“營改增”對房地產的影響及對策分析

洛陽市規劃建筑設計研究院有限公司 邵改范

伴隨著全國經濟的不斷發展和交流，怎樣提高企業自身的勞動效率，降低運營成本，最終在市場的發展中占據主導地位。這是企業所要考慮的重要問題，除了從自身出發改變現狀外，國家的大環境也是非常重要的。因此，國家通過對稅制改革為試點對象，方便企業的繳稅步驟，降低企業稅收成本，達到降低企業重復繳稅的目的。“營改增”政策實施以來，很多行業和企業在繳稅方面都有了極大地降低，換句話來說就是企業的成本降低了[1]。這樣的改革在方便大家的同時，也不可避免的帶來了許多問題，因為“營改增”試行時間較短，還有很多需要考慮和完善的方面，只有將“營改增”合理運用在房地產企業，才能更好的幫助企業在市場競爭中取得優先地位。

一、房地產企業面對“營改增“的機遇和挑戰分析

(一)“營改增“究竟能為企業帶來什么有利影響

營業稅改增值稅是一項非常重要的稅收制度的革新，它的推行和試點對于各種行業都是一次大的革新。同時它也是優點與缺點共存的，當然，對于不同的行業來說，這項政策所帶來的優勢也會有所不同[2]。從大的方面講，“營改增”有利于改善增值稅制度，將新的觀念注入這項政策中，同時也更加有利于使國家跟上世界潮流的步伐，進一步加快國家的經濟發展。其次，它有利于二三產業的增值稅之間的搭接，使其更加融合。而對于房地產業來說，最關注的當然是如何在建設期和銷售期內做好稅收控制，達到節約成本的目的。

(二)“營改增“具體實施中所發現的問題的討論

1、“營改增”過程中房地產稅收變化所帶來的問題

房地產建設工程的稅種繁多，例如土地增值稅、企業所得稅、城建稅、印花稅等[3]。要把握好這些稅種在不同階段的成本控制，將是一個大的問題。首先，將這些稅種按不同時期應繳納的內容進行分類（見圖一）

圖一

從表中可以看出，房地產業在建設的各個階段都有很多稅種需要繳稅，尤其是營業稅和印花稅這兩個稅種，幾乎涉及房地產的整個階段。因此怎樣把握好這些稅種在各階段的合理繳稅成了一個大問題。雖然說各種稅率可以在接下來的環節中相抵扣，但是如果不能很好的處理繳稅過程中的新變化，不僅會使繳稅額度有增無減，還會使企業面臨許多困難，使其無法做好接下來的各項任務。

2、“營改增”過程中企業繳稅結構發生變化所出現的問題

在改革前，繳納營業稅主要是以營業額作為主要根基來計算營業稅的繳納金額。但是在改革后，營業稅計算就相對復雜了許多，因為這項改革要求在繳納下一項稅額之前先進性在可抵扣范圍內進行抵扣，然后再綜合計算。其中更是涉及了增值稅稅率的變化。因此，企業要計算增值稅就不得不采用新的方式方法，建立新的稅金核算賬目表來進行賬目的核算。這對于房地產業來說，是一項不得不重視的變革，因為房地產業建設周期較長，但是突如其來的變革打亂了原有的結構模式，使在建建筑和已建好建筑的繳納稅款成了難題。拿在建建筑為例，在建建筑的前期所繳納的稅額是一定的，后期在建項目的繳納方式卻發生了變化，但是若前期的稅額繳納不是按照規定新方式來進行計算和繳稅，那么在后來的在建建筑繳稅中就不能做到很好的抵扣，這無形中就增加了房地產企業的成本。

3、“營改增”過程中勞動力和小構件的購買所面臨的問題

“營改增”的實行對于房地產行業來說，還有許多含待解決的問題。首先需要考慮的就是勞動力運用的問題，建筑行業本身就是一個勞動力密集的行業，它需要大量的工人來完成建筑各階段的施工工作，數量的龐大性是其最明顯的特點，但是如此龐大的建筑勞務用工卻在結算中無法提供增值稅的發票，如果這個環節缺少發票，那么在接下來的環節中就沒有辦法進行稅率的抵扣，這相當于沒有降低稅款反而有可能增加稅款。若是企業能尋找到適應相應改革的勞務企業，那么在需求量如此之大的基礎上有可能會出現勞動力供應不足的現象，這樣一來，雖然在稅款上得到了降低，但是卻大大增加了建設工期，還是對企業來說不利。在建設中也會經常使用到一些小構件，這些小構件雖然不算是主體使用構建，但是它卻涉及到建筑的很多階段，這些小構件的種類繁多，類型不一，因此經常是在小中型五金店分批分量購買，但是這些五金店卻不能提供納稅所需的專業增值稅發票，所以同勞務問題一樣，都不能很好的享受“營改增”所帶來的優勢，因為實在是在這些問題上無法做到進項稅扣除。

二、對于“營改增”的不利方面，國家和企業應該如何改進

(一)從宏觀上國家用有形的手進行調控

稅制的改革在試用過程中會不斷出現新的問題，這就需要國家的宏觀調控來解決主要的方向性問題，企業自身解決好結構調整問題。但是國家這雙有形的手是最重要的一點。只有國家給企業指向一個正確的方向，企業才能在改革中摸清方向，做到迅速應對的反應。因此，國家在實行“營改增”的過程中應組織好各項領導者的學習工作。首先使各省市領導者明確改革的具體流程和主要內容，這樣才能使所下達的政策和指令不出現重要偏差。其次還要做好宣傳和培訓任務，只有與主流媒體合作進行合理的宣傳，才能讓廣大群眾接收到政策信息，以最快最便捷的方式方便群眾了解政策的主要內容。最后，要做好信息搭接和技術設施到位，信息的傳遞和反饋是進行企業試點的重要內容，只有在政策實行過程中保持暢通的信息渠道，才能讓領導者應對各種問題，快速作出決策。當然，同樣不能忽視的就是技術的應用，“營改增”的實行需要啟用新的稅收軟件，同時還需要發行新的票據，這些技術工作的完善與否，也影響到政策是否順利實行。

(二)從企業上不斷完善自身的結構并制定相應的策略

改革創新是國家發展不變的動力和靈魂，對于企業來說，適應新的變化，從企業自身內部結構出發改革創新同樣是非常重要的。尤其對于房地產行業，“營改增”的實行在建設過程中涉及一項不得不著重考慮的內容，那就是在過渡期內怎樣使建筑企業在繳稅過程中降低繳稅額，達到降低成本的目的。解決這個問題最有效的方法就是把握好獲取土地、建設項目、銷售結算中選擇能開具發票的正規企業，將扣減稅額最為重點考慮內容，以此為中心投射到建筑建設和采購物料的各個階段，大致估算好這些階段的抵扣比率，有重點地將抵扣稅款的工作做好。同時還需要加強企業的綜合治理水平，尤其是要做好階段性的管理，這樣才能夠保證及時獲得有價值的專業性增值稅發票，并將其整理歸納，最好后期抵扣的準備。

(三)著重把握房地產建設過程中零星工程問題的研究

對于零星工程，其中涉及各種物件的購買，只有購買方式和渠道正規才能得到相應的增值稅發票，做好后期的抵扣工作。要解決好購買零散物料和零件的發票問題，可以從兩個方面解決，其一，國家應制定相應的解決政策，幫助和扶持中小型零構件企業的發展，讓更多的企業具有可以開具專業發票的權利，這樣不僅解決了房地產企業在購買物件方面難開發票的問題，同時還促進了建筑材料業的發展。其二，企業要規范自身的行為，主動到具有正規資格的材料批發企業購買建材和零部件，同時預先計算好這些物料的使用量，并將其分門別類，只有做好了以上準備工作，才能開具專業發票，做好下一階段的抵扣工作。零星工作不同于整體大量的工作，零星工作繁雜而種類繁多，但是這些工作做好了才能使建筑行業在“營改增”的大潮流中站穩腳跟，不至于落后于社會的發展，所以不僅是國家要重視在這個方面的調整和扶持，企業自身也應做出積極響應，為企業帶來優勢。

總之，房地產業是一個特殊的行業，它有建設、宣傳、銷售等多個流程，耗時時間長。因此，在國家推行“營改增”政策時，就不得不考慮到這些流程中對于如何報稅所產生的問題，并得出相應的解決方法。當然，有些規范是要國家和政府來完善改革的，但是更重要的是房地產企業從自身問題出發，找到問題關鍵點，做到繳稅的各個流程環環相扣，最終達到抵稅的目的。

[1]毛蒼龍.“營改增”改革對房地產企業的影響及對策分析[J].現代交際,2015,(3):34-34,33

[2]冼少軍.“營改增”對房地產的影響及對策[J].經濟視野,2013,(15):341-341,342

[3]冼少軍.“營改增”對房地產的影響及對策[J].經濟視野,2013,(17):209-209,211