住房公積金貸款對房價的影響及對繳存者的住房保障作用

四川省甘孜藏族自治州住房公積金管理中心 李德蓉

從上世紀90年代全面推行公積金制度以來，到現在發展為當下最大的住房保障制度，一直在不斷地調整和更改，完善我國的住房供應體系。為職工的住房消費提供了幫助，為提高中低收入家庭住房生活條件等方面發揮了關鍵作用。目前房價達到了歷史的新高，一線發達城市房地產行業都有泡沫化的趨勢，購房排號房價偏高等購房難購房貴問題已成為當下的社會問題，隨之住房公積金制度覆蓋面、社會關注度和影響面的話題會越來越高。

一、住房公積金基本概述

住房公積金是指單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。單位和職工個人必須履行繳存住房公積金義務。住房公積金制度是政府為解決中低收入職工家庭住房問題政策的融資渠道。最大體現在住房公積金貸款利率上，根據今年3月數據顯示，現在銀行最小的6月以內貸款利率（本文以年利率計）為5.35%，五年以上5.9%。而住房公積金貸款利率五年以下3.5%，五年以上4%，在政策上為員工的住房買房提供便利。每一位在職職工從工作之日開始直到離開工作這段時間所在單位和職工本人都應當繳納按比例存繳住房公積金，并且政府強制性要求單位辦理公積金繳存登記和賬戶的設立，在職員工都必須按規定繳存住房公積金，單位也應當按照一定比例為職工繳納一定的金額，在職工購房、建房、離退休、辭職、死亡等情況下繳存的住房公積金可申請取出。

近年來從其他地方來我州（本文均為四川省甘孜藏族自治州）工作的人員也逐漸的增多，住房問題逐漸凸顯出來。房價由2007年的每平米一千多點漲到如今的每平米四千，并且存房量也由之前的寬松變為現在的緊湊，公積金原先最高貸款30萬等規定已不適應當前形勢。為了解決當前問題，根據四川省住房和建設廳、四川省財政廳等《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，我州對住房公積金貸款政策進行調整，并于今年的3月份開始實施。在借款人購房行為真實和貸款擔保落實的基礎上對本州的公積金貸款進行増改，主要増改內容如下：

政策前后調整對比

本次州公積金的政策調整放寬了許多住房公積金貸款的政策，并且出于方便職工和減輕職工的負擔等目的新增許多規定，新增商鋪抵押、保證貸款、期房抵押加階段性保證貸款三種貸款方式。州公積金中心發放住房公積金貸款時不收取任何辦公費用，并且要求各管理部不得拖延辦理時間，提高貸款服務效率。另外，本州戶籍職工購買行政區外的住房可向購房地公積金中心申請貸款，推動異地貸款業務。

二、對房價的影響

經濟適用房是政府提供土地和一系列的優惠政策進行開發，其銷售價格受到嚴格的控制，開發商不能自主對其進行定價，政府在保證微薄的利潤進行銷售。因此，經濟適用房價格波動不會過大。經濟適用房為低收入家庭或住房困難群體提供的住房而并非投資商品，嚴格限制購買和銷售，為低收入者和購房能力弱者提供了有效地保護作用，從某一方面刺激了房地產市場增加供應量，均衡市場價格，因此住房公積金對于經濟適用房建設的房價影響很小。

商品房的面向所有群體，無論是出于投資目的還是自住等，主要面向社會的中高收入群體，相對于其他種類的住房來說商品房的投資消費較多，一線發達的城市房屋資源更加緊張，高房價的地區投資者就更多，導致購房群體增多，所以住房公積金貸款政策的調整對于商品房交易市場影響較大。影響有兩方面，一方面，通過調控貸款成本從而影響住房需求，對于自住消費者和住宅價格較低的房地產市場，住房放貸和利率成為消費的重要注意點，低利率的住房公積金貸款促進消費者進行消費，高利率的住房公積金貸款讓消費者觀望消費；另一方面，是通過調整貸款政策向市場發出了一個信號，促使住房消費者對房地產市場預期價格的形成從而影響房價。所以住房公積金對于商品房市場的影響較大。

住房公積金主要目的是解決居民住房問題，通過公積金調整會影響商品房市場價格，商品房市場價格波動傳導到高檔住房市場，所以住房公積金貸款對高檔住宅價格依然會產生影響。因此，住房公積金提供了低成本的融資渠道促進房地產業的銷售，加之城市等因素的影響，使得住宅價格上升。從另一方面看來，住房公積金貸款促進房地產行業的發展，同時也推動房價的上漲，受地區差異上漲不明顯，中西部地區上漲幅度要高于東部沿海的，反映出住房公積對中西部影響更大。

三、對住房的保障作用

住房公積金與住房改革方案相配套，為適應社會體制和全面落實住房保障提供了可能。住房公積金也是住房制度改革的重要組成部分，在房地產市場在轉型的過程中發揮了重要的作用，通過強制性措施去存儲、規定消費，員工有了專門解決住宿問題的資金，可以根據自身實際情況選擇租房或買房。這在一方面引導著住房市場的消費也變得更加成熟和理性，從而提高了職工在住房問題上的自我保障力，也提高了解決住房問題的能力，充分體現了公積金在某方面對員工資金保障的特點。

住房公積金貸款審核嚴格，因此貸款人群質量普遍較高，使得公積金貸款有低利率的特點。限制公積金貸款的最高額度是為了保障公積金的安全性。住房公積金還是國家宏觀調控房地產市場的一個重要參考指標，住房公積金體現了廣大中低收入家庭對于房產購買能力的變化趨勢，據此來適度控制房地產行業的發展，保持健康穩定的發展局面。

四、總結

不同區域經濟發展水平使得住房公積金使用水平不一，本州相比于東南沿海地區經濟落后，對住房公積金的依賴更大些。根據公積金這幾年的政策調整，這根天平已經漸漸不向中低收入家庭傾斜，慢慢呈現出對住房市場的改善作用大于保障作用。住房公積金的低成本貸款促進了房地產行業的消費，改變房地產市場的供需關系，進而影響住宅價格。本州政府應當合理制定住房公積金貸款額度，引導和改善居民購房的剛性需求，政策應當向中低收入家庭傾斜，調整住房結構，加大廉租房、經濟適用房的建設，抑制投資性住宅的數量，從而使得住房公積金政策調整控制房價的反彈上升。

住房公積金切實為廣大中低收入人群改善和解決住房中發揮巨大的作用，但是住房公積金制度管理運行上還存在著一定的問題。住房公積金利率低時間周期長使得住房公積金收益較低，中西部地區和東南沿海城市發展水平不一導致公積金地區使用不平衡，還存在部分地區政府資金不足對住房公積金的執法力度不夠，審批程序繁瑣等問題。這些需要政府控制房價與收入之間的平衡關系，加強宣傳和執法，提高服務水平，簡化業務流程等。

住房公積金貸款對房地產行業的供需造成一定的影響，進行影響房價。它的規定和特性為廣大的低收入家庭提供保障，至少會減輕家庭住房問題方面的壓力，政府應當平衡之間的關系，保持穩定發展。安得廣廈千萬間，大辟天下寒士俱歡顏，讓其為我國小康社會建設更好的進行保障。

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