完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的對(duì)策建議

文/齊娜 濱州市濱城區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局 山東濱州 256600

完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的對(duì)策建議

文/齊娜 濱州市濱城區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局 山東濱州 256600

自2010年國(guó)務(wù)院提出“新國(guó)十條”之后，各地政府都陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)的房地產(chǎn)細(xì)節(jié)，對(duì)樓市進(jìn)行了相關(guān)調(diào)控。雖然取得了一定的成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，但其中仍存有一系列的問(wèn)題和矛盾。這就要求政府不能放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，要繼續(xù)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控，以維持房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；對(duì)策

2014年3 月，我國(guó)住建部吐露“雙向調(diào)控”，之后不少城市都隨之推出了稅收減免政策、優(yōu)惠政策、補(bǔ)貼政策等一系列的鼓勵(lì)政策，一系列利好的宏觀調(diào)控政策使得我國(guó)樓市逐漸回暖平穩(wěn)。雖然政策調(diào)整步伐較大，對(duì)樓市產(chǎn)生了較大的影響，但并不能夠從根本上確保未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行的穩(wěn)定。政府不能放松對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，要不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，不斷加大宏觀調(diào)控力度，以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生真正的促進(jìn)作用。下面，我們將從以下幾個(gè)方面對(duì)如何完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控進(jìn)行詳細(xì)的分析說(shuō)明。

一、優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度

完善稅收制度是優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的對(duì)策，其具體可通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)：其一，要提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的稅法立法層次。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)稅法立法層次較低，稅收體系不完整，缺乏一定的強(qiáng)制性、無(wú)償性以及固定性，在征稅的過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)一些違規(guī)的現(xiàn)象。這些問(wèn)題直接導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)征稅效率低下，影響到了稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中的作用。鑒于此，我們要結(jié)合國(guó)際上房地產(chǎn)的稅收實(shí)踐，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高房地產(chǎn)稅法的立法層次，以從稅收層面來(lái)鞏固房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

其二，完善房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅制。首先，要完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。為保護(hù)我國(guó)現(xiàn)有的有限耕地，要提高土地資源的利用效率，不斷提升土地的監(jiān)管制度，首先就是要擴(kuò)大征稅范圍，對(duì)于已占用的用于非農(nóng)業(yè)用途的、有利用價(jià)值的一切土地都要征收土地占用稅。在具體的收稅過(guò)程中，要根據(jù)不同級(jí)別土地以及不同耕地的收益差，建立具有等級(jí)的稅收制度。其次為了促進(jìn)部分行業(yè)以及單位的有序進(jìn)行，可制定相應(yīng)的減免優(yōu)惠政策。

其三，開(kāi)征統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅。雖然在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，制定了城鎮(zhèn)土地使用稅以及房產(chǎn)稅，但實(shí)際實(shí)施效果并不明顯，為此我們有必要開(kāi)征統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅，突破原有的不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)征稅范圍，即便在城鎮(zhèn)以外建設(shè)的房屋，只要符合征稅要求，就必須進(jìn)行征收。同時(shí)，要將對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估納入到計(jì)稅依據(jù)中，根據(jù)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際發(fā)展速度，在間隔較長(zhǎng)的時(shí)期之后就要重新評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值，然后重新制定不動(dòng)產(chǎn)稅收率。此外，還要開(kāi)征房屋閑置稅。房地產(chǎn)具有保值增值的特性，為獲取一定的經(jīng)濟(jì)利益，投資商囤積了大量的房產(chǎn)，進(jìn)而推動(dòng)了房產(chǎn)價(jià)格的上升。對(duì)于這部分用于投資的閑置的房屋，應(yīng)開(kāi)征房屋閑置稅，一方面可提高投資者的成本，在一定程度上起到抑制房屋購(gòu)買的作用；另一方面降低了房屋的閑置率，提高了房屋的使用率。

二、健全金融調(diào)控政策

為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、持續(xù)發(fā)展，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)實(shí)行的都是較為寬松的貨幣政策，反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)中就是資金成本的下降，大量的資金以各種形式進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的一漲再漲。再加之我國(guó)目前處于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展黃金時(shí)期，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)速增長(zhǎng)，投資環(huán)境良好，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)更是憑借高利潤(rùn)吸引了大部分的投資產(chǎn)的投資。同時(shí)，我國(guó)人口較多，對(duì)于房屋的需求力度也較大，這些都直接促使了房?jī)r(jià)的快速上漲。為此，我們有必要建立健全金融調(diào)政策，以緩解目前不良現(xiàn)狀。其一，控制貨幣供給量，調(diào)整貨幣的供給速度。正如前文所述，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出正相關(guān)性，寬松的貨幣政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的需求繁榮，為此政府應(yīng)該適當(dāng)?shù)乜s進(jìn)貨幣供給政策，循序漸進(jìn)、有步驟、有計(jì)劃地緩解市場(chǎng)投資過(guò)熱現(xiàn)象，同時(shí)還要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管力度，及時(shí)掌握我國(guó)市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)供給情況，以隨時(shí)調(diào)控總貨幣供給量。其二，完善商業(yè)房地產(chǎn)信貸。房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)需要大量資金，一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲得土地需要大量的資金，另一方面消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)也需要很大的一部分資金，大都需要借助銀行來(lái)實(shí)現(xiàn)融資。對(duì)于不同居民的消費(fèi)需求以及投資需求我們要區(qū)別對(duì)待，一般第一套房產(chǎn)的購(gòu)買為消費(fèi)需求，可提供較為優(yōu)惠的房貸利率、較低的首付比例或是延長(zhǎng)貸款期限等貨幣政策，以滿足消費(fèi)需求；第二套及以后的房產(chǎn)則屬于投資需求，對(duì)此要通過(guò)貨幣政策來(lái)進(jìn)行抑制，提高首付比例以及貸款利率等。

三、規(guī)范土地調(diào)控政策

隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，土地資源也逐漸被納入到我國(guó)的宏觀體系中，并采取一系列的措施從宏觀方面來(lái)規(guī)范調(diào)控土地政策。首先，要發(fā)揮土地的引導(dǎo)功能。我國(guó)土地政策大多是為了解決市場(chǎng)不斷加深的矛盾而“對(duì)癥下藥”的采取相應(yīng)的措施，土地政策一向缺乏對(duì)市場(chǎng)的先導(dǎo)性。因此，加強(qiáng)土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)功能，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r預(yù)測(cè)未來(lái)可能面對(duì)的問(wèn)題及存在的矛盾，及時(shí)有效地提出解決方案，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)，將矛盾和問(wèn)題扼殺在搖籃里。 其次，加強(qiáng)土地政策的連續(xù)性及系統(tǒng)性。目前，我國(guó)對(duì)土地政策缺乏一定的調(diào)控力度，導(dǎo)致土地調(diào)控政策缺乏一定連續(xù)性以及系統(tǒng)性。對(duì)此，政府要給予高度重視，要建立專門(mén)的土地政策研究部分，統(tǒng)一土地政策的調(diào)控，從而實(shí)現(xiàn)土地調(diào)控的連續(xù)性。再次，要明確各方利益。土地政策應(yīng)該體現(xiàn)各級(jí)政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)購(gòu)買者之間的利益均衡狀態(tài)。一項(xiàng)新的土地政策的制定與實(shí)施，必然會(huì)牽扯到各級(jí)政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)購(gòu)買者之間的利益，政策實(shí)施的效果如何實(shí)質(zhì)是各種利益集團(tuán)的相互博弈。因此，要保證政策的實(shí)施效果，權(quán)衡好房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體的各方利益，尋找最佳的平衡點(diǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)與人們的實(shí)際生活息息相關(guān)，其直接關(guān)系到居民的生活水平以及生活質(zhì)量。為此，要完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，解決房地產(chǎn)行業(yè)在稅制、金融、土地等方面存在的一些問(wèn)題，以促使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著健康、持續(xù)、穩(wěn)步的方向邁進(jìn)。

[1]陳超,柳子君,肖輝.從供給視角看我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“兩難困境”[J].金融研究，2011，(01).

[2]郭娜,梁琪.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與金融穩(wěn)定——基于隨機(jī)游走濾波的分析[J].南開(kāi)經(jīng)濟(jì)研究，2011，(04) .