不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢(xún)主體探討

路磊

(中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院，北京100872)

不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢(xún)主體探討

路磊

(中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院，北京100872)

基于物權(quán)公示公信原則，潛在交易人應(yīng)作為不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢(xún)主體，其查詢(xún)范圍限于除權(quán)利人個(gè)人信息之外的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果。基于現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料的查詢(xún)主體限于權(quán)利人及其代理人、同意之人和有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)。基于此，對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第27條第1款存在兩種解釋方式，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》出臺(tái)前，將“不動(dòng)產(chǎn)登記資料”限縮解釋為原始登記資料，將利害關(guān)系人限縮解釋為權(quán)利人之代理人和同意之人更為妥當(dāng)。未來(lái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》應(yīng)當(dāng)將查詢(xún)主體與查詢(xún)資料一一對(duì)應(yīng)，并增加基于公益性目的的查詢(xún)規(guī)則。

不動(dòng)產(chǎn)登記資料;查詢(xún)主體;利害關(guān)系人;限縮解釋

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》)第27條第1款規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”第2款規(guī)定:“有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢(xún)、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。”該條是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)主體的規(guī)定，具體包括兩部分的內(nèi)容:一是權(quán)利人、利害關(guān)系人的查詢(xún)，二是公務(wù)查詢(xún)。①?lài)?guó)土資源部政策法規(guī)司、不動(dòng)產(chǎn)登記中心編著:《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例釋義》，中國(guó)法制出版社2015年版，第188－189頁(yè)。其中第1款重復(fù)了《物權(quán)法》第18條中的規(guī)定。

事實(shí)上，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)主體的問(wèn)題，早在《物權(quán)法》立法之時(shí)就有所涉及，如梁慧星教授主持的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第21條第2款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的當(dāng)事人及利害關(guān)系人公開(kāi)，利害關(guān)系人不得以不知登記為由提起對(duì)登記權(quán)利的異議。”②梁慧星主編:《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第8頁(yè)。王利明教授主持的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第17條第3款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)公開(kāi)。”③王利明主編:《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，中國(guó)法制出版社2001年版，第6頁(yè)。最終頒布的《物權(quán)法》第18條將查詢(xún)主體范圍限制為權(quán)利人、利害關(guān)系人。由于其中“利害關(guān)系人”定義不明，因此有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對(duì)利害關(guān)系人的具體類(lèi)型作出列舉規(guī)定，以方便實(shí)踐操作。④參見(jiàn)王利明:《構(gòu)建統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度——評(píng)〈不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)〉》，《政治與法律》2014年第12期。但具體應(yīng)包括哪些類(lèi)型，至今仍無(wú)定論。由于《暫行條例》第27條僅是重復(fù)了《物權(quán)法》第18條的規(guī)定，因此，圍繞不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)主體所帶來(lái)的爭(zhēng)議仍未得到解決。因此，本文所要解決的核心問(wèn)題是，《物權(quán)法》和《暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)主體的限制是否正當(dāng)?若具有正當(dāng)性，是否以及如何對(duì)“利害關(guān)系人”做出列舉規(guī)定?若不具有正當(dāng)性，則在現(xiàn)行法律框架下，如何對(duì)《物權(quán)法》第18條和《暫行條例》第27條做出妥當(dāng)?shù)慕忉?

一、不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)主體的爭(zhēng)議

如前所述，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)主體的爭(zhēng)議，自《物權(quán)法》立法之時(shí)便存在，至今仍莫衷一是。對(duì)于查詢(xún)主體的范圍，主要存在以下三種觀點(diǎn):

第一種觀點(diǎn)為有限說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，基于交易安全和隱私保護(hù)的角度考量，只有交易之人即法律上的利害關(guān)系人才可查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不涉及交易之人沒(méi)有必要也沒(méi)有權(quán)利查詢(xún)。⑤參見(jiàn)孫憲忠:《不動(dòng)產(chǎn)登記基本范疇解析》，《法學(xué)家》2014年第6期。同時(shí)，從目的與手段的比例性角度考量，登記資料只要能夠滿(mǎn)足除合同雙方當(dāng)事人或者物權(quán)權(quán)利人以外的人中可能和這個(gè)物權(quán)發(fā)生聯(lián)系的人的要求，就達(dá)到了登記的目的和物權(quán)公示的目的。①參見(jiàn)胡康生主編:《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第58頁(yè);韋紅浪:《關(guān)于房地產(chǎn)登記檔案公開(kāi)查詢(xún)與利用的幾點(diǎn)思考》，《城建檔案》2014年第8期。

第二種觀點(diǎn)為無(wú)限說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，任何人出示身份證明都可以在登記機(jī)構(gòu)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的歷史變動(dòng)及其文件，權(quán)利人的身份證號(hào)碼及其聯(lián)系方式，不動(dòng)產(chǎn)毗鄰關(guān)系等。②參見(jiàn)黃瑩、吳鵬:《論不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢(xún)主體》，《法學(xué)評(píng)論》2009年第3期;王崇敏:《我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問(wèn)題探討》，《中國(guó)法學(xué)》2003年第2期。其主要理由在于:不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況公開(kāi)出來(lái)的制度，不動(dòng)產(chǎn)狀況并不是商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私，更與國(guó)家機(jī)密無(wú)關(guān)。③參見(jiàn)梁慧星:《對(duì)物權(quán)法草案(第三次審議稿)的修改意見(jiàn)》，中國(guó)民商法律網(wǎng):http://old．civillaw．com．cn/article/default．a(chǎn)sp?id=22330。最后訪(fǎng)問(wèn)時(shí)間:2015年4月3日。因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)公開(kāi)。

第三種觀點(diǎn)為區(qū)分說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢(xún)主體不可一概而論，應(yīng)區(qū)分不同的登記資料以相應(yīng)圈定不同的查詢(xún)主體。例如，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料，有的學(xué)者將區(qū)分為不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)登記簿全部登記資料④參見(jiàn)費(fèi)安玲:《公眾享有不動(dòng)產(chǎn)登記簿查閱權(quán)》，中國(guó)民商法律網(wǎng):http://old．civillaw．com．cn/article/default．a(chǎn)sp?id=31193，最后訪(fǎng)問(wèn)時(shí)間:2015年4月3日。，有的學(xué)者區(qū)分為簿頁(yè)和其他登記資料⑤參見(jiàn)常鵬翱:《不動(dòng)產(chǎn)登記簿的制度建構(gòu)》，《法律科學(xué)》2009年第5期。，還有的則區(qū)分為不動(dòng)產(chǎn)登記簿(登記結(jié)果)和原始登記資料(包括登記過(guò)程中的申請(qǐng)文件和審核文件，下同)。⑥參見(jiàn)高圣平:《政府信息公開(kāi)視角下的不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)規(guī)則》，《法學(xué)》2015年第1期。上述觀點(diǎn)的共識(shí)為:對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的絕大部分信息，任何單位和個(gè)人均可申請(qǐng)查詢(xún)。但對(duì)除此之外的原始登記資料的查詢(xún)主體范圍則存在分歧。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)權(quán)利人和其他能夠證明自己具有正當(dāng)利益的人，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供查閱、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記簿全部登記資料的便利⑦參見(jiàn)費(fèi)安玲:《公眾享有不動(dòng)產(chǎn)登記簿查閱權(quán)》，中國(guó)民商法律網(wǎng):http://old．civillaw．com．cn/article/default．a(chǎn)sp?id=31193，最后訪(fǎng)問(wèn)時(shí)間:2015年4月3日。，不動(dòng)產(chǎn)登記的原始資料應(yīng)當(dāng)僅限于利害關(guān)系人可以查閱。⑧參見(jiàn)范麗平:《我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的理論與實(shí)踐》，知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社2012年版，第105－106頁(yè)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，原始登記資料關(guān)涉登記權(quán)利人的個(gè)人隱私和商業(yè)秘密，僅有權(quán)利人及其同意的人和有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)才能查詢(xún)。⑨參見(jiàn)高圣平:《政府信息公開(kāi)視角下的不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)規(guī)則》，《法學(xué)》2015年第1期。

筆者認(rèn)為，有限說(shuō)對(duì)查詢(xún)主體施加了不必要的限制，無(wú)限說(shuō)則忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)踐狀況和登記權(quán)利人的隱私保護(hù)，因而區(qū)分說(shuō)較為合理。同時(shí)，本文贊同登記資料中的原始登記資料只應(yīng)由權(quán)利人及其代理人、同意之人和有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)查詢(xún)，利害關(guān)系人不得查詢(xún)。以下筆者將從利害關(guān)系人的角度和不動(dòng)產(chǎn)登記資料的區(qū)分角度對(duì)查詢(xún)主體進(jìn)行具體闡述。

二、“利害關(guān)系人”的爭(zhēng)議與解釋:潛在交易人

《物權(quán)法》出臺(tái)之后，學(xué)者們從解釋論的角度一直試圖定義“利害關(guān)系人”的范圍，由此形成以下幾種觀點(diǎn):第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“利害關(guān)系人”應(yīng)當(dāng)是指與所登記的不動(dòng)產(chǎn)有一定現(xiàn)實(shí)利益關(guān)系，并有可能因登記結(jié)果而影響其利益存在或?qū)崿F(xiàn)的人。（10）參見(jiàn)黃松有主編:《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第97頁(yè)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，“利害關(guān)系人”應(yīng)當(dāng)是與所登記的不動(dòng)產(chǎn)具有法律上利害關(guān)系之人，包括與交易當(dāng)事人和與登記權(quán)利人發(fā)生其他法律糾紛的人，但潛在交易當(dāng)事人不屬于利害關(guān)系人，因其可以通過(guò)取得權(quán)利人的授權(quán)而為之。（11）參見(jiàn)程嘯:《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社2011年版，第242頁(yè)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，“利害關(guān)系人”原則上是指交易當(dāng)事人或潛在交易當(dāng)事人。潛在交易當(dāng)事人之所以要了解登記資料，主要是為了避免欺詐。（12）參見(jiàn)王利明:《物權(quán)法研究》(上卷)，中國(guó)人民大學(xué)出版社2013年版，第335頁(yè)。

還有些學(xué)者試圖將“利害關(guān)系人”類(lèi)型化，例如有觀點(diǎn)認(rèn)為，“利害關(guān)系人”主要涉及以下幾種情況:債權(quán)人、用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人陷入破產(chǎn)后的所有債權(quán)人。（13）參見(jiàn)朱巖、高圣平、陳鑫:《中國(guó)物權(quán)法評(píng)注》，北京大學(xué)出版社2007年版，第129頁(yè)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“利害關(guān)系人”包括以下幾類(lèi):以登記的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的債權(quán)人;登記權(quán)利人破產(chǎn)的，其所有的債權(quán)人。（14）參見(jiàn)程嘯:《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社2011年版，第242頁(yè)。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，“利害關(guān)系人”應(yīng)當(dāng)包括以下幾類(lèi):未登記的共有人;土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)承包人及受讓承包人、建設(shè)用地使用權(quán)人的受讓使用權(quán)人、地役權(quán)人等用益物權(quán)人;不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人;受遺贈(zèng)人、遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的扶養(yǎng)人、遺產(chǎn)酌分請(qǐng)求權(quán)人等繼承利害關(guān)系人;債權(quán)人。①參見(jiàn)姜仲波、楊云:《論不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)權(quán)主體及范圍》，《黑龍江省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》2009年第6期。

誠(chéng)如有學(xué)者所言，上述關(guān)于“利害關(guān)系人”的定義與類(lèi)型化種類(lèi)之多，實(shí)不利于登記實(shí)踐的發(fā)展。②參見(jiàn)高圣平:《政府信息公開(kāi)視角下的不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)規(guī)則》，《法學(xué)》2015年第1期。鑒于此，筆者認(rèn)為，前述第一種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)以“現(xiàn)實(shí)利益”作為判斷是否為利害關(guān)系人的核心，第二種觀點(diǎn)則強(qiáng)調(diào)“法律上的利害關(guān)系”，二者實(shí)徒增定義之煩惱，并且對(duì)于究竟何為法律上的利益也未闡明。同時(shí)，由于這兩種觀點(diǎn)均將潛在交易人排除在外，而第三種觀點(diǎn)將潛在交易人納入查詢(xún)主體，因而問(wèn)題的焦點(diǎn)集中于潛在交易人是否能夠作為查詢(xún)主體。

類(lèi)型化觀點(diǎn)中所提及的債權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人、用益物權(quán)人，本質(zhì)上是依據(jù)其與當(dāng)事人之間所訂立的合同來(lái)行使登記簿查詢(xún)權(quán)或者辦理登記請(qǐng)求權(quán)。此時(shí)查詢(xún)登記簿對(duì)當(dāng)事人是有意義的，特別是在合同相對(duì)人所陳述事實(shí)與實(shí)際情況不符的情況下，此舉有助于避免當(dāng)事人受到欺詐。因而，《物權(quán)法》第18條和《暫行條例》第27條第1款對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)主體的限制是否正當(dāng)就成為學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。有學(xué)者指出，對(duì)于其中的“利害關(guān)系人”，其概念過(guò)于狹窄，從而將大量潛在交易對(duì)象排除在外③參見(jiàn)向明:《論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿查詢(xún)的制度缺漏》，《懷化學(xué)院學(xué)報(bào)》2008年第12期。，這一現(xiàn)象并不合理。同時(shí)，限制查詢(xún)主體還使得登記機(jī)構(gòu)和登記內(nèi)容欠缺公眾的監(jiān)督。④參見(jiàn)黃瑩、吳鵬:《論不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢(xún)主體》，《法學(xué)評(píng)論》2009年第3期。另外，如果將享有查閱權(quán)的人限定為權(quán)利人和利害關(guān)系人，可能會(huì)使登記制度在一定程度上流于形式，無(wú)法發(fā)揮制度優(yōu)勢(shì)。⑤參見(jiàn)費(fèi)安玲:《公眾享有不動(dòng)產(chǎn)登記簿查閱權(quán)》，中國(guó)民商法律網(wǎng):http://old．civillaw．com．cn/article/default．a(chǎn)sp?id=31193，最后訪(fǎng)問(wèn)時(shí)間:2015年4月3日。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，限制查詢(xún)主體并將潛在交易人排除在外的最不利后果就是使《物權(quán)法》根基之一的公示公信原則落空，并產(chǎn)生制度與理論之間的抵牾。試列舉兩例予以說(shuō)明:第一，我國(guó)《物權(quán)法》第199條規(guī)定了抵押權(quán)競(jìng)存時(shí)的優(yōu)先順位規(guī)則，即以登記的先后順序確定權(quán)利的順位，已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)。該規(guī)則建立的基礎(chǔ)便是默認(rèn)后來(lái)的潛在交易人有權(quán)查詢(xún)登記簿以確認(rèn)是否存在在先的權(quán)利負(fù)擔(dān)，并根據(jù)登記簿的相應(yīng)狀況決定是否進(jìn)行下一步交易。如若將查詢(xún)主體只限于利害關(guān)系人，而不包括后來(lái)的潛在交易人，則勢(shì)必會(huì)增加交易成本以及交易的不確定性，更有甚者可能導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行，《物權(quán)法》第199條所確立的登記對(duì)抗力規(guī)則也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。第二，與此類(lèi)似的情況還有《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得制度。我國(guó)立法并未采德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，而是將動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一適用善意取得⑥詳見(jiàn)程嘯:《論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分》，《中外法學(xué)》2010年第4期。，但無(wú)論如何，在不動(dòng)產(chǎn)受讓人主觀善意的判斷問(wèn)題上，必須考量其是否已查詢(xún)登記簿并得知登記簿上記載的權(quán)屬狀況，即“對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易中受讓人‘善意’的判斷，應(yīng)當(dāng)以受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是否信賴(lài)了登記為準(zhǔn)”。⑦王利明:《物權(quán)法研究》(上卷)，中國(guó)人民大學(xué)出版社2013年版，第441頁(yè)。因而，如若不允許潛在交易人在交易之前查看登記簿的權(quán)屬狀況，則善意取得制度難以實(shí)現(xiàn)。

據(jù)此，筆者贊同將潛在交易人作為查詢(xún)主體，可通過(guò)對(duì)利害關(guān)系人作擴(kuò)大解釋的方式將“潛在交易人”納入《物權(quán)法》第18條和《暫行條例》第27條第1款之中。如果將潛在交易人排除在查詢(xún)主體之外，則會(huì)使有不動(dòng)產(chǎn)交易需求且需要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)確信息作為交易基礎(chǔ)的潛在交易人會(huì)因?yàn)闊o(wú)法證明自身與登記事項(xiàng)之間存在著利益關(guān)聯(lián)，而無(wú)法行使查詢(xún)權(quán)。原因在于，這些潛在交易主體在沒(méi)有與所登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人設(shè)立法律關(guān)系之前，無(wú)法舉證證明自己是利害關(guān)系人。⑧參見(jiàn)向明:《論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿查詢(xún)的制度缺漏》，《懷化學(xué)院學(xué)報(bào)》2008年第12期。

三、一體兩面:不動(dòng)產(chǎn)登記資料的區(qū)分與解釋

前述有限說(shuō)與無(wú)限說(shuō)的爭(zhēng)議在于潛在交易人能否成為查詢(xún)主體，但與區(qū)分說(shuō)相比，二者的不足之處在于沒(méi)有區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記資料的具體類(lèi)型。事實(shí)上，即便是運(yùn)用最為廣泛的不動(dòng)產(chǎn)登記簿也有廣義和狹義之分。狹義的不動(dòng)產(chǎn)登記簿專(zhuān)指法定的專(zhuān)門(mén)用于記載特定不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利的簿頁(yè)，其表達(dá)了登記結(jié)果的信息。廣義的不動(dòng)產(chǎn)登記簿除包括狹義的不動(dòng)產(chǎn)登記簿外，其登記簿冊(cè)還包括地籍圖、地籍調(diào)查表、房地產(chǎn)測(cè)繪資料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)源文書(shū)、登記申請(qǐng)等補(bǔ)充資料，即包括登記結(jié)果資料和原始登記資料。①參見(jiàn)常鵬翱:《不動(dòng)產(chǎn)登記簿的制度建構(gòu)》，《法律科學(xué)》2009年第5期。盡管《物權(quán)法》第18條沒(méi)有區(qū)分登記結(jié)果資料和原始登記資料，但學(xué)者在解釋時(shí)，還是認(rèn)為《物權(quán)法》第18條中提及的登記資料既包括當(dāng)事人申請(qǐng)登記的材料、登記機(jī)構(gòu)的審核材料，也包括登記簿，即采用廣義概念，包括登記結(jié)果資料和原始登記資料。②參見(jiàn)程嘯:《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社2011年版，第231頁(yè)。

事實(shí)上，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法之前，相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢(xún)規(guī)則散見(jiàn)于各種部門(mén)規(guī)章之中。③本文只列舉幾個(gè)典型的不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)規(guī)則，更多關(guān)于林木、草原、海域使用權(quán)、海島信息的查詢(xún)規(guī)則，參見(jiàn)國(guó)土資源部政策法規(guī)司、不動(dòng)產(chǎn)登記中心編著:《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例釋義》，中國(guó)法制出版社2015年版，第192－193頁(yè)。例如，對(duì)于房屋登記信息的查詢(xún)，原建設(shè)部于2006年印發(fā)《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》，其中第6條規(guī)定，查詢(xún)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)制度。所謂的權(quán)屬登記信息，包括原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息。④參見(jiàn)《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》第3條。這里的原始登記憑證包括:房屋權(quán)利登記申請(qǐng)表;房屋權(quán)利設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅或限制的具體依據(jù);房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)人提交的其他資料。⑤參見(jiàn)《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》第4條。第7條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息，單位和個(gè)人可以公開(kāi)查詢(xún)。所謂的記載信息，包括房屋自然狀況(坐落、面積、用途等)、房屋權(quán)利狀況(所有權(quán)情況、他項(xiàng)權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等)以及登記機(jī)關(guān)記載的其他必要信息。⑥參見(jiàn)《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》第5條。該辦法還對(duì)原始登記憑證的查詢(xún)主體做了具體規(guī)定。⑦《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》第8條規(guī)定:“原始登記憑證可按照下列范圍查詢(xún):原始登記的查詢(xún)憑證為:(一)房屋權(quán)利人或者其委托人可以查詢(xún)與該房屋權(quán)利有關(guān)的原始登記憑證;(二)房屋繼承人、受贈(zèng)人和受遺贈(zèng)人可以查詢(xún)與該房屋有關(guān)的原始登記憑證;(三)國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)和證券監(jiān)管部門(mén)可以查詢(xún)與調(diào)查、處理的案件直接相關(guān)的原始登記憑證;(四)公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)可以查詢(xún)與公證事項(xiàng)、仲裁事項(xiàng)直接相關(guān)的原始登記憑證;(五)仲裁事項(xiàng)、訴訟案件的當(dāng)事人可以查詢(xún)與仲裁事項(xiàng)、訴訟案件直接相關(guān)的原始登記憑證;(六)涉及本法第九條規(guī)定情形的，可以在國(guó)家安全、軍事等機(jī)關(guān)同意查詢(xún)范圍內(nèi)查詢(xún)有關(guān)原始登記憑證。“可見(jiàn)，《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》實(shí)際上采取了區(qū)分說(shuō)，使用的術(shù)語(yǔ)是“記載信息”和“原始登記憑證”，記載信息的查詢(xún)主體為任何單位和個(gè)人，而原始憑證的查詢(xún)主體則限于特定主體，其中并無(wú)“利害關(guān)系人”這一概念。此外，2008年住建部頒布的《房屋登記簿管理試行辦法》第14條規(guī)定，個(gè)人和單位提供身份證明材料，可以查詢(xún)登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況;權(quán)利人提供身份證明材料、利害關(guān)系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關(guān)系人的材料等，可以查詢(xún)、復(fù)制該房屋登記簿上的相關(guān)信息。該規(guī)定仍然采取區(qū)分說(shuō)，但出現(xiàn)了“利害關(guān)系人”的概念，并認(rèn)為“利害關(guān)系人”可以查詢(xún)除基本狀況之外的其他相關(guān)信息。對(duì)于土地登記信息的查詢(xún)，2002年國(guó)土資源部發(fā)布的《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》第2條和第3條規(guī)定，任何單位和個(gè)人都可以依照本辦法的規(guī)定查詢(xún)土地登記結(jié)果(包括土地登記卡和宗地圖);而對(duì)于原始登記資料(包括土地權(quán)屬來(lái)源文件、土地登記申請(qǐng)書(shū)、地籍調(diào)查表和地籍圖)，只有土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個(gè)人、土地登記代理機(jī)構(gòu)以及相關(guān)機(jī)關(guān)有權(quán)查詢(xún)。該辦法也采取區(qū)分說(shuō)，區(qū)分“土地登記結(jié)果”和“原始登記信息”，但沒(méi)有出現(xiàn)“利害關(guān)系人”的概念。相較《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》而言，《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》中原始登記信息的查詢(xún)主體范圍更小，沒(méi)有房屋繼承人、受贈(zèng)人和受遺贈(zèng)人、公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、以及仲裁事項(xiàng)、訴訟案件的當(dāng)事人。

筆者認(rèn)為，從上述規(guī)章來(lái)看，在登記簿記載信息抑或登記結(jié)果的查詢(xún)上，均采用了前述無(wú)限說(shuō)。換言之，潛在交易人可以作為查詢(xún)主體，但其查詢(xún)范圍限于不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)(即登記結(jié)果資料)。上述規(guī)章存在區(qū)別的地方是原始登記信息抑或原始登記資料的查詢(xún)主體，也即前述區(qū)分說(shuō)內(nèi)部存在的分歧。《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》和《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》對(duì)此做出了列舉性規(guī)定，但前者的查詢(xún)主體范圍大于后者;《房屋登記簿管理試行辦法》使用了“利害關(guān)系人”的概念，但并未對(duì)“利害關(guān)系人”做出界定。筆者認(rèn)為，鑒于“利害關(guān)系人”概念的模糊性，法律上不應(yīng)在模糊的狀態(tài)下使用這一概念，而應(yīng)將其類(lèi)型化。在上述兩個(gè)辦法中，關(guān)于“利害關(guān)系人”的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于“房屋繼承人、受贈(zèng)人和受遺贈(zèng)人”以及“仲裁事項(xiàng)、訴訟案件的當(dāng)事人”是否可以查看相關(guān)的原始憑證。筆者認(rèn)為，不應(yīng)允許房屋的繼承人、受贈(zèng)人和受遺贈(zèng)人查看相關(guān)的原始憑證和原始登記資料，因?yàn)榇藭r(shí)繼承人、受贈(zèng)人和受遺贈(zèng)人與通過(guò)交易獲得房屋所有權(quán)之人并無(wú)二致，其均無(wú)權(quán)查詢(xún)關(guān)于房屋前手人的交易細(xì)節(jié)。對(duì)于仲裁事項(xiàng)和訴訟案件涉及的當(dāng)事人，也無(wú)權(quán)查詢(xún)?cè)嫉怯涃Y料。在被學(xué)者稱(chēng)之為“信息公開(kāi)第一案”的“董某訴上海市徐匯區(qū)房地局信息不公開(kāi)案”中也印證了上述思路。本案中，原告董某意欲通過(guò)查閱房屋產(chǎn)權(quán)登記歷史資料證明該房屋歷史上屬于自己所有，只是由于特殊原因被他人占用，從而為自己的民事訴訟提供充足證據(jù)，但其請(qǐng)求未獲徐匯區(qū)房地局批準(zhǔn)。①關(guān)于該案的詳細(xì)闡述和分析，參見(jiàn)劉飛宇:《行政信息公開(kāi)與個(gè)人資料保護(hù)的銜接——以我國(guó)行政公開(kāi)第一案為視角》，《法學(xué)》2005年第4期。事實(shí)上，訴訟案件中的當(dāng)事人若確因案件需要而查詢(xún)?cè)嫉怯涃Y料的，可以依據(jù)《民事訴訟法》第64條的規(guī)定請(qǐng)求人民法院調(diào)查收集證據(jù)或查詢(xún)相關(guān)資料，人民法院可進(jìn)而適用《暫行條例》第27條第2款，即“有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢(xún)、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”的規(guī)定。

因此，查詢(xún)主體的范圍與可查詢(xún)的信息范圍與登記資料的類(lèi)型與種類(lèi)密切相關(guān)，有關(guān)房屋登記與土地登記的相關(guān)部門(mén)規(guī)章雖然效力層級(jí)不及《物權(quán)法》，但已經(jīng)對(duì)此作出了正確的區(qū)分與規(guī)定。

四、《暫行條例》第27條的理解與適用

綜上所述，潛在交易人應(yīng)當(dāng)納入查詢(xún)主體的范疇，只不過(guò)其查詢(xún)內(nèi)容僅限于除不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人個(gè)人信息以外的不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利限制等登記結(jié)果資料;而不動(dòng)產(chǎn)登記的原始資料則應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人及其代理人、同意之人以及有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)查詢(xún)。因而，依據(jù)《暫行條例》第27條的規(guī)定，可以對(duì)“利害關(guān)系人”和“登記資料”做出如下兩種解釋:第一，如果將登記資料解釋為不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的類(lèi)型、內(nèi)容、期限、權(quán)利限制等登記結(jié)果事項(xiàng)，那么相應(yīng)的“利害關(guān)系人”涵義就應(yīng)做擴(kuò)大解釋?zhuān)磻?yīng)為“不僅包括具有現(xiàn)實(shí)利害關(guān)聯(lián)的人，而且也包括潛在交易對(duì)象”②參見(jiàn)向明:《論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿查詢(xún)的制度缺漏》，《懷化學(xué)院學(xué)報(bào)》2008年第12期。，將有可能與登記不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生某種聯(lián)系或交易的任何人均視為利害關(guān)系人。③參見(jiàn)黃瑩、吳鵬:《論不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢(xún)主體》，《法學(xué)評(píng)論》2009年第3期。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿查詢(xún)主體進(jìn)行放開(kāi)，將“有限公開(kāi)原則”局限于部分登記信息。④參見(jiàn)高圣平:《政府信息公開(kāi)視角下的不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)規(guī)則》，《法學(xué)》2015年第1期。第二，如果將登記資料解釋為原始登記資料，那么僅有權(quán)利人及其代理人、同意之人和有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)有權(quán)查詢(xún)，即學(xué)說(shuō)中提及的對(duì)《物權(quán)法》第18條的“登記資料”作限縮解釋。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依《暫行條例》第27條第2款的規(guī)定查詢(xún)?cè)摬糠中畔ⅲ藭r(shí)的利害關(guān)系人僅為權(quán)利人及其代理人、同意之人，其查詢(xún)的依據(jù)為《暫行條例》第27條第1款。

筆者認(rèn)為，上述兩種解釋方案中后者更佳。首先，《物權(quán)法》和《暫行條例》雖未規(guī)定任何單位和個(gè)人均有權(quán)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，但無(wú)論是依據(jù)《政府信息公開(kāi)條例》還是既有的關(guān)于土地和房屋登記的相關(guān)部門(mén)規(guī)章，單位和個(gè)人均有權(quán)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，可以適應(yīng)、理解并習(xí)慣此種規(guī)則。值得注意的是，依據(jù)《暫行條例》第8條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)記載如下事項(xiàng):不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類(lèi)型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)以及其他相關(guān)事項(xiàng)。因而此時(shí)任何單位和個(gè)人可供查詢(xún)的是除不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體個(gè)人信息、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利來(lái)源、權(quán)利變化之外的其他事項(xiàng)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利主體的個(gè)人信息涉及權(quán)利人的個(gè)人隱私，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利來(lái)源和權(quán)利變化會(huì)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人隱私和商業(yè)秘密，這些事項(xiàng)是不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料的反映，因?yàn)樗^的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利來(lái)源是指繼承、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等權(quán)利取得方式，而權(quán)利變化是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的移轉(zhuǎn)、延續(xù)、注銷(xiāo)等情況。⑤國(guó)土資源部政策法規(guī)司、不動(dòng)產(chǎn)登記中心編著:《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例釋義》，中國(guó)法制出版社2015年版，第95頁(yè)。其次，《暫行條例》第13條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存，不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建;而第27條的用語(yǔ)為“不動(dòng)產(chǎn)登記資料”，并未使用“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”一詞，以將不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)登記資料相區(qū)分。按照使用文義解釋和體系解釋方法，第13條中提及的“原有登記資料”可與第27條中的“不動(dòng)產(chǎn)登記資料”相呼應(yīng)，并將其限縮解釋為第27條的“不動(dòng)產(chǎn)登記資料”。而對(duì)于此時(shí)的“利害關(guān)系人”，應(yīng)當(dāng)借鑒前述《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》第8條和《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》第3條的規(guī)定，將其范圍確定為:權(quán)利人或者其委托人、取得權(quán)利人同意的單位和個(gè)人。至于有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的查詢(xún)問(wèn)題，則屬于適用第27條第2款的范疇。最后，鑒于“利害關(guān)系人”一直被認(rèn)為是一種對(duì)查詢(xún)主體的限制性規(guī)定，作出上述限縮解釋也符合這種限制性的認(rèn)識(shí)。

事實(shí)上，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢(xún)主體也采用前述區(qū)分說(shuō)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿查詢(xún)主要分為兩類(lèi):第一類(lèi)是登記簿所涉資料顯示登記名義人全部登記資料的，登記名義人或其代理人，或者其他依法令可以提出申請(qǐng)的人有知情權(quán);第二類(lèi)是隱匿了登記名義人的統(tǒng)一編號(hào)、出生日期及其他依法令規(guī)定需要隱匿信息的資料，任何人都可以申請(qǐng)公開(kāi)。在個(gè)人隱私的技術(shù)保護(hù)方面，主要涉及登記名義人個(gè)人資料的隱匿、身份證統(tǒng)一編號(hào)及出生日期資料的隱匿、住址資料的隱匿。①參見(jiàn)雷秋玉:《我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究》，法律出版社2012年版，第66頁(yè)。除此之外，出于公益性考慮，公益性公開(kāi)無(wú)須具備上述第一類(lèi)登記資料公開(kāi)申請(qǐng)人的資格，也無(wú)須考慮登記資料是否顯示登記名義人的全部登記資料。這類(lèi)公開(kāi)職能通過(guò)個(gè)案把握，主要情形包括:輻射污染建筑物資料的公開(kāi);查詢(xún)犯罪嫌疑人不動(dòng)產(chǎn)資料;債權(quán)人依法院通知申請(qǐng)第一類(lèi)土地登記及地價(jià)電子資料謄本。②參見(jiàn)雷秋玉:《我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究》，法律出版社2012年版，第66－67頁(yè)。筆者認(rèn)為，上述作法值得借鑒的是，基于公益性目的的查詢(xún)可以視為利害關(guān)系人，此可與我國(guó)《民事訴訟法》第55條的公益訴訟相銜接。

國(guó)土資源部公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則(草案征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》)第123條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查詢(xún)主體做出了相較《暫行條例》第27條更為具體的規(guī)定，其第4款規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的“利害關(guān)系人”可以查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。從第3款“權(quán)利人可以查詢(xún)、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料”的規(guī)定看，所謂因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的“利害關(guān)系人”應(yīng)為對(duì)“利害關(guān)系人”判斷的標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)“利害關(guān)系人”的解釋。但仍存有疑義的是，不動(dòng)產(chǎn)交易是否必須為達(dá)成交易合同，還是“利害關(guān)系人”可以包括不動(dòng)產(chǎn)交易的潛在交易人。筆者認(rèn)為，由于此時(shí)可查詢(xún)的是不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和權(quán)利限制，同時(shí)結(jié)合第5款所規(guī)定的公務(wù)查詢(xún)規(guī)則，第4款應(yīng)為筆者前述的任何單位和個(gè)人均可查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)自然狀況和權(quán)利限制的規(guī)則，因而第4款的不動(dòng)產(chǎn)交易的“利害關(guān)系人”應(yīng)包含潛在交易人。同時(shí)，此處的不動(dòng)產(chǎn)交易應(yīng)作擴(kuò)張解釋?zhuān)粌H限于買(mǎi)賣(mài)，還包括互易、贈(zèng)與、設(shè)定抵押、租賃等。對(duì)于前述原始登記資料的查詢(xún)，可將“權(quán)利人及其代理人、同意之人”視為權(quán)利人，從而適用第3款的規(guī)定，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的查詢(xún)可適用第5款的規(guī)定。如此，《征求意見(jiàn)稿》基本上糾正了《暫行條例》第27條查詢(xún)主體過(guò)窄的問(wèn)題，在理論上基本可得證成。這樣的規(guī)定其實(shí)也延續(xù)了《不動(dòng)產(chǎn)登記條例(草案)》(送審稿)第67條和第68條的規(guī)定。③《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則(草案征求意見(jiàn)稿)》第66條規(guī)定:“國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法公開(kāi)查詢(xún)制度。前款所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)登記資料，包括:不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果，包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的主要信息;(二)不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源文件、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)等申請(qǐng)材料以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料。”第67條規(guī)定:“權(quán)利人以及經(jīng)權(quán)利人同意的單位、個(gè)人有權(quán)查詢(xún)?cè)摍?quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。因不動(dòng)產(chǎn)互易、交換、贈(zèng)與等涉及的利害關(guān)系人有權(quán)查詢(xún)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果;社會(huì)公眾有權(quán)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果信息，涉及國(guó)家秘密和依法受保護(hù)的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私的事項(xiàng)除外。人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)和監(jiān)察機(jī)關(guān)有權(quán)查詢(xún)與調(diào)查、處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始登記資料。”事實(shí)上，相較目前公布的《征求意見(jiàn)稿》，送審稿的規(guī)定其實(shí)更為科學(xué)，其基本上區(qū)分了前文所說(shuō)的查詢(xún)主體和查詢(xún)資料的三個(gè)層次，即不涉隱私的登記結(jié)果，社會(huì)公眾可得查詢(xún);涉及隱私的登記結(jié)果，利害關(guān)系人可以查詢(xún);原始登記資料，權(quán)利人、同意之人可以查詢(xún)。因此，今后立法應(yīng)參考送審稿的規(guī)定以及《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》和《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》的立法模式，將查詢(xún)主體和登記資料做出一一對(duì)應(yīng)，并借鑒臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)增加基于公益性目的的查詢(xún)規(guī)則。

五、結(jié)論

綜上，對(duì)于潛在交易人能否查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)持肯定態(tài)度，只不過(guò)其查詢(xún)的范圍應(yīng)限于除不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人個(gè)人信息和商業(yè)秘密之外的登記結(jié)果資料。任何單位和個(gè)人均可查詢(xún)除此之外的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，無(wú)需做出限制，不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人的個(gè)人信息可由利害關(guān)系人依具體情況查詢(xún)。對(duì)于登記結(jié)果之外的其他原始登記資料，只有權(quán)利人及其代理人、同意之人以及有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以查詢(xún)，利害關(guān)系人不得查詢(xún)。因此，在具體細(xì)則出臺(tái)前，應(yīng)對(duì)《暫行條例》第27條第1款的利害關(guān)系人和不動(dòng)產(chǎn)登記資料分別做限縮解釋。此外，還應(yīng)該增加基于公益性目的的查詢(xún)規(guī)則。

(責(zé)任編輯:周文升)

D923

A

1003－4145［2015］11－0073－06

2015－09－07

路磊(1981—)，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院博士研究生、講師，主要研究方向?yàn)槊裆谭ā⒎墒贰?/p>