基于產權空間分析的房產測量方法

趙海云，周嘉偉，黃榮萍，左 偉

基于產權空間分析的房產測量方法

趙海云1，周嘉偉1，黃榮萍2，左 偉3，4

( 1．江西師范大學城市建設學院，江西南昌330022; 2．廣西科技大學麓山學院，廣西柳州545000; 3．測繪出版社，北京100045; 4．中國地圖出版社，北京100054)

一、引言

房屋空間面積具有鮮明的產權特征，只與不動產財產權利束的構成、范圍和處置的便利性有關，與工程量和成本無關。王有忠闡述了產權是一組權利束，可分解為多種權利能組合成復雜結構［1］。張子厚認為那些沒有被國家登記認可，即使是不可分割又發揮一定功能的建筑面積，也不是房產面積［2］。鄭舉漢等認為《物權法》確立了不動產統一登記制度和登記生效原則，明確了登記賠償責任等。因此不動產登記和轉讓合同簽訂時，其位置、面積、權屬信息均需通過房產測繪和調查所得，《物權法》與房產測繪有著非常直接的關系［3］。

房產測量需要對具有產權的房屋建筑面積進行有效識別，房產測量的主要目標是服務于產權登記。作為不動產的房屋相對于動產來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關聯性決定了其空間形態界定的復雜性。《房產測量規范》沒有提出產權評判的原則與方法，以至于房產測量的房屋建筑面積直接替代了房產面積。本文試圖通過一個房地產項目的面積糾偏案例，提出房屋產權空間分析的房產測量方法。

二、相關概念

1．房屋產權空間

房屋產權受制于土地產權，是建立在土地產權基礎之上的，房屋的使用價值也是土地使用權的具體表現。因此，不存在與土地沒有聯系的房屋產權，即不存在所謂的脫離土地使用權的空中樓閣。盡管有些建筑空間客觀存在，并且符合房產測量規范的面積計算規則，結構牢固，層高達到2．2 m，如通常沒有產權的地下車位、架空層、結構轉換層及所謂的贈送面積等，但這些建筑面積沒有計入容積率，自然就沒有資格獲得產權。房屋對土地的占用存在多種狀態，使得房屋產權具有一定的復雜性。城市規劃出于城市容量的考慮，對建筑空間具有約束，要求符合城市規劃，符合人們的使用功能和要求，并通過容積率約束建筑空間布局。容積率計算規則是房屋建筑面積除以房屋所在地土地面積。理論上，基于對土地使用權的分享，參與容積率計算的建筑面積都應該滿足產權要求并計算產權面積。但實際上產權登記認定要求建筑層高達到2．2 m以上的建筑空間才有產權意義。由于建筑層高通常達到1．5 m就可以計算建筑面積，超過1．5 m層高往往采用其倍數進行測算，以遏制開發商過度開發。該過程容易產生更多的建筑面積，使得規劃容積率計算面積通常比房產測繪面積要多(見表1)。房產測量主要關心房屋建筑的產權保護與市場交易的便利，且涉及財富價值等，往往對建筑面積比較保守，建筑面積自然比規劃建筑面積要小。選擇4個樓盤實際產權可登記面積與容積率面積差分析，最小面積差為9 985．86 m2，最大面積差為56 289．09 m2。當然，這些樓盤面積差還包括地下停車場、部分架空層等，實際面積差比表1數據小。

表1 實際銷售面積與容積率面積差

2．房屋空間形態

產權的交易與保護需要有明確的主體，房屋多數具有明顯的空間形態。作為不動產的房屋相對于動產的空間形態來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關聯性決定了其空間形態界定的復雜性。房屋產權存在客觀的空間形態，是三維空間建筑，可以通過顧及垂直方向上層高的水平投影面積來確定產權，從而決定歸誰所有和使用，同時也可以進入房地產交易市場進行交易。房屋空間形態又具有異質性，即有些建筑空間沒有產權卻混雜在有產權的建筑空間中，如同飛地，需要進行識別并剔除。作為不動產與動產相比，房屋產權的空間形態有其特殊的屬性:①房屋是大宗產品，價值量大，產權的確認與保護更加重要;②規劃容積率是界定建筑空間是否具有產權的基礎;③房屋空間具有異質性，容易形成面積粗差;④房產測量規范是對建筑空間產權的進一步識別;⑤房屋不可移動，位置具有唯一性，可以使用坐標定位;⑥需要由房產測繪完成其空間形態范圍、邊界和大小的界定。

三、分析方法

1．定性分析

首先定性識別產權空間形態，由于存在非產權的異質空間，其識別過程相對復雜，需要根據規劃文件和房產測量規范予以甄別，排除非產權空間的過程就是確定產權空間的過程。

1)合法性原則。①產權原則。不動產產權區別于其他動產，主要表現為以坐標反映的位置固定性、不可移動性，以房屋登記為依據，房產面積及其坐標是房屋登記的基本資料。產權要求能識別，可計量，并能清晰分割至最小單元。②規劃容積率。規劃容積率是房產面積識別的首要依據，也就是說參與容積率計算的建筑面積才能作為房產面積，否則不能成為房產面積。因為只有分攤了土地或享有土地使用權的房屋建筑面積，才能作為房產面積的初步判斷。規劃是房屋合法依據之一，房產面積的產權是否合法，首先要保證建筑空間對土地分享的合法性和有效性，規劃容積率是唯一的技術指標。市場上各種蝕得面積(偷面積)的存在與規劃容積率及其建筑空間認定模糊有關。未計容積率的建筑空間一概不作產權認定，但可測量其面積，繪出其圖形，標注其位置。計入容積率的建筑空間還要視其是否符合房產測量規范的面積計算規則。大多地下室、架空層等未計容積率。由于市場競爭，開發商也常常使用偷面積手段，干擾城市規劃，規避規費，獲得非法利潤。

2)有限性原則。①空間有限性。房屋產權具有空間有限性和約束性。有些空間不符合房屋產權空間條件，雖然實際擁有并且可以使用，但在交易處置中受到限制，也無須履行納稅等法律義務，不受國家法律保護。房屋產權具有空間分割與合并屬性，但要考慮到產權使用功能的完整性，分割受到一定限制。②時間有限性。承載房屋的土地使用權受到年限限制，一旦屆滿則需要續費［4］。由于土地國家所有，其使用權以分段方式收取費用，即在一定年限內每時每刻都有它的價值，其產權受到時間約束。

2．定量分析

房屋記入產權的空間形態要滿足房屋產權可識別、能計量、可分割的要求，是通過范圍、邊界和大小來實現的。對于房產測量而言，需要對房屋建筑空間進行產權面積識別，再按常規方法測量面積。確定空間范圍具體實現方法包括:

1)房屋范圍:具有一定的使用功能，建筑結構、服務于特定人群的建筑空間所組成的空間。首先是通過容積率進行反算建筑面積，這些建筑面積的空間由哪些建筑單元所組成;根據容積率，空間是否分享了土地使用權［5］;通常規劃設計機構不會提供容積率計算時使用哪些空間的建筑面積，客觀上造成計算困難，該環節需要與規劃設計機構取得溝通。其次，是否符合房產測量規范里的面積計算規則。

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2)房屋邊界:在房屋范圍的空間基礎上確定具體分割邊界的位置，水平方向包括四至及角點坐標。垂直方向包括由中對中作為測度標準的層高，房產測量規范要求2．2 m以上，使得部分計容建筑面積沒有產權空間形態。

3)面積大小:根據坐標計算面積。

3．空間形態識別過程

房屋產權識別和測繪是房產測繪的必然過程(如圖1所示)。

圖1 房屋產權空間形態識別過程

四、案例分析

1．項目概況

該項目屬于商業物業，坐落于X縣大佛景區正對面，古建筑風格，端莊大氣，樸素典雅。地理位置優越，緊鄰105國道。項目總占地面積86 666．67 m2，一期涵蓋4大功能區，4大區用地面積86 666．67 m2，總建筑面積為33 918．17 m2，一期實際容積率為0．4，總共包括建筑物17幢，A區4幢，B區4幢，C區6幢，D區3幢(見表2)。

表2 商鋪銷售狀況

2．技術路線

考慮到一層建筑面積是調整的焦點，如何為一層找到或增加更多的公攤面積是關鍵所在。根據共有面積的共有關系進行多級分攤，遵循從整體到局部，從大到小的逐級分攤原則，具體技術路線如下:

1)確定房屋產權空間形態。從每一個功能區，分幢、分層，按照分項識別并計算共有建筑面積。分項有外墻、電梯、公廁、連廊、門廳、茶水間、物業服務用房、樓梯、管井、樓層走廊、有柱廊、無柱廊、連廊。其中，各分項都以分層計算數據為基礎，然后依據面積計算規則按照功能區、幢、層分類歸總。

2)依據商業用房面積計算規則，計算功能區分攤系數、層公攤系數，結合套內建筑面積得到分戶公攤面積。

3)與原有公攤面積數據對照，比較誤差，采取消減誤差措施。

4)匯總計算，尋求誤差消除的途徑。

3．可以采取的措施(規劃、工程措施略)

1)經濟措施:由于開發商不是按照房產測繪方法計算房屋建筑面積的，且直接以此面積銷售，某些可以計算公攤的建筑空間沒有納入產權面積，產生較大出入。因此，利用新識別出的檐廊、柱廊面積沖抵一層超額計算的公攤面積。經過嚴密測算，面積誤差可以清零的共有11幢，其中A區1幢、2幢、18幢，B區6幢、10幢、11幢，C區13幢、15幢、16幢、17幢，D區19幢。僅通過檐廊、柱廊提供的面積達到1 942．28 m2，產生了直接的經濟效果。

2)產權措施:建議更改規劃圖，將二、三樓尚未銷售的商鋪，有選擇地拿出一部分作公益設計。日后可以自行改造成為自己的物業出租，變短期收益為長期收益。具體涉及面積誤差的區幢有6幢，共計532．18 m2，其中，A區的5幢(－112．75 m2)，B區的7幢(－133 m2)，C區的8幢(－185．58 m2)、12幢(－30．80 m2)，D區的3幢(－16．96 m2)、9幢(－53．36 m2)。

五、結束語

房產測量的主要目標是服務于產權登記而不是其他。產權登記實體雖然是房屋，但是房屋作為不動產相對于動產來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關聯性決定了其空間形態界定的復雜性。因此，需要對具有產權的房屋空間形態進行研究，明確產權性質，區分房屋建筑面積、計容建筑面積和房屋產權面積，房產面積即是房屋產權面積。

［1］ 王有忠．初探產權理論的本質內涵［J］．中國集體經濟，2007( 5) : 69．

［2］ 劉禹，張子厚．房地產產權界定與房地產面積測算體系規范化研究［J］．中國房地產，2003( 2) : 48-50．

［3］ 鄭舉漢，張鵬，彭金輝．《物權法》的實施對武漢市房產測繪的影響及應對策略［J］．測繪通報，2011( 6) : 81-82，89．

［4］ 謝釗．制度缺陷與制度安排:現行土地征用的制度經濟學分析［J］．江西師范大學學報:哲學社會科學版，2007，40( 4) : 97-102．

［5］ 趙海云，何宗宜，王曉霞，等．房產面積測量的系統性研究［J］．測繪科學，2007( 6) : 63-65．

House Property Survey Method Based on Property Space Analysis

ZHAO Haiyun，ZHOU Jiawei，HUANG Rongping，ZUO Wei

房產測量的主要目標是服務于產權登記。作為不動產的房屋相對于動產來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關聯性決定了其空間形態界定的復雜性。《房產測量規范》沒有提出產權評判的原則與方法，以至于房屋建筑面積直接替代了房產面積。本文結合案例，提出了基于產權空間分析的房產測量方法。

房屋產權;空間分析;房產測量

趙海云( 1960—)，男，博士，教授，研究方向為房地產測繪。E-mail: 363089166@ qq．com

P258

B

0494-0911( 2015) 11-0069-03

趙海云，周嘉偉，黃榮萍，等．基于產權空間分析的房產測量方法［J］．測繪通報，2015( 11) : 69-71．

10．13474/j．cnki．11-2246．2015．0349

2015-09-02;

2015-09-29