房地產企業稅收籌劃問題探究

熊雷鳴

摘要：房地產企業稅收籌劃作為房地產企業精細化管理的一部分，隨著房地產行業競爭的日益加劇，其重要性越來越受到房地產企業財務管理者的重視。本文首先探討的稅收籌劃的內涵和意義，其次結合自身經驗闡述了房地產企業進行稅收籌劃的技巧和方法，再次指出了稅收籌劃過程中可能遇到的各種風險，最后就如何提高房地產企業稅收籌劃水平提出了一些建議。

關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃 稅收風險

近年來，國家出臺一系列的宏觀政策對房地產行業進行調控，房地產行業競爭日益激烈，房地產企業的利潤空間越來越小，其管理勢必朝向精細化方向發展，而稅收籌劃工作是企業精細化管理的一個重要方面。房地產企業業務復雜，稅負較重，涉及的稅種也較多，對房地產企業稅收籌劃問題研究有較大意義。稅收籌劃不只是一種降低企業稅負的方式，更是降低企業成本的一種理財方式，減少稅負只是其階段性的目標，其最終目標在于降低企業的涉稅風險，促使企業價值最大化。

一、房地產企業稅收籌劃的意義

房地產企業實施納稅籌劃，對企業自身發展以及國家的發展都有非常積極的意義。

對企業而言，稅收籌劃的意義主要體現在：第一，有利于企業價值最大化。房地產企業的流程較多，涉及多個稅種，因此稅負較重。對房地產企業稅收籌劃可以降低稅收成本，這不僅可以直接減輕資金的需要量、降低資本成本，還有利于增大利潤空間，促進企業持續長久地發展，有利于企業價值最大化。第二，提高企業財務核算水平。稅收籌劃的工作要求規范會計核算，這是財務人員展現自身素質的外在動力之一。稅收申報、稅收籌劃以及稅務檢查都離不開財務部門的配合，這有利于其提高自身素質，逐步規范完善財會制度的同時有利于提高企業的財務核算水平。

對國家而言，稅收籌劃的意義體現在：第一，增加財政收入。稅收籌劃的直接效益在于使企業合法納稅，防止偷逃稅，有利于保證稅源，增加國家財政收入。第二，優化產業結構和資源合理配置。國家制定各項稅收優惠在于通過稅收政策引導產業的發展，并使資源得到充分合理的配置。盡管企業進行稅收規劃主觀上是為了減輕自身稅負，但在客觀上卻促進了產業結構優化和生產力合理布局。

二、房地產企業納稅籌劃思路

房地產企業稅收中，營業稅、土地增值稅、房產稅和企業所得稅所占的比重較大，因此，本文主要針對這幾大稅種稅收籌劃的方法做出說明。

（一）營業稅稅收籌劃

首先，遵循稅法對營業收入確認的要求，防止在收入計量上出現與稅法不一致的行為。在容易出現問題的內容上，不能有漏繳；對于價格方面，對讓價過大的，應有充分的理由，否則，如果在營業收入上和稅法出現分歧，最終可能會遭受稅務處罰的后果，帶來更大的稅負。

其次，減少流轉環節。對于房屋轉讓而言，以轉讓收入作為計稅依據計征營業稅及附加稅，因此，房屋在企業之間，或企業與個人之間轉讓的環節越多，交納營業稅及附加稅的次數就越多，交納的稅金總額也就越多。因此，企業要按照其用途周密規劃，盡量減少流轉環節進而降低稅負。

最后，收入分割法。不同類型的收入如果匯總在一起可能會導致稅負的增加。一方面，如果銷售精裝修的房子，且只簽訂一份總合同，則要按照總額繳納營業稅和土增稅。但是如果簽訂一份銷售房產合同以及一份裝修合同，則銷售房子部分的營業稅按照5%的稅率，裝修部分簽訂的收入可以按照3%的稅率交營業稅。但是從土增稅角度而言，不分離的情況下裝修收入計入收入交土增稅，但裝修成本可以用于開發成本扣除，并能享受20%的加計扣除。是否分離對于土增稅的影響可能不確定，因此需要測算總的稅負情況做出有利于自身的選擇。另一方面，對于企業代收物業費的情況，涉及納稅主體的問題。若能夠設立一個新的物業公司，則房地產公司只需對代收手續費繳納營業稅，否則，要對代收款和所收手續費同時繳納營業稅。

（二）土地增值稅稅收籌劃

首先，利用低利潤住宅免征土地增值稅政策。建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。但是如果未將普通住宅和其他類型住宅相分離則不享受免稅。因此，要把不同類型的房地產相分離。

其次，選擇利息費用的扣除比例。房地產企業利息的支出如果能夠按照轉讓的房地產項目進行計算與分攤并提供金融機構證明，準予據實扣除，那么其他開發的費用就按照土地成本和開發的成本這兩項總和的5%以內進行計算扣除，否則按土地的成本和開發成本這兩項總和的10%以內的計算進行扣除。因此，要測算確定按何種扣除比例扣除的開發費用較多，進而選擇是否提供相關的資料。企業可以根據自身情況測算出一個節稅點，并根據節稅點選擇合適的比例。

再者，選擇建房方式。合作建房，建成后若雙方的房產都自用，不對外轉讓，無需繳納土增稅。而代建房的情況下也因為并未發生房產的轉讓不需要繳納土地增值稅。因此，在其他方面可行的情況下，房產業可以在建設之初便設計合理的建房方式，減少稅負。

（三）房產稅稅收籌劃

房產稅有從價計稅和從租計稅兩種征收方式。在不同的情況下，測算兩種方式下稅負的差異，在允許的情況下可以在經營上做出相應的調整。例如，如果地產公司擁有較好地段的較舊的房屋，房屋余值較小，但是租金較高，要交的房產稅較多。在這種情況下可以變房屋出租為對外投資，這樣既可以從價計稅征收較低的房產稅，也可因以不動產對外投資免征營業稅。

（四）企業所得稅稅收籌劃

企業所得稅是對企業生產經營所得和其他所得征收的一個稅種，對企業凈利潤的影響十分巨大。可以通過以下方面對企業所得稅進行籌劃。

首先，分期確認收入延遲繳納企業所得稅。國稅發[2003]83號《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》規定：“對于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按房地產銷售合同或銷售協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，按實際付款日確認收入的實現。”因此房地產企業可以利用這一政策盡可能以分期方式確認收入延遲申報繳納企業所得稅。這樣有利于獲得時間價值，增加周轉的營運資金，也能減少資本成本。

其次，企業可以選擇有利于自身的會計政策。固定資產有不同的折舊方法，存貨也有不同的計價方式，這些都可以影響應納稅所得額。因此，企業可以選擇有利于自身的固定資產折舊方法和存貨計價方式，減少應納稅所得額。

最后，利用稅法規定扣除的成本費用。稅法規定，房地產企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。因此，企業要參照稅法成本費用扣除的標準，對企業費用有選擇地進行控制，盡可能減少所得稅前不可扣除費用的發生。

三、稅收籌劃中面臨的風險

稅收籌劃中面臨的風險指的是：一些因素的存在可能會妨礙稅收籌劃方案的實施效果。稅收籌劃中面臨的風險主要包括法律風險、政策風險、財務風險和行業風險等。具體而言，法律風險指的是：如果稅收籌劃方案不合法，不僅不能降低稅負，還可能會使得企業遭受更重的稅負甚至陷入稅收丑聞。在稅收籌劃的過程中，熟悉法律的相關規定，保證方案的合法性，是挑戰也是前提。政策變化的風險可能會使得一個稅收籌劃方案前功盡棄。我國市場經濟體制尚不完善，政策變化較大。一個新政策的推出可能會使得稅收籌劃方案不再適用或者無法發揮作用。把握政策的導向，關注政策的變化是稅收籌劃工作中的一個必然要求。財務風險指的是：稅收籌劃可能降低了稅負，但是卻導致借款融資增加，甚至使其面臨嚴重的償債風險等。行業風險指的是：房地產行業較為復雜，稅收籌劃工作難度較大，容易導致稅收籌劃風險的產生。

四、提高稅收籌劃水平的對策

第一，事先規劃。凡事預則立，不預則廢。稅收籌劃的工作若事后開展，被動性很大，且很可能觸犯法律底線。因此，在投資、理財、經營活動之前便應做出規劃，例如在簽訂各項合同的時候就應該考慮到不同的方式對稅收的影響。所以在拿地、簽訂合同等各項工作時，需要有財務人員的參與以考慮不同的決策方案在稅收上的差異，并做出適當的籌劃。

第二，合法性。合法性是稅收籌劃工作的前提，這也是促進企業合法納稅的一種方式，防止企業偷稅逃稅。要保證企業稅收籌劃工作的合法性，要有一群高素質的財務人員，提高會計核算水平，只有完善的財務制度才能保證財務工作的規范性，并提供稅務稽查工作所需的各項資料。財務人員必須熟悉法律、政策和各項制度的最新要求，保證稅收籌劃工作的合法合規。

第三，低風險，遵循成本收益原則。稅收籌劃工作要考慮到財務工作的收益最大化，因此一定要規避為了降低稅務而冒高風險的激進行為。在稅收籌劃工作中務必考慮到方案的變化給公司其他方面帶來的影響，即成本和代價。稅收籌劃的成本包括顯性成本和隱性成本。其中隱性成本指企業由于采用擬定的稅收籌劃而放棄的潛在利益，實質上是一種機會成本，這種容易被忽略的成本在進行稅收籌劃方案時也必須考慮。企業選擇稅收方案時必須權衡收益和風險，做出有利的選擇。

第四，整體價值最大化。稅收籌劃工作可能會影響其他經營活動、投資活動或者籌資活動。所以，稅收籌劃工作可能牽一發而動全身，不能只考察了個別稅種稅負的減少或者總體稅負的減少，還必須同時考慮到對經營活動、投資活動和籌資活動的長短期影響，保證企業的整體價值最大化，同時，在制定稅收籌劃方案的時候，要考慮到此籌劃方案對合作方單位的稅收及經營上的影響，防止因為降低稅負的稅收籌劃而破壞合作關系。因此，稅收籌劃工作要保證整體價值最大化以及企業的可持續發展。

（作者單位：長江證券股份有限公司）