淺析住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制

安康市住房公積金管理中心市直管理部 熊應(yīng)長(zhǎng)

住房公積金制度作為住房制度改革的主要組成部分，隨著1994年國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的頒布，正式啟動(dòng)建立，到目前已運(yùn)行20多年，為解決職工住房困難,促進(jìn)城市發(fā)展，做出了巨大貢獻(xiàn)。1999年國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》，2002年國(guó)務(wù)院對(duì)《住房公積金管理?xiàng)l例》再次修訂，為住房公積金制度提供法律依據(jù)，隨著住房公積金制度的全國(guó)范圍內(nèi)建立，住房公積金歸集、貸款的總量越來(lái)越多，貸款風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理更加迫切和重要。

一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念

(一)住房公積金貸款概述

住房公積金貸款是指住房公積金管理中心將歸集的住房公積金,按照“房委會(huì)決策、銀行專戶、中心運(yùn)作、財(cái)政監(jiān)督”的原則委托商業(yè)銀行向繳存職工在購(gòu)買、建造、翻建、裝修、大修自住住房時(shí)發(fā)放的政策性住房貸款。住房公積金貸款由于具有利率低的成本優(yōu)勢(shì)，成為廣大繳存職工貸款的首選。

(二)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)放的住房公積金貸款本息的實(shí)際收益與預(yù)期收益的不一致性

隨著住房公積金貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，職工改善性購(gòu)房不斷增加，導(dǎo)致住房公積金個(gè)貸率不斷上升，不少城市個(gè)貸率達(dá)到80%的臨界點(diǎn)，住房公積金中心的支付風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都會(huì)發(fā)生，所以，住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)控制尤為重要。

二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)種類

(一)操作風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金管理中心如果對(duì)貸款崗位沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)合理設(shè)置，形成相互制約機(jī)制，信貸人員違規(guī)操作貸款將是導(dǎo)致住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)最重要的因素。目前，住房公積金管理中心均應(yīng)實(shí)行實(shí)行審貸分離、分級(jí)審批的原則辦理公積金貸款，初審人員負(fù)責(zé)貸款資料的真實(shí)性，復(fù)審崗再對(duì)貸款資料進(jìn)行審定，最后公積金管理中心主任或授權(quán)的管理部負(fù)責(zé)人簽復(fù)終審意見(jiàn)。如果初審人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)借款人收入、信用、貸款用途、抵押物使用年限、保證人資格、公積金余額審核不認(rèn)真或故意弄虛作假將導(dǎo)致公積金貸款出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)。在貸款發(fā)放后如果不加強(qiáng)逾期貸款的催收，不掌握借款人在貸后發(fā)生的經(jīng)濟(jì)變化，都會(huì)對(duì)貸款本息產(chǎn)生影響。

(二)借款人家庭風(fēng)險(xiǎn)

由于住房公積金貸款還款期時(shí)間長(zhǎng)，還款額度占家庭經(jīng)濟(jì)收入有一定比例，當(dāng)家庭收入變化下降或還款額度上升時(shí)(利率上升)，，都會(huì)對(duì)貸款產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。如果借款人或共同借款人出現(xiàn)重大疾病或死亡、離婚、意外導(dǎo)致償債能力下降而發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)出現(xiàn)貸款逾期、斷供按揭貸款的可能性。

(三)借款人信用風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金貸款對(duì)象主要是繳存公積金的職工，目前住房公積金制度已覆蓋民營(yíng)企業(yè)及個(gè)體工商戶，而民營(yíng)企業(yè)及個(gè)體工商戶采用更加靈活的用工形式，就業(yè)職工收入隨時(shí)都會(huì)發(fā)生變化，一部分借款人會(huì)應(yīng)工資收入大幅減少而發(fā)生貸款違約，還有借款人采取欺騙手段提供虛假資料，故意騙取住房公積金貸款，轉(zhuǎn)移貸款用途，給貸款本息帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

(四)抵押物風(fēng)險(xiǎn)

由于住房公積金貸款還款時(shí)間長(zhǎng)，發(fā)放的主要是期房按揭貸款，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降時(shí)，特別是房?jī)r(jià)低于貸款額度時(shí)，考慮交易成本，違約將成為借款人的首選，大量的借款人將停止還款，放棄對(duì)抵押物的管理，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)二手房《房屋產(chǎn)權(quán)證》及契稅發(fā)票的真?zhèn)渭?xì)致辨別，對(duì)集體土地上建設(shè)的房屋、產(chǎn)權(quán)不明、共同產(chǎn)權(quán)人太多的抵押物不予辦理抵押。

(五)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資不抵債、資金不足盲目開(kāi)發(fā)，未取得預(yù)售許可證盲目銷售，或惡意抽逃資金，造成爛尾樓，無(wú)力承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，導(dǎo)致抵押物無(wú)法形成現(xiàn)房，對(duì)貸款本金造成風(fēng)險(xiǎn)。

三、住房公積金貸款的防范和控制

(一)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合規(guī)性審查

首先要對(duì)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、立項(xiàng)文件、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》的合規(guī)性、真實(shí)性進(jìn)行確認(rèn)。要與開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，要求開(kāi)發(fā)商按照售樓進(jìn)度，繳納按揭保證金，在房屋建成辦理房屋登記后，及時(shí)將抵押的《房屋所有權(quán)證》交給公積金管理機(jī)構(gòu)或承辦住房公積金貸款的商業(yè)銀行。

(二)加強(qiáng)對(duì)受托商業(yè)銀行的管理

為提高公積金貸款效率，很多公積金管理機(jī)構(gòu)委托商業(yè)銀行代辦抵押手續(xù)，為此，公積金管理機(jī)構(gòu)不定期對(duì)商業(yè)銀行代辦的預(yù)抵押登記手續(xù)進(jìn)行抽查，對(duì)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保的期房在竣工后，辦理的《房屋所有權(quán)證》交給商業(yè)銀行后，商業(yè)銀行是不是妥善保管，對(duì)二手房貸款代辦的抵押物《他項(xiàng)權(quán)證》是不是專門登記，歸檔管理。

(三)加強(qiáng)借款人信息管理

盡可能收集借款人及配偶的個(gè)人信息，對(duì)工資收入狀況、文化程度、個(gè)人信用、專業(yè)操作技能全方位考察，了解家庭成員構(gòu)成及家庭成員工資收入狀況，對(duì)借款人提供的個(gè)人信用報(bào)告的真實(shí)性進(jìn)行辨別，及時(shí)與人民銀行征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。了解借款人及配偶是不是對(duì)外有擔(dān)保、是不是有其他負(fù)債，便于確定貸款額度、貸款期限，將家庭收入的50%確定為借款人月供貸款的上限。必要時(shí)向借款人的工作單位的公積金聯(lián)絡(luò)人進(jìn)一步了解。對(duì)已發(fā)放的貸款，還要及時(shí)掌握借款人經(jīng)濟(jì)狀況的實(shí)時(shí)變化，對(duì)借款人還款能力下降時(shí)，及時(shí)增加擔(dān)保措施，確保資金安全。

(四)加強(qiáng)內(nèi)部管理，明確崗位職責(zé)

由認(rèn)真負(fù)責(zé)、工作能力強(qiáng)的同志負(fù)責(zé)住房公積金貸款工作，杜絕道德風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。建立崗位明確、分工負(fù)責(zé)的工作機(jī)制，住房公積金貸款實(shí)行審貸分離、分級(jí)審批，加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審核、貸后檢查。規(guī)范貸款審核、發(fā)放、管理、回收等各個(gè)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)操作流程，對(duì)自建房、裝修房貸款進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并對(duì)真實(shí)性負(fù)責(zé)寫出調(diào)查報(bào)告。建立貸款臺(tái)賬，做好貸款檔案的專人管理。實(shí)行科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化管理，減少人為干擾，確保貸款的獨(dú)立性，將按揭貸款資金撥付開(kāi)發(fā)商賬戶，封閉運(yùn)作。對(duì)發(fā)放的貸款實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、制訂逾期貸款催收辦法，確定專人負(fù)責(zé)逾期貸款的催收，對(duì)多次催收無(wú)果的貸款，及時(shí)提起訴訟，將將貸款風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

(五)建立內(nèi)部稽核制度

住房公積金管理中心建立總稽核制度，設(shè)立稽核科室，專門負(fù)責(zé)貸款業(yè)務(wù)稽核。對(duì)辦理住房公積金貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督檢查，是不是嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦理貸款業(yè)務(wù)，操作是不是按照規(guī)定流程進(jìn)行，抵押物是不是合規(guī)合法，貸款資金是不是專項(xiàng)用于購(gòu)、建住房，逾期貸款是不是按時(shí)催收，受委托銀行是不是對(duì)抵押物權(quán)利證書(shū)妥善保管。

公積金貸款堅(jiān)持低存低貸的原則，主要解決繳存職工購(gòu)房資金的不足，體現(xiàn)的是社會(huì)公益性，因而貸款風(fēng)險(xiǎn)具有社會(huì)性、長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，在滿足繳存職工正常貸款的同時(shí)，更要保證資金的安全。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房公積金制度覆蓋面的不斷擴(kuò)大，職工對(duì)住房公積金貸款需求不斷增加，貸款風(fēng)險(xiǎn)日益增大。而風(fēng)險(xiǎn)造成的主因是操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。所以住房公積金管理機(jī)構(gòu)，要不斷提高從業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部防范，嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦理公積金貸款。建立借款人信用等級(jí)制度，對(duì)信用不良的職工，堅(jiān)決拒貸，杜絕貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全。