房地產(chǎn)稅立法啟動

◎ 文 《法人》見習(xí)記者 李立娟

房地產(chǎn)稅立法規(guī)劃的出臺，讓爭議不絕的房產(chǎn)稅立法看到了落地的希望，但立法程序僅僅剛開始，后續(xù)法律出臺的時間以及何時真正落地，尚有待時間考證

8月5日，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項立法任務(wù)亮相其中。

這也意味著，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進入全國人大的立法規(guī)劃。目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財政部配合立法。

備受關(guān)注的新稅種

房地產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅、直接稅，是對擁有、持有房地產(chǎn)的公民、法人，就房地產(chǎn)的市場價值作為地稅依據(jù)征收的一種稅種。

中國政法大學(xué)財財稅法研究中心主任施正文在接受《法人》記者采訪時表示，目前的立法規(guī)劃將商業(yè)用房和居民住房均納入房地產(chǎn)稅征收范圍。與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和土地使用稅相比，房地產(chǎn)稅有很大不同。

之前的房和地是分別征收的，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅以及土地使用稅不對居民住宅征收。這也表明我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅不是實際意義的房地產(chǎn)稅。現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅的改革實際上是一種新的稅種。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《法人》記者采訪時亦表示，房地產(chǎn)稅包括一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅種。本次立法主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來成為新的房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅立法的目的在于抑制市場投機行為而非打壓房價，由于以往調(diào)控均著重于交易環(huán)節(jié)，而保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收，最終調(diào)控效果不顯著，所以此次調(diào)控的重點是提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)。

韓長吉進一步對《法人》記者說道，房產(chǎn)稅主要以房屋為征稅對象，而房地產(chǎn)稅是一個綜合概念，除了房產(chǎn)稅之外，房地產(chǎn)稅還囊括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅印花稅等一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅種。房地產(chǎn)稅立法將開啟一次綜合性的改革，未來我國房地產(chǎn)稅將逐漸轉(zhuǎn)型成為低交易稅、高保有稅的模式，將有利于打擊投機行為。

北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部張濤律師在接受《法人》記者的采訪時表示，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的區(qū)別之處很大，本次提法是“房地產(chǎn)稅改革”而不是“房產(chǎn)稅改革”，從措辭上就可以看出這是一項綜合性的改革。房地產(chǎn)稅包含了房產(chǎn)稅，并且將取代后者。

立法“先易后難”

此次房地產(chǎn)稅立法，突出體現(xiàn)了科學(xué)立法原則，符合稅制改革“先易后難”的原則。房地產(chǎn)稅涉及面之廣、影響之大，是關(guān)乎經(jīng)濟與民生的大事。本屆政府通過科學(xué)選擇試點地區(qū)，同時在全國范圍內(nèi)推進不動產(chǎn)登記工作，積極推進覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺，著力于最大限度上提高房地產(chǎn)稅立法的質(zhì)量，避免或減少錯誤和失誤，降低成本，提高立法效益。

施正文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的開征需要考慮與其他稅種的關(guān)系，有的需要合并，有的需要與其他稅種協(xié)調(diào)。稅種是一個大的體系，在這層意義上講，本次立法是一個綜合性的改革。而房地產(chǎn)稅的開征牽扯到各個稅種，如房地產(chǎn)稅開征后，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅要合二為一，在開征的區(qū)域，對于商業(yè)性用房，企業(yè)的經(jīng)營性用房，涉及稅收將不再繳納，這是將來立法的改革趨勢。

目前，上海、重慶已經(jīng)成為試點城市，其實施的效果也確實產(chǎn)生了一定的影響，比如公民產(chǎn)生了一定的交稅意識，實際上對房價產(chǎn)生了一定影響。

“上海和重慶之所以不是那么理想，原因在于它們的改革方案存在一定的問題，尤其是要素設(shè)計的問題。上海的稅率設(shè)計有問題，重慶僅僅針對高檔房征收，房地產(chǎn)稅的作用盡管對房價有一定影響，但目的不在于調(diào)控房價。”施正文告訴《法人》記者，房地產(chǎn)稅應(yīng)該在房地產(chǎn)稅國家標(biāo)準(zhǔn)法的條件下進行因地制宜的調(diào)整，這充分體現(xiàn)了稅收法定原則。

對于居民房地產(chǎn)稅的免征額，施正文認(rèn)為，應(yīng)按照人均面積進行征稅，按照套數(shù)是不合理的。施正文建議，對于基本居住面積不應(yīng)該征稅，如參考人均60平方米，這樣是比較合理的，具體面積的定量還應(yīng)在考量基本住宅需求上進行。

施正文還認(rèn)為，對于稅負(fù)，應(yīng)該以從輕原則開始，逐步培養(yǎng)公民納稅的意識。國際上一般是1%，我國可以在0.5%或者0.3%開始，因為現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場泡沫很大，各地應(yīng)以房地產(chǎn)泡沫的大小為基準(zhǔn)進行因地制宜的設(shè)置。

“不管怎樣，稅率都不要高于0.5%，因為房地產(chǎn)稅法是標(biāo)準(zhǔn)法，將來具體的實施還需要各地方頒布具體的條例來設(shè)定。”施正文表示。

何時落地仍是未知

張濤律師認(rèn)為，從法律角度看，此次立法重點應(yīng)有以下三個方面：

房地產(chǎn)稅賦結(jié)構(gòu)改革。我國目前房地產(chǎn)稅制嚴(yán)重不合理，一方面稅費種類繁多，稅、費、租混雜現(xiàn)象嚴(yán)重。另一方面是重開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，輕“持有”環(huán)節(jié)。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費最重，交易環(huán)節(jié)稅收較重，而“持有”環(huán)節(jié)幾近為零。本輪立法的重點之一應(yīng)落在房地產(chǎn)稅制設(shè)計上，使其更合理。例如將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及相關(guān)收費合并，轉(zhuǎn)化為統(tǒng)一的物業(yè)稅；開發(fā)和交易階段的稅賦適當(dāng)降低，同時增加房產(chǎn)保有階段的稅賦。同時，也要考慮地區(qū)差異，在中小城市，開發(fā)和交易階段的稅賦降低，或許可以讓購房者初始購房費用降下來；但在一線城市，政府讓出的稅費，很可能變成開發(fā)商的利潤。

避免雙重、多重征稅。中國人在購房的時候，一次性繳納了70年土地使用費，如果在房地產(chǎn)稅立法時不考慮豁免的面積或者套數(shù)，勢必會涉及雙重、多重征稅問題。

防止貪污腐敗。任何改革都離不開地方政府各級官員的執(zhí)行和監(jiān)督，由于物業(yè)稅改革可能觸及相當(dāng)一部分官員的利益，因此在設(shè)計改革方案時必須充分考慮到如何防止貪污腐敗。

房地產(chǎn)稅能否真正落地，是改革路線的問題。房地產(chǎn)稅是一個發(fā)展的過程，是逐步演變的，房地產(chǎn)稅改革不可能一步到位，對多種因素的多重考慮，才更符合我國的基本國情。

按照現(xiàn)在房地產(chǎn)稅立法的成熟度，專家估計，應(yīng)該會按時在2017年底提交審議，但是通過與否還屬未知。

施正文指出，房地產(chǎn)稅立法過程中，一定要向社會傳達，并不是房地產(chǎn)稅通過后就會在全國各地開征，在全國各地適用同一個房地產(chǎn)稅政策。各地環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場發(fā)展情況差異很大，因此房地產(chǎn)稅不需要在全國同一時間開征，這樣也不會對房價以及社會的接受度產(chǎn)生很大的沖擊。

“現(xiàn)在說的加快立法、實時推進改革，并不意味著立法和實行是同步的，立法后也并不意味著馬上實施，改革要根據(jù)具體的實際情況進行。”施正文告訴《法人》記者。

韓長吉亦認(rèn)為，房地產(chǎn)稅將作為地方稅種，地方有一定的征稅自主權(quán)，可以根據(jù)自己的實際情況來確定具體稅率、征稅依據(jù)、操作細(xì)則以及征稅時間。既要對家庭基本的需求采取稅收保護政策，又要通過對房地產(chǎn)企業(yè)持有的土地和正在開發(fā)項目征稅來打擊囤地行為、減少閑置土地，這成為立法的一大難點。

“本次立法的進步之處在于，我們一方面要學(xué)習(xí)國際的經(jīng)驗，另一方面也需要總結(jié)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅存在的主要問題，還要總結(jié)上海、重慶試點的主要問題，根據(jù)改革的總體規(guī)劃和綜合因素來考量，從而進行統(tǒng)籌謀劃。”施正文最后建議道。