雙重交付下的“一房二賣”問(wèn)題研究

方巖 崔艷峰

(吉林大學(xué)法學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春130012;哈爾濱理工大學(xué)法學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150040)

雙重交付下的“一房二賣”問(wèn)題研究

方巖 崔艷峰

(吉林大學(xué)法學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春130012;哈爾濱理工大學(xué)法學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150040)

“一房二賣”現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，有損交易安全。為規(guī)制該行為，保護(hù)善意買(mǎi)受人的利益，在買(mǎi)受人均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下，應(yīng)當(dāng)賦予占有以取得房屋所有權(quán)的效力。在“一房二賣”時(shí)，出賣人雙重交付房屋的，后占有人可以基于善意而取得房屋所有權(quán)，以對(duì)抗未登記而先交付占有的買(mǎi)受人。

雙重交付;一房二賣;占有;善意取得

一、問(wèn)題的提出

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商A與購(gòu)房人甲于2010年10月簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》，約定甲購(gòu)買(mǎi)A開(kāi)發(fā)的學(xué)府名苑小區(qū)房屋一套。2011年9月，A將房屋交付給甲，由物業(yè)公司B為甲辦理了房屋的入住手續(xù)。甲辦理完房屋交付和入住的所有手續(xù)后，從未實(shí)際入住該房屋。由于A的手續(xù)問(wèn)題，學(xué)府名苑小區(qū)的房屋暫時(shí)不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。2012年3月，由于大雨致使甲的房屋進(jìn)水，并有滲入到樓下住戶的危險(xiǎn)。為了排除該危險(xiǎn)，B給甲打電話，請(qǐng)求甲打開(kāi)房門(mén)由B對(duì)房屋進(jìn)行維修。當(dāng)時(shí)甲正在外地出差，遂授權(quán)B找開(kāi)鎖公司打開(kāi)房門(mén)，開(kāi)鎖公司打開(kāi)房門(mén)并更換了房門(mén)的鎖芯及鑰匙。2012年6月，B修繕?lè)课莺螅o甲打電話，告知已經(jīng)換了房屋鎖芯讓其前來(lái)取走房屋鑰匙，甲表示暫時(shí)沒(méi)有時(shí)間，過(guò)一段時(shí)間再過(guò)去，并讓B妥善保管鑰匙。2013年1月，A又將房屋出售給乙。當(dāng)天，乙到B處辦理房屋入住手續(xù)。B按照業(yè)主進(jìn)戶要求查看乙的手續(xù)后，將房屋的鑰匙交給乙，為其辦理了房屋入住手續(xù)，后乙將房屋租給丙使用。

顯然，這是一個(gè)“一房二賣”的案例。我們常見(jiàn)的“一房二賣”中的兩次買(mǎi)賣狀態(tài)通常存在以下四種組合情況:(1)兩次買(mǎi)賣均未交付房屋和辦理登記;(2)一次買(mǎi)賣的房屋已交付，另一次買(mǎi)賣的房屋既未交付也未登記;(3)一次買(mǎi)賣的房屋已登記，另一次買(mǎi)賣的房屋已交付;(4)一次買(mǎi)賣的房屋已登記，另一次買(mǎi)賣的房屋既未登記也未交付。對(duì)于這四種情況下的“一房二賣”，立法、實(shí)務(wù)和理論界給出了較為一致的解決意見(jiàn):登記優(yōu)先;都未登記的，受領(lǐng)交付優(yōu)先;既未登記也未交付的，先訂立合同或者先支付價(jià)款的優(yōu)先。①對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋［2009］11號(hào))第6條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋［2005］5號(hào))第10條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋［2005］6號(hào))第20條以及《重慶市高級(jí)人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(2007年11月22日通過(guò))第38條、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(京高法發(fā)［2010］458號(hào))第13條等規(guī)定中，均可見(jiàn)這種優(yōu)先順位的立法意旨。學(xué)術(shù)界也普遍形成了這種順位的一致意見(jiàn)。參見(jiàn)彭誠(chéng)信、岳耀東:《房屋多重轉(zhuǎn)讓中權(quán)利保護(hù)順位的確立依據(jù)與證成——以“占有優(yōu)先保護(hù)說(shuō)”為核心》，《山東社會(huì)科學(xué)》2012年第5期。但本案的“一房二賣”具有不同之處:本案的“一房二賣”不但有兩個(gè)《商品房買(mǎi)賣合同》，而且這兩次買(mǎi)賣均完成了房屋的交付。兩種本不可能重合的情況在本案中出現(xiàn)了。這種情況下的“一房二賣”，哪一個(gè)權(quán)利優(yōu)先呢?這里需要考慮以下幾個(gè)問(wèn)題:交付對(duì)于房屋買(mǎi)賣的法律效力，甲對(duì)房屋的權(quán)利是債權(quán)還是物權(quán)，乙對(duì)房屋能否善意取得。本文試以《物權(quán)法》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》)的規(guī)定為立論基礎(chǔ)，論證善意取得的適用問(wèn)題，以期為雙重交付下的“一房二賣”問(wèn)題提供價(jià)值判斷和價(jià)值選擇的方法論基礎(chǔ)。

二、甲對(duì)房屋享有的權(quán)利性質(zhì):債權(quán)還是物權(quán)

對(duì)于該問(wèn)題的回答，直接涉及到交付之于房屋買(mǎi)賣的意義。在物的買(mǎi)賣中，不論是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣還是動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣均需要交付，方能真正完成權(quán)利的轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)受人對(duì)物享有圓滿的物權(quán)。交付對(duì)于動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是其物權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，尤其是在作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效要件的登記尚未發(fā)生時(shí)，交付的意義對(duì)于解決“一房二賣”中誰(shuí)的權(quán)利優(yōu)先問(wèn)題至關(guān)重要。

我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”可見(jiàn)，我國(guó)《物權(quán)法》是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，登記后始能產(chǎn)生法律效力，未經(jīng)依法登記的不產(chǎn)生法律效力。①最高人民法院物權(quán)法研究小組:《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年，第70頁(yè)。因此，根據(jù)物權(quán)法關(guān)于房屋所有權(quán)變動(dòng)的規(guī)則，在本案中，甲和乙均未取得房屋的所有權(quán)。

然而，實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣的問(wèn)題要復(fù)雜得多。由于大多數(shù)房屋的買(mǎi)賣登記是最后一道程序，堅(jiān)守登記是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的唯一要件，就必然會(huì)促使轉(zhuǎn)讓人基于經(jīng)濟(jì)利益的考量和個(gè)人私利的追求，在房?jī)r(jià)上漲的情況下，將房屋二次出售，甚至多次出售，從而使得先買(mǎi)受人在沒(méi)有登記過(guò)戶之前，其對(duì)房屋的權(quán)利永遠(yuǎn)處于不確定狀態(tài)。即使房屋已經(jīng)交付，買(mǎi)受人基于交付而對(duì)房屋占有的合理信賴也無(wú)法得以維護(hù)。②按照我國(guó)通常的生活理念，在房屋買(mǎi)賣中，取得房屋的占有即為所有，占有人會(huì)產(chǎn)生這樣的合理信賴。基于該信賴，占有人會(huì)以所有權(quán)人的姿態(tài)裝修房屋、興建附屬建筑、購(gòu)置附屬財(cái)產(chǎn)設(shè)備以及實(shí)施經(jīng)營(yíng)房屋的諸多行為。參見(jiàn)馬新彥、鄧冰寧:《論不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力》，《山東社會(huì)科學(xué)》2014年第3期。實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)生活中，交付與登記不同步是正常現(xiàn)象。常常出現(xiàn)的情況是，交付之后的很長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)辦理登記。這時(shí)的買(mǎi)受人實(shí)際已經(jīng)以占有、使用、收益等方式行使著房屋所有權(quán)的全部權(quán)能，然而物權(quán)法卻不承認(rèn)其享有所有權(quán)，如轉(zhuǎn)讓人將房屋再次轉(zhuǎn)讓，且與后買(mǎi)受人辦理了登記，則后買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)，并據(jù)此可要求先買(mǎi)受人騰房，這顯然對(duì)于已經(jīng)實(shí)際完成交付并占有房屋的先買(mǎi)受人是不公平的。正如有學(xué)者所指出的，基于我國(guó)房屋交付但沒(méi)有辦理登記的事實(shí)大量存在，如果絕對(duì)地認(rèn)為登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的依據(jù)，那么在占有移轉(zhuǎn)之后至登記完成之前，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方仍得以物權(quán)人身份向他人移轉(zhuǎn)該物之所有權(quán)，則對(duì)受讓人顯失公正。③參見(jiàn)最高人民法院物權(quán)法研究小組:《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第70頁(yè)。為了維護(hù)公平和正義，實(shí)務(wù)界作出了有益的嘗試。如有法官指出:“中國(guó)的房產(chǎn)制度要(比表面的狀況)復(fù)雜得多，權(quán)利人的懈怠僅僅是一方面，更多的還是權(quán)利人之外的客觀原因，如房產(chǎn)管理體制的原因。”④宋魚(yú)水:《從實(shí)踐的角度分析〈不動(dòng)產(chǎn)交易適用善意取得制度的限度〉一文的補(bǔ)充建議》，載崔建遠(yuǎn)主編:《民法九人行》，法律出版社2011年版，第86頁(yè)。“正是基于這樣的思考，在審判實(shí)踐中，一些判決雖然表面上不合(教條的)法律規(guī)定，但實(shí)質(zhì)上卻合乎公平。”⑤許徳風(fēng):《不動(dòng)產(chǎn)一物二賣問(wèn)題研究》，《法學(xué)研究》2012年第3期。針對(duì)這一復(fù)雜的問(wèn)題，理論界對(duì)于交付在房屋買(mǎi)賣中的法律效力提出了不同的觀點(diǎn)，主要有以下四種:

(一)物權(quán)行為要件說(shuō)

有學(xué)者認(rèn)為，解決交付與登記不同步可能產(chǎn)生的“一房二賣”問(wèn)題的有效辦法是物權(quán)行為理論。因?yàn)椋鶕?jù)物權(quán)行為理論，物權(quán)變動(dòng)依據(jù)物權(quán)變動(dòng)合意和物權(quán)變動(dòng)的形式發(fā)生法律效力。而交付行為從外觀表象上來(lái)說(shuō)，系物權(quán)變動(dòng)的外在形式;該外在形式又是建立在物權(quán)變動(dòng)行為人的物權(quán)意思的基礎(chǔ)上，是物權(quán)意思的外在表現(xiàn)。因此，交付行為實(shí)際為物權(quán)行為，該行為的完成發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。正如孫憲忠教授所說(shuō):“交付房屋占有乃是基于開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)受人之間的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意，這就是一個(gè)物權(quán)行為。這種行為，在主觀上以當(dāng)事人之間獨(dú)特的意思表示為要件，在客觀上以交付房屋的實(shí)際行為為要件。無(wú)論是從法理上看還是從事實(shí)上看，這個(gè)行為完全符合獨(dú)立而且生效的物權(quán)行為的特征。因此，交付房屋實(shí)際占有的行為完全符合處分行為生效的要件，交付住房就是轉(zhuǎn)移了所有權(quán)。在接受交付之后，買(mǎi)受人的占有是基于所有權(quán)的占有。”⑥孫憲忠:《房屋買(mǎi)賣交付而未登記的法律效果分析》，《人民法院報(bào)》2005年2月2日。然而，民法學(xué)者中堅(jiān)持物權(quán)行為理論的并非主流。因?yàn)椋摾碚撨^(guò)于抽象，不符合生活實(shí)際;而且該理論過(guò)分強(qiáng)調(diào)了物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性以保護(hù)受讓人的利益，而對(duì)出讓人的利益保護(hù)不足，這將導(dǎo)致當(dāng)事人利益保護(hù)的失衡。在房屋買(mǎi)賣中，如果堅(jiān)持物權(quán)行為理論，雖然給予接受交付的買(mǎi)受人以充分的保護(hù)(物權(quán)保護(hù))，但卻因物權(quán)行為獨(dú)立和無(wú)因于債權(quán)行為，在房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效或者被撤銷后，物權(quán)變動(dòng)仍然有效，出讓人則只能按照不當(dāng)?shù)美?qǐng)求買(mǎi)受人返還房屋而非按照物權(quán)請(qǐng)求返還，從而使轉(zhuǎn)讓人的利益保護(hù)不足。從當(dāng)事人利益保護(hù)的一種失衡(偏重保護(hù)轉(zhuǎn)讓人)到另一種失衡(偏重保護(hù)受讓人)是沒(méi)有意義的。而且我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)明確規(guī)定了，房屋所有權(quán)的變動(dòng)是以登記為唯一生效要件。在現(xiàn)有的法律規(guī)定下，在司法實(shí)踐中承認(rèn)物權(quán)行為理論，將有損法律的嚴(yán)肅和權(quán)威。因此，在我國(guó)現(xiàn)有的立法和理論下，物權(quán)行為理論無(wú)法成為解決“一房二賣”問(wèn)題的有力依據(jù)。

(二)絕對(duì)占有權(quán)說(shuō)

有學(xué)者在堅(jiān)持我國(guó)現(xiàn)有立法和理論的基礎(chǔ)上提出了“絕對(duì)占有權(quán)”的觀點(diǎn)，以此來(lái)保護(hù)已經(jīng)實(shí)際占有房屋的買(mǎi)受人的利益。該觀點(diǎn)認(rèn)為，基于交付的完成，受讓人取得對(duì)房屋的絕對(duì)占有的效力。“絕對(duì)的占有權(quán)”是指基于完全正當(dāng)權(quán)源的占有(即有權(quán)占有)所產(chǎn)生的占有權(quán)。①參見(jiàn)彭誠(chéng)信、岳耀東:《房屋多重轉(zhuǎn)讓中權(quán)利保護(hù)順位的確立依據(jù)與證成——以“占有優(yōu)先保護(hù)說(shuō)”為核心》，《山東社會(huì)科學(xué)》2012年第5期。該絕對(duì)占有使得受讓人具有對(duì)抗他人的效力，包括對(duì)抗所有權(quán)人的效力。“盡管有權(quán)占有來(lái)源于形式多樣的權(quán)利基礎(chǔ)(本權(quán))，但正是借助于占有表征，源于本權(quán)的占有權(quán)卻發(fā)生了質(zhì)變，質(zhì)變?yōu)榻咏谒袡?quán)的對(duì)世效力(絕對(duì)性)。”②彭誠(chéng)信、岳耀東:《房屋多重轉(zhuǎn)讓中權(quán)利保護(hù)順位的確立依據(jù)與證成——以“占有優(yōu)先保護(hù)說(shuō)”為核心》，《山東社會(huì)科學(xué)》2012年第5期。絕對(duì)占有權(quán)理論賦予買(mǎi)受人的占有以絕對(duì)效力，使其具有對(duì)抗所有權(quán)人的原物返還請(qǐng)求，因此，即使在房屋交付/轉(zhuǎn)移占有后，轉(zhuǎn)讓人將房屋再次轉(zhuǎn)讓，并與后買(mǎi)受人之間辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，先買(mǎi)受人基于對(duì)房屋的絕對(duì)占有權(quán)，仍有權(quán)對(duì)抗后買(mǎi)受人(不包括善意的買(mǎi)受人)。該理論認(rèn)為，買(mǎi)受人享有的權(quán)利僅是接近于所有權(quán)，但還不是所有權(quán)，因此，“一房二賣”仍然可能出現(xiàn)，后買(mǎi)受人仍然可能基于登記而取得房屋的所有權(quán)而要求先買(mǎi)受人騰房，但前提是后買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)具有善意，即后買(mǎi)受人在房屋買(mǎi)賣過(guò)程中盡到了注意義務(wù)。若后買(mǎi)受人基于善意而登記取得房屋所有權(quán)，則先買(mǎi)受人就不得以其具有“絕對(duì)占有權(quán)”來(lái)對(duì)抗后買(mǎi)受人。絕對(duì)占有權(quán)理論賦予了房屋占有公示的效力，這就決定了第三人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，僅相信房產(chǎn)證或者登記簿是不充分的，還應(yīng)實(shí)地查看房屋的占有狀態(tài)。對(duì)此，馬新彥教授也認(rèn)為:“如果后買(mǎi)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上是否存在可能損害自己權(quán)益的、成立在先的權(quán)屬主張漠不關(guān)心，甚至連去不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查的負(fù)擔(dān)性義務(wù)都怠于履行，那么，法律就沒(méi)有必要保護(hù)對(duì)自己的利益漠不關(guān)心的人，否則，就是在助虐違背物權(quán)法效率目標(biāo)要求的懶惰行為。如果后買(mǎi)人通過(guò)先買(mǎi)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有狀態(tài)已經(jīng)知道時(shí)間在先的沖突性權(quán)利的存在，仍然決定繼續(xù)進(jìn)行交易，從而利用法律的特殊保護(hù)——登記制度攫取利益，故意損害先買(mǎi)人的利益，那么這種行為本身就是不當(dāng)行為。”③馬新彥、鄧冰寧:《論不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力》，載《山東社會(huì)科學(xué)》2014年第3期。關(guān)于排除惡意登記人取得所有權(quán)，實(shí)踐中已有大量案例。例如，在長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民法院(2011)雨民初字第358號(hào)民事判決書(shū)“鄧?yán)吃V鄧某等房屋買(mǎi)賣合同糾紛案”中，被告先把房屋賣給了原告，原告支付了全部?jī)r(jià)款并獲得了房屋的占有。后被告又把房屋基于惡意串通行為過(guò)戶登記到自己女兒名下。法院認(rèn)為，基于惡意的登記行為無(wú)效，判決被告協(xié)助原告把爭(zhēng)議房屋的“產(chǎn)權(quán)辦至原告鄧?yán)车拿隆薄＂軈⒁?jiàn)彭誠(chéng)信、岳耀東:《房屋多重轉(zhuǎn)讓中權(quán)利保護(hù)順位的確立依據(jù)與證成——以“占有優(yōu)先保護(hù)說(shuō)”為核心》，《山東社會(huì)科學(xué)》2012年第5期。新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級(jí)人民法院(2012)烏中民四終字第27號(hào)民事判決書(shū)“王麗芳與新疆星云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等房屋買(mǎi)賣合同糾紛上訴案”中，法院指出:“后買(mǎi)人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)涉案房屋是否存在權(quán)利上的瑕疵等情況未盡到審慎的審查義務(wù)，且從未占有、使用過(guò)涉案房屋，其雖辦理了涉案房屋的備案登記手續(xù)，但相對(duì)于先買(mǎi)人而言，后買(mǎi)人并不因此而享有優(yōu)先權(quán)。”⑤馬新彥、鄧冰寧:《論不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力》，《山東社會(huì)科學(xué)》2014年第3期。

(三)本文觀點(diǎn)

對(duì)于交付能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的問(wèn)題，雖然我國(guó)《物權(quán)法》持否定的態(tài)度，但基于現(xiàn)實(shí)生活中所存在的交付與登記不同步，以及轉(zhuǎn)讓人和后買(mǎi)受人惡意二次買(mǎi)賣，用登記損害已經(jīng)實(shí)際占有人利益的情況的存在，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》為保護(hù)已經(jīng)實(shí)際入住占有房屋的買(mǎi)受人利益，于第1條第2款規(guī)定:“基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”而我國(guó)《物權(quán)法》第70條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”依據(jù)這兩條規(guī)定，已經(jīng)合法占有房屋的買(mǎi)受人，雖然沒(méi)有辦理登記，依然能夠取得房屋的所有權(quán)。據(jù)此，房屋的占有(交付)具有了與登記同等的確定房屋所有權(quán)歸屬的效力。按照18世紀(jì)的羅馬法學(xué)家、法國(guó)民法典之父波蒂埃的說(shuō)法，占有是“我們以我們的力量對(duì)物所進(jìn)行的保有”。①轉(zhuǎn)引自石佳友:《〈物權(quán)法〉占有制度的理解與適用》，《政治與法律》2008年第10期。因此，在本案中，甲基于A的交付行為，已經(jīng)是房屋的合法占有人，享有房屋的所有權(quán)。

三、乙是否能夠善意取得房屋的所有權(quán)

正如上述，基于交付，甲已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。A將房屋向乙再次出售并交付的行為，屬于無(wú)權(quán)處分，那么乙能否基于善意取得而取得房屋的所有權(quán)呢?根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得需要具備以下要件:受讓人為善意、支付合理的對(duì)價(jià)、法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。本案中的兩次買(mǎi)賣，房屋均未辦理登記，這是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，乙取得房屋不符合該規(guī)定而不構(gòu)成善意取得。但是，對(duì)于甲和乙之間的權(quán)利(利益)平衡，應(yīng)建立在同等的標(biāo)準(zhǔn)之下。對(duì)于甲來(lái)說(shuō)，其可以根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》的規(guī)定依據(jù)交付取得房屋的所有權(quán)，那么對(duì)于乙，當(dāng)然也可以依據(jù)該規(guī)定而善意取得所有權(quán)。因此，當(dāng)乙對(duì)房屋占有的取得符合《物權(quán)法》關(guān)于“善意”的規(guī)定和《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》關(guān)于交付的規(guī)定時(shí)，乙應(yīng)善意取得房屋的所有權(quán)。

(一)后買(mǎi)受人乙是否為善意

基于我國(guó)房屋交付與登記普遍存在時(shí)間差②登記與交付存在時(shí)間差，在任何物權(quán)變動(dòng)模式下，均無(wú)法完全排除。參見(jiàn)馬新彥、鄧冰寧:《論不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力》，《山東社會(huì)科學(xué)》2014年第3期。，以及由此導(dǎo)致的“一房二賣”現(xiàn)象頻繁發(fā)生的現(xiàn)狀，房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)的善意需從兩個(gè)方面進(jìn)行判斷:一是查閱登記的情況，以確定房屋的名義所有權(quán)人;二是對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查看，以確定房屋的占有狀態(tài)，從而確保在房屋登記的權(quán)屬狀態(tài)與房屋的實(shí)際權(quán)屬狀態(tài)一致的情況下進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。

在本案中，后買(mǎi)受人乙在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)房屋的登記狀態(tài)的所有權(quán)確實(shí)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，A依然是房屋的登記(名義)的所有權(quán)人，對(duì)此，后買(mǎi)受人乙沒(méi)有惡意。在A向乙交付房屋時(shí)，房屋的鑰匙在B的手中，B明知房屋已經(jīng)交付給甲但沒(méi)有告知乙，而是遵照A的指示將房屋的鑰匙交給乙，并為其辦理了入住手續(xù)。對(duì)于以鑰匙控制的房屋來(lái)說(shuō)，在沒(méi)有相反證據(jù)證明的情況下，認(rèn)定一個(gè)持有鑰匙并能夠打開(kāi)房門(mén)的人是真實(shí)的房屋權(quán)利人，是符合人們的正常觀念和常識(shí)的。因此，乙對(duì)于房屋占有的狀態(tài)的認(rèn)識(shí)也不存在惡意。

(二)乙的占有是否屬于“合法占有”

在同等標(biāo)準(zhǔn)下，乙同樣可以基于《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第1條第2款的規(guī)定取得房屋所有權(quán)。那么，乙對(duì)于房屋的取得是否完全符合該解釋的規(guī)定呢?依據(jù)該解釋的規(guī)定，取得房屋所有權(quán)必須具備兩個(gè)條件:一是基于房屋買(mǎi)賣民事法律行為，二是合法占有。乙與A的房屋買(mǎi)賣行為顯然是民事法律行為，即使是就同一標(biāo)的物的二次買(mǎi)賣行為，也不能否定其民事法律行為的性質(zhì)。對(duì)此，崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為:“古往今來(lái)，各國(guó)和地區(qū)的民法及其學(xué)說(shuō)，都不認(rèn)為一物二賣且為有權(quán)處分的合同無(wú)效，我國(guó)現(xiàn)行法也是如此。”其同時(shí)指出:“就連一物二賣場(chǎng)合欠缺處分權(quán)的第二個(gè)合同，按照法釋［2009］5號(hào)第15條、法釋［2012］8號(hào)第3條的規(guī)定，也是有效的。”③崔建遠(yuǎn):《一房成為數(shù)個(gè)權(quán)利標(biāo)的物時(shí)的緊張關(guān)系及其理順》，《清華法學(xué)》2013年第5期。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》(法釋［2009］5號(hào))第15條規(guī)定:“出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買(mǎi)受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋〔2012〕8號(hào))第3條規(guī)定:“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”

那么，乙能否取得房屋所有權(quán)的最為關(guān)鍵的要件就在于是否為“合法占有”了。根據(jù)上述，在房屋交付完成后，甲就取得了房屋的所有權(quán)，其享有對(duì)該房屋占有、使用、收益、處分等所有的所有權(quán)權(quán)能。而A雖然是登記或者名義的所有權(quán)人，但其已不享有房屋的任何權(quán)利，僅負(fù)有協(xié)助甲辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)。因此，A已不存在轉(zhuǎn)移直接占有和通過(guò)實(shí)際交付處分房屋的權(quán)利。①值得注意的是，此處強(qiáng)調(diào)的是“直接占有”的轉(zhuǎn)移和通過(guò)“實(shí)際交付”的處分。因?yàn)椋鳛榈怯浰袡?quán)人的A，其仍然是房屋的間接占有人和處分權(quán)人。但是，需要注意的是，作為登記所有權(quán)人的A，其仍然是房屋的間接占有人，在房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效或者被撤銷的情形下，A享有請(qǐng)求買(mǎi)受人返還房屋的權(quán)利。而作為法律上的所有權(quán)人，A對(duì)于已經(jīng)交付的標(biāo)的物仍然享有處分權(quán)，只是該處分權(quán)在前一次買(mǎi)賣合同有效的前提下僅表現(xiàn)為簽訂買(mǎi)賣合同的權(quán)利，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣標(biāo)的物的實(shí)際交付和占有轉(zhuǎn)移的處分。但本案中不同的是，雖然A僅為登記的所有權(quán)人，但其在向乙交付時(shí)，完成了房屋的實(shí)際交付和轉(zhuǎn)移占有，其對(duì)于買(mǎi)受人乙來(lái)說(shuō)是有效的，是符合正常的生活觀念和法律觀念的。因此，乙的占有是從所有權(quán)人處取得的合法占有，其具備了《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》規(guī)定的要件，應(yīng)構(gòu)成善意取得。

四、乙善意取得房屋所有權(quán)的理論支撐

(一)合理信賴的維護(hù)

善意取得制度與物權(quán)公示之公信力在邏輯上有著共通關(guān)系。②參見(jiàn)寧桂君:《不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的利益平衡(上)》，《研究生法學(xué)》2012年第4期。物權(quán)公示的原因在于確定人們的合理信賴，物權(quán)法的基本訴求是保護(hù)人們的合理信賴。登記是不動(dòng)產(chǎn)的公示方法，人們對(duì)其具有合理的信賴，在該信賴的基礎(chǔ)上進(jìn)行的交易受法律的保護(hù)。但是，這種信賴應(yīng)當(dāng)建立在不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記或者登記及時(shí)的前提下，基于我國(guó)實(shí)際存在的交付與登記經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)不一致的現(xiàn)狀，僅以登記作為建立合理信賴的基礎(chǔ)是不公平的。如果不動(dòng)產(chǎn)未登記或者登記不及時(shí)，或者不動(dòng)產(chǎn)的登記狀態(tài)與占有狀態(tài)不一致，人們不應(yīng)盲目地信賴登記，而是應(yīng)當(dāng)關(guān)注物權(quán)和物的現(xiàn)有狀態(tài)，盡到合理的、適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)，履行相應(yīng)的調(diào)查義務(wù)(實(shí)地查看)。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的信賴不應(yīng)只建立在難以使登記狀態(tài)與真實(shí)狀態(tài)完全一致的登記之上，對(duì)于對(duì)外具有公示作用(無(wú)論法律上是否承認(rèn)，事實(shí)上均具有公示功能)的占有的注意以及對(duì)于占有狀態(tài)的調(diào)查，是買(mǎi)受人建立信賴的前提。如果不動(dòng)產(chǎn)的登記狀態(tài)與占有一致，買(mǎi)受人則可建立充分的信賴，并可基于該信賴取得受法律保護(hù)的所有權(quán)。如果登記狀態(tài)與占有狀態(tài)不一致，買(mǎi)受人的信賴是不充分的，買(mǎi)受人的買(mǎi)賣將有可能無(wú)法得到法律的充分保護(hù)。在本案中，乙的信賴顯然是合理的、充分的，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)乙的合理信賴。

(二)交易安全的保護(hù)

善意取得在民法體系中的正當(dāng)性基礎(chǔ)，雖然眾說(shuō)紛紜，但也有一點(diǎn)共識(shí)，即善意取得所指向的目標(biāo)是交易的安全與效率。③參見(jiàn)蘇永欽:《私法自治中的經(jīng)濟(jì)理性》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2004年版，第172頁(yè);王利明:《物權(quán)法研究》(上卷)，中國(guó)人民大學(xué)出版社2013年版，第434－435頁(yè);汪志剛:《動(dòng)產(chǎn)善意取得的法理基礎(chǔ)》，《法學(xué)研究》2009年第3期。保護(hù)交易安全是物權(quán)法的一個(gè)重要功能。物權(quán)法規(guī)定了公示公信原則，物權(quán)公示要求行為人在進(jìn)行物權(quán)交易時(shí)必須關(guān)注物權(quán)的公示狀態(tài)，否則可能會(huì)使行為人承擔(dān)法律上的不利后果。而公信原則賦予物權(quán)公示以公信力，因此，只要行為人在物權(quán)交易過(guò)程中基于公示進(jìn)行的交易就可以受法律的保護(hù)，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。這樣的原則保護(hù)了交易安全，其在交易中為所有權(quán)人設(shè)定了同樣的交易規(guī)則，只要遵守該交易規(guī)則，交易就是安全的，交易的結(jié)果就受到法律的保護(hù)。這樣的交易規(guī)則也使交易成本降到最低，既維護(hù)了交易秩序，也促進(jìn)了交易的發(fā)展。如果沒(méi)有這一原則的話，那么交易中的買(mǎi)受人將會(huì)人人自危、恐遭不測(cè)，使交易難以進(jìn)行或使誠(chéng)信成本極大提高。在交易頻繁、迅捷、復(fù)雜的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，要求買(mǎi)受人詳為查知讓與人是否有權(quán)處分，亦屬不可能之事。④參見(jiàn)江平主編:《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2007年版，第362頁(yè)。德國(guó)學(xué)者拉倫茨認(rèn)為:“《德國(guó)民法典》是一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物，它產(chǎn)生于那個(gè)盡力清除商業(yè)交往中障礙的時(shí)代。”⑤［德］卡爾·拉倫茨:《德國(guó)民法通論》(上)，王曉曄等譯，法律出版社2003年版，第60頁(yè)。而善意取得的產(chǎn)生則是為了清除交易中所有權(quán)界定方面的干擾，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易的自由。因此，有德國(guó)學(xué)者認(rèn)為:“善意取得是貿(mào)易精神對(duì)所有權(quán)規(guī)范的勝利。”⑥轉(zhuǎn)引自寧桂君:《不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的利益平衡(上)》，《研究生法學(xué)》2012年第4期。在本案中，A對(duì)于房屋權(quán)利的公示狀態(tài)，已經(jīng)明確表明其是房屋的所有權(quán)人，買(mǎi)受人也已盡到查知公示狀態(tài)的義務(wù)，因此，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生物權(quán)法上的公信力，其交易的結(jié)果應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)法的保護(hù)。因此，乙應(yīng)當(dāng)基于善意取得房屋的所有權(quán)。

(三)過(guò)錯(cuò)與風(fēng)險(xiǎn)控制的分配

善意取得是法律對(duì)原權(quán)利人和善意受讓人的利益平衡的結(jié)果，其在一定程度上犧牲了原權(quán)利人的利益，而保護(hù)了善意買(mǎi)受人的利益，其中一個(gè)原因是原權(quán)利人存在過(guò)錯(cuò)和更強(qiáng)的控制無(wú)權(quán)處分風(fēng)險(xiǎn)的能力。原權(quán)利人作為物的實(shí)際占有人，其明知如果將物交付給他人占有，會(huì)發(fā)生被他人轉(zhuǎn)賣的可能性，其仍然從事該行為，說(shuō)明其對(duì)該行為的發(fā)生具有主觀過(guò)失，其就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)基于此信賴的不利益。①參見(jiàn)梅夏英、高圣平:《物權(quán)法教程》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，第173頁(yè)。而善意的買(mǎi)受人是善意的、純粹沒(méi)有過(guò)失的。另外，根據(jù)法律的一般理論，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由最能控制風(fēng)險(xiǎn)的人來(lái)承擔(dān)。原權(quán)利人與無(wú)權(quán)處分人之間的關(guān)系往往比善意買(mǎi)受人與無(wú)權(quán)處分人之間更加密切，原權(quán)利人對(duì)于無(wú)權(quán)處分人施加的影響遠(yuǎn)大于善意受讓人，其對(duì)于防止無(wú)權(quán)處分人處分其財(cái)產(chǎn)有更多的措施和方法，善意受讓人則不具備采取防范措施的能力。另外，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的成本—效益理論角度來(lái)分析，原權(quán)利人控制風(fēng)險(xiǎn)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于善意第三人調(diào)查和控制風(fēng)險(xiǎn)的成本，而原權(quán)利人也會(huì)因較小的成本控制無(wú)權(quán)處分的風(fēng)險(xiǎn)而獲得防止權(quán)利被侵害的較大利益，善意第三人卻可能付出較高的風(fēng)險(xiǎn)控制成本而獲得較小的利益，甚至虧損。如果將調(diào)查和控制風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)讓善意買(mǎi)受人承擔(dān)，必然會(huì)使買(mǎi)受人因較高的調(diào)查和控制成本望而卻步，阻礙交易的發(fā)展和順利進(jìn)行。因此，原權(quán)利人是無(wú)權(quán)處分的風(fēng)險(xiǎn)控制人，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的不利法律后果。基于此，法律在原權(quán)利人與善意買(mǎi)受人的利益博弈天平上，偏向了保護(hù)善意買(mǎi)受人的利益。

在本案中，甲作為房屋的實(shí)際占有人和所有權(quán)人，其本應(yīng)盡到對(duì)房屋的善良管理人的義務(wù)，盡到妥善保管(取回)鑰匙的義務(wù)。但甲隨意讓第三人把房門(mén)撬開(kāi)，并不及時(shí)取回鑰匙，其存在明顯的過(guò)失。相反，乙對(duì)于房屋的購(gòu)買(mǎi)是建立在對(duì)房屋登記和占有公示的信賴基礎(chǔ)之上的，其沒(méi)有任何過(guò)失。因此，甲應(yīng)當(dāng)承擔(dān)乙合理信賴而取得房屋所有權(quán)的不利后果。

五、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)法律與現(xiàn)實(shí)不符的時(shí)候，不應(yīng)盲目地遵守法律，而應(yīng)在遵守法律原理的前提下，以人們的現(xiàn)實(shí)觀念和普遍認(rèn)可的規(guī)則解釋法律，靈活地適用法律。因此，物權(quán)法關(guān)于登記為房屋所有權(quán)取得的唯一要件的規(guī)定，并不符合我國(guó)房屋登記與交付狀態(tài)的時(shí)間差普遍存在的現(xiàn)實(shí)。對(duì)此，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》做出了擴(kuò)大解釋，其賦予了占有具有與登記同等的取得所有權(quán)的效力。按照這種規(guī)定，善意取得的構(gòu)成要件也應(yīng)發(fā)生變化，即在雙重交付的“一房二賣”中，登記的要件應(yīng)為交付(占有)的要件。也就是說(shuō)，在受讓人完全具備善意取得的其他要件的情況下，即使僅交付而未登記，其同樣發(fā)生善意取得的效力。

通過(guò)以上論述，我們可以得出結(jié)論:乙基于善意取得而取得了房屋所有權(quán)，甲喪失房屋所有權(quán)。對(duì)由此產(chǎn)生的損失，甲只能請(qǐng)求A承擔(dān)賠償責(zé)任。

(責(zé)任編輯:周文升)

D923

A

1003－4145［2015］11－0079－06

2015－09－15

方巖，吉林大學(xué)法學(xué)院民商法博士研究生，哈爾濱理工大學(xué)法學(xué)院講師;崔艷峰，哈爾濱理工大學(xué)法學(xué)院講師。

本文系國(guó)家社科基金項(xiàng)目“解釋論視野下財(cái)產(chǎn)法體系研究”(項(xiàng)目編號(hào):14BFX080)的階段性研究成果。