“分權度假”的別樣理念

□ 文/本刊記者 吳俊琰

在一棟典雅別致的單體建筑里，銷售人員正在向客戶努力推銷自己公司的產品：“您花8萬元買下我們金佛山畫家村一處物業1/10的產權，就可以享有長達40年四星以上酒店或度假村的權益，每年免費入住28天。這28天/年還可以拆分使用，輕松享受全國休閑旅游養生度假。”

購買酒店或度假村1/10的產權，然后分40年分年免費度假，這個模式你接受嗎？你認為這個度假可以“輕松享受”嗎？

“分時度假”受挫

20世紀60年代，戰后歐洲經濟復蘇也帶來了旅游業的興盛，在法國出現了原始的分時度假——幾個人合伙購買地中海沿岸的旅游地產，然后選擇不同時段入住。70年代中后期，美國引進并改良了這種模式，用以解決經濟滯脹導致的房地產積壓問題。很多地產商向著分時度假的度假地產轉型，全球分時度假行業的兩大巨頭RCI(Resort Condominiums International)和II(Interval International)就是這個時期在美國建立的。

但是，風靡歐美的分時度假模式在中國進行推廣時并沒有呈現“勢如破竹”的態勢。

金佛山畫家村

重慶美爾地產的劉經理和李總監分析道，西方的分時度假模式在21世紀初被介紹到中國。開放的市場經濟不僅引進了國外先進的生產方式，也引進了一些惡性競爭的手段，加之當時并沒有完善的法律條例可循，使得分時度假在中國出現了一些擾亂金融秩序的現象，比如開發商破產倒閉和商業欺詐等。于是，“分時度假”這個在國外已經相當成熟和流行的舶來品在進軍中國的途中受阻了。

“中國人買東西都希望手里面有點什么實在的東西做保障，而分時度假完全是出售服務，在當時看來，是很難接受的。”李總監調侃道。

不過，她說的話可能說中了分時度假在中國無法推廣的重要原因。就像按揭買房一樣，這件事放在上世紀八九十年代壓根就不可能，但現在，無論是銀行，還是開發商，或者消費者都“熱衷此道”。接受新事物往往是很難的，接受虛無縹緲的新事物難上加難：分時度假只出售虛擬的服務，而且周期往往長達幾十年，一旦中途發生點意外，消費者的合法權益將會受到損害，投資也無法收回。

而其他的一些原因，比如旅游心態與國外不同、簽證環境不同、經營管理制度不夠健全等也是分時度假無法大范圍推廣的重要因素。

“分權度假”應運而生

2010年，從事地產銷售近30年的向榮女士根據自身從業經驗，將“分時度假”改良成適合中國消費者的“分權度假”模式。一字之差，內涵卻完全不同。

“分權度假”的核心在于“分權”二字，意思是“分割產權”。用向榮的話說，就是“把一個產權式酒店‘合伙買、換起住’”。舉例說，就是將星級酒店或度假村里的一間客房的產權分成10份賣給客戶，也就是十人共同購買一間酒店客房的產權，每一個人分別選擇在不同的時間去居住。

2007年，《物權法》的出臺使“產權按份共有”有了法律依據，也使后來的“分權度假”有了法律規范。

2012年，由重慶鋼運房產攜手歐洲MUKARA投資公司聯合打造的重慶美爾投資有限公司落戶重慶南坪，并建成鋼運美爾全球旅游地產交易展示中心。美爾成為了國內最早涉足“分權度假”領域的旅游地產公司。

據劉經理介紹，美爾的客戶以一定金額認購一份“分權度假”產品（目前最低投入79800元），可擁有認購旅游地產項目精裝修物業10%的產權，同時享有長達40年的28天/年免費入住星級酒店或度假村的權益，這28天可以拆分使用，可自行選擇所購買的旅游地產物業或者美爾旗下全國各地星級酒店或合作酒店免費入住，輕松享受全國休閑旅游養生度假。

當然，鑒于不同酒店、度假村的消費價格存在差異，在現實中，美爾將顧客的投資和酒店消費水平通過“積分”來兌換，1元=1積分。比如，

客戶購買A物業全年對外執行均價是318元人民幣；

客戶得到的每年積分應為：318×28=8904分；

如果客人入住B酒店的實時協議價是188元人民幣，入住C度假村的實時協議價是398元人民幣；那么，客戶在B酒店能夠享受到的免費入住天數為：8904÷188=47.36天

客戶在C度假村能夠享受到的免費入住天數為：8904÷398=22.37天

也就是說，客戶無論入駐哪個酒店，都是以積分為尺度，每年的積分用完即止，一共40年。

分權度假的核心是度假，而分權是保障。

“分權度假”的問題仍然存在

不過，分權度假在推廣過程中仍然會遇到無法避免的問題。

雖然有《物權法》做保障，但是，共享產權的做法民眾并不一定能夠接受，更何況是10人共享——國內貌似沒有這樣的先例！如果群眾接受這種做法，那么真正的問題來了：共享產權人在接受分權度假服務時若發生分歧怎么辦？換言之，倘若兩個共有產權人想要同時入住，怎么來協調？可能實際問題比這更具體，一份產權10人共有，可能同時有六七個人都要入住，誰可住？這個時候共有產權有什么意義呢？

美爾的方案是由他們作為經營管理方，先行預約的先入住，美爾的客戶入住旗下酒店（或合作酒店）較普通客戶有優先入住權。所以，買了這個地方的房產，卻不一定能在這個地方住——一切需要根據美爾的協調機制來協調處理。

但倘若旅游旺季時酒店住滿，又有客戶想要入住時怎么辦？畢竟分權度假無法從根本上解決淡旺季的問題。這時候，美爾的協調就鞭長莫及了。

記者隨機詢問了幾位前來了解情況的客戶，他們也并沒有明確表示是否能夠接受“產權共享”和美爾的協調。

說到頭，“共享產權”實際上也是沒有產權，你無法處置自己的財產。這里的產權只是一個“虛幻”的概念。

再有，40年過后，產權如何處置？現在可能沒有人能說得清楚。