被高估的住房需求

甘犁

長期以來，“城鎮化”一直被認為是支撐中國房地產市場發展的重要動力。不過，由于人們對城鎮化的認識存在一個普遍的重大誤區，使得人們大幅度地高估了短期內城鎮化可能帶來的住房需求。這是造成中國住房市場高空置率的重要原因。

關于城鎮化支撐房地產市場的邏輯并不復雜。首先，從現有的存量看，過去五年我國年均城鎮化率為1.5%，每年約2000萬農村居民進城。1998年-2013年，城鎮化率從33.6%上升到53.7%，新增大約7000萬個城鎮家庭。這些家庭或租房或買房，都有居住需求。根據國家統計局公布的房地產竣工面積，1998年-2013年房地產竣工總面積為106億平方米，扣除約30億平方米左右的拆遷面積，城鎮地區約新增70多億平方米的住房，也就是7000多萬套住房，與新增城鎮家庭的數目相當，房地產市場供需看起來大致是平衡的。

從潛在增量看，2013年我國的城鎮化率53.7%，與發達國家75%-80%的城鎮化率相比還有很大提升空間。以它們為目標進行估算，未來還有2.5億以上的農村人口將轉移到城鎮地區。

因此，未來房地產市場還有巨大的發展潛力。事實上，城鎮化已經是政府、業界和廣大老百姓普遍認為的未來房地產市場最重要的推動力。據了解，中央及各級政府和許多房地產開發商也廣泛參考相關的城鎮化數據進行土地和房產的開發和規劃。

被誤解的城鎮化

值得重視的是，對城鎮化的理解普遍存在誤區，這使得城鎮化帶來的住房需求被大幅度高估了。在城鎮化進程中，農村家庭進入城鎮地區生活，成為城鎮地區常住人口，一般都認為他們會背井離鄉，“扛包進城”。

但這個理解是有偏差的。事實上，中國的城鎮化包含兩種形式：一種是主動進城的農村家庭，即我們一般理解的進城農民工家庭。他們在城鎮地區沒有住房，因此有剛性的住房需求。

另一種是農村家庭“被進城”，這些農村家庭并沒有離開居住地，其農業戶籍和社會保障也未發生變化。但由于其居住地的城鄉分類碼發生了改變，由農村變成了城鎮，在統計意義上他們變成了城鎮常住居民，被納入了城鎮地區的統計范圍。

根據國家統計局公布的統計用區劃代碼和城鄉劃分代碼，截至2013年8月，全國共69.4664萬個社區。其中，29.5%的社區為城鎮社區（居委會），70.5%為農村社區（村委會）。另外，國家統計局從2009年起，每年公布各社區的分類碼。從分類碼的變化中，可以看到，2009年-2013年全國共有3.5%的社區由農村社區變為了城鎮社區。居住在這些社區的農村戶籍居民也就變成了城鎮居民，他們就是我們所說的“被進城”部分。

這部分人的數量有多少統計局并沒有公布。根據中國家庭金融調查的數據，常住城鎮地區的農村戶籍家庭中，57%其戶籍所在地與常住地一致，也就是“被進城”。另外43%的常住城鎮地區的農業戶籍家庭的戶籍所在地與常住地不一致，為主動進城，“被進城”農村戶籍家庭比例顯著高于主動進城的農村戶籍家庭。

虛高的住房需求

“被進城”家庭與主動進城家庭有很大的差別，其中最重要的差別是“被進城”家庭在常住地的住房擁有率高達90%，遠高于主動進城家庭;人均居住面積達36.1平方米，顯著高于主動進城家庭的22.2平方米。“被進城”家庭的住房以自建房為主，占比達67%，商品房占比僅為14%。

事實上，“被進城”家庭的住房情況，包括在現有房屋的居住年限及人均居住面積，與農村家庭非常接近。他們本來就是農村家庭，只是因為地區編碼變化而被人為歸類為城鎮家庭。

盡管如此，我們不能因為住房的特點接近于農村住房而認為這些住房不是城鎮住房。首先，這些住房解決了“被進城”的城鎮常住居民的住房需求，應納入城鎮住房的分析之中。另外，根據中國家庭金融調查2013年的數據，13.5%的“被進城”的家庭將其住房出租，部分解決了外來人口在城鎮地區的住房需求。因此，這部分住房是不能從城鎮住房中直接剔除的。

為了進一步研究各類家庭的住房需求，必須對剛需和改善型需求有清晰定義。中國家庭金融調查將住房剛需定義為常住地無房或有分家需求，將改善型需求定義為在現有住房居住20年以上家庭或人均居住面積小于當地中位數的家庭。

依此計算，“被進城”家庭中有剛性住房需求的比例為19.5%，與城鎮戶籍家庭相當，顯著低于主動進城家庭的39.6%。“被進城”家庭改善型需求為16%，與城鎮戶籍家庭的14.6%接近，但顯著高于主動進城家庭8個百分點。

當然，不是所有的剛需或改善型需求的家庭都能有足夠的經濟實力滿足其需求。結合家庭收入與常住地房價，按家庭還貸能力，我們估算了當前可實現住房需求。有剛需的“被進城”家庭中，目前可實現的比例僅為57%，高于有剛需的主動進城家庭可實現比例的36.9%。有改善型需求的“被進城”家庭中，當前可實現比例僅為34%，略高于主動進城家庭的30%。

消除“被進城”的影響

總體看來，在認識城鎮化進程上，忽視“被進城”現象至少在兩方面影響了房地產市場。首先，“被進城”家庭在常住地擁有住房的比例非常高，因此這些家庭目前的剛需遠低于主動進城家庭。由于“被進城”家庭的比例高于主動進城的家庭比例，因此將“被進城”家庭誤認為主動進城家庭，就會嚴重高估當前城鎮地區的住房需求。這種高估恐怕是當前房地產市場過度過快開發的一個重要原因。

“被進城”帶來的直接后果就是房地產市場的錯配現象：一方面是新建的大量商品房空置，房地產市場的過度開發以及在各地區的不均衡發展，導致供給遠大于真實的住房需求。另一方面是許多“被進城”家庭的自有住房陳舊，產權不清，意味著長期對住房有潛在的需求。只是由于現階段的購買力限制等，而暫時沒有短期內的住房需求。

這意味著，如果“被進城”高估了短期的住房需求，長期而言我們有可能低估因城鎮化帶來的潛在需求。“被進城”家庭現在居住的房屋的房齡普遍很長，條件也相應比較差。雖然在短期內他們很難有足夠的資金和意愿購買商品房，但隨著他們家庭收入的提高，“被進城”家庭潛在住房需求會釋放出來，中國住房市場還會有很大的發展。但這種潛在住房需求的實現不是現在，也不會是最近幾年的時間，而是多年以后的未來。因此，必須意識到這種房地產市場長短期錯配對宏觀經濟造成的不良后果。