，這又是一筆不小的費用。通過調查顯示，要是建設一個比較完善的、綜合性比較強的養老社區，所花費的資金要高于普通住宅的三分之一左右。另外，要想養老社區像普通住宅一樣全部出售，可能性是非常小的，大部分都是租售結合，而且，醫療、養護等設施是不容易出售。所以，地產開發商的任務不單單是開發房產，還要延伸到更多的領域，這樣一來，所需要花費的資金就會更大，而且不易回收。

（二）規劃和設計不合理

雖然我國有很多養老地產，而且也投入了不少的精力，但是最后只能按普通的住宅出售。其中最重要的原因就是沒有合理的規劃和設計。一些地產開發商不能按照老年人的需求進行規劃和設計，只是一味的追求利益，沒有考慮到老年人的心理。一般的老年人比較關注住宅的設施是否合格，還會有一些比較懷舊，對一些舊物品不愿意舍棄，如果住宅中沒有儲藏室，通常老年人都不會喜歡。另外，還有一些養老地產沒有關注老年人的居住問題，比如在社區內沒有建設一些醫療、交流、養護等設施。

二、養老地產投資開發的解決策略

（一）利用融資、合作等方式開發資金

如果說企業的產業比較雄厚，就可以利用自籌的方式，利用自身的現金或者是融資的方式實現養老地產的投資開發。但是，會存在一定的風險，其利益卻可以獨享。另外，企業還可以采用兩家或者是多家企業合作的形式來開房養老地產，主要就是雙方共同承擔養老地產開發的資金，共同承擔技術、管理以及土地等各方面的問題，這樣能夠取長補短、風險共同承擔、利益共享。但是，這種形式也會存在一定的問題，就是會很難找到合作的企業，就算是找到合作的企業，也會因為利益的問題而出現不同的意見。還有一種方式，就是建設、經營、轉讓的形式，其意思就是政府確立養老地產的項目，與房地產開發商簽訂協議，規定一個期限，開放商承擔養老地產的一切的事物，包括利益，政府只有監督權。協議到期后，政府會收回養老地產項目。這樣的方式，不僅實現了企業與政府之間的合作，還打達到了互惠共贏的目的，從而為老年人建設出了更加完善的養老地區。

（二）根據老年人的需求進行養老地產住宅的規劃

從心里和生理上來說，老年人都是一個比較特殊的群體，生理上他們的身體素質沒有年輕人好，心理就更加脆弱。所以，在進行養老地產的規劃和設計時，一定要根據老年人生理和心理的特點實施，為老年人設計出比較安全、舒適、健康的住宅，使老年人的心靈得到安慰。比如，住宅的走廊一定要利用防滑地板，并且要安裝警報設備。其中室內是最重要的地方，老年人最長待的地方就是室內，一定要讓老年人住的舒適，提高老年人的興趣。另外，老年人一般都比較懷舊，可以在室內放置一些比較古老的東西等。再有，就是要重視腿腳不方便的老年人，經常使用的地方一定要設計合理，方便老年人的正常生活。

三、養老地產投資開發的風險與防控

（一）養老地產投資開發的融資風險及防控

雖然我國已經開放了與養老地產投資開發相適應的保險，但是，開放的程度還是與預期的有一些差距，一些法律法規不是十分清晰、操作性也不是很強，因此，在投資的方式以及運營模式上都對投資者產生了一定的干擾。另外，也沒有全面推出反向抵押貸款的機制。所謂的反向抵押貸款，就是將擁有住宅的老年人當作放款的對象，把他們的房產做抵押，居住期間不需要償還，在房產所有人去世或者是抵押該房產時，所得的處置資金就要還貸款的本金、利息等，這是一種特殊的融資機制。但是，反向抵押貸款會存在不確定因素，從而影響金融機構資產的流動性。所以，一定要以預防融資風險為目的，利用各種手段保證投資的需求，從而建立一個比較成熟的養老投資地產開發運營模式。

（二）養老地產投資開發的養老服務風險及防控

養老地產的投資開發主要是以服務為主。養老服務的風險主要來源于老年人生理以及心理上的變化，老年人一旦發生疾病，就會出現很多不可控制的意外，這就給開發商帶來了養老服務的風險。面對養老服務風險時，養老機構可以與老年人簽訂免責協議，在簽訂時，不能按照自己的想法進行，要秉著公平公正的態度，保障老年人的利益，并且有提醒老年人注意特殊條款的義務。另外，還可以建立一個養老機構、商業保險以及政府相結合的分擔機制，從而達到政府推動、商業保險參與、養老機構收益的養老風險分擔機制。除此之外，還要注重養老服務的質量，在老年人入住時要提前達成協議，避免以后出現問題。

結束語：

綜上所述，社會在不斷發展，為我國養老地產的投資開發帶來了非常良好的前景。在進行養老地產投資開發時，一定要按照老年人的特點和需求，以解決目前的現狀為出發點，秉著為老年人著想的態度，利用科學的手段來進行養老地產的開發和設計。并且，要注意風險的防范，為老年人開發出更加符合心意的養老地產。

[1]徐瑜陽.我國養老地產開發中存在的問題與對策[J].黑龍江對外經貿,2011,(08):93-94.

[2]馮青.我國養老地產開發過程中存在問題及其解決對策[J].商,2015,(18):63.

[3]張敬岳.我國養老地產發展的問題與建議[J].華中師范大學研究生學報,2013,(01):141-145.

[4]謝靖宇.鄧懿君.中國養老地產模式醞釀中.中國房地產業[J].2015,(4).

孫楊（1988-）男，漢，江蘇省徐州市人，在讀碩士。研究方向：養老地產 工程管理的前期可研