探究房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算

杭州西湖房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 江靚

項(xiàng)目成本預(yù)算管理在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)中作為財(cái)務(wù)部門的重要內(nèi)容。但是這種項(xiàng)目成本預(yù)算管理不符合新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求，使房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效果較差，計(jì)劃性受到影響。并且在項(xiàng)目開發(fā)中將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金短缺現(xiàn)象。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算時(shí)間較長(zhǎng)，并且涉及到的緩解較多，復(fù)雜性特點(diǎn)在項(xiàng)目建設(shè)的過程中將會(huì)面臨更多意外的發(fā)生，因此要重視項(xiàng)目成本預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮的重要作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算編制

房地產(chǎn)企業(yè)開展的項(xiàng)目開發(fā)在經(jīng)濟(jì)效益上具有巨大的誘惑，但是同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)更大。因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)都需要投入大量的資金，但是項(xiàng)目在開展的過程中不能夠?qū)崿F(xiàn)快速的效益。只有保證前期得到有效的開發(fā)才能夠進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目成本預(yù)算，這樣能夠在一定程度上有效的避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算管理不能夠按照傳統(tǒng)模式經(jīng)營(yíng)，在項(xiàng)目成本預(yù)算制定的時(shí)候就需要充分的體現(xiàn)獨(dú)特性，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況制定。因此房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算的制定應(yīng)該充分的了解發(fā)展?fàn)顩r，制定未來的預(yù)算管理效果。將預(yù)算管理效果作為參考能夠使同類產(chǎn)品的調(diào)查在整體上都能夠得到充分的體現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開展的過程中涉及到的材料、裝修等方面的內(nèi)容要進(jìn)行充分的調(diào)研，并且最后制定建議，根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算提供的參考制定措施。

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)發(fā)展需求制定完善的數(shù)據(jù)庫(kù)，這對(duì)于推動(dòng)項(xiàng)目成本預(yù)算的發(fā)展具有重要的作用。能夠?qū)⒛砍９芾磉^程中相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，完整的數(shù)據(jù)庫(kù)資源能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算管理起到參考作用。有效控制成本的投入，使成本利潤(rùn)更加的豐厚。數(shù)據(jù)庫(kù)資源需要將產(chǎn)品類型等進(jìn)行整理審閱，這樣有助于管理人員進(jìn)行查閱。將數(shù)據(jù)資料進(jìn)行系統(tǒng)整理將有助于數(shù)據(jù)庫(kù)更加完善，并且更加具有參考性。將數(shù)據(jù)庫(kù)作為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目參考的重要依據(jù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算的重要措施。只有將數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行整理才能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目成本預(yù)算作用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)算是開發(fā)商對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行的整體的預(yù)算，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的開發(fā)成本、間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收益、可得利潤(rùn)、貸款規(guī)劃等本的預(yù)算小可能僅靠個(gè)人的管理行為或是單個(gè)部門的管理行為就可以很好的完成，包括企業(yè)的工程、管理、財(cái)務(wù)等部門，構(gòu)成了個(gè)完整的預(yù)算體系，這就是財(cái)務(wù)預(yù)算多個(gè)部門應(yīng)該要同研究項(xiàng)目的情況以及預(yù)測(cè)有可能會(huì)發(fā)生的事情，使用建立的成本數(shù)據(jù)庫(kù)來分析項(xiàng)目情況。

銷售部門可以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的分類，可售、建筑、占地而積等此信息來對(duì)收入做出預(yù)算，還要對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)宣傳費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算工程部的人員可以對(duì)初期}_程的成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，比如設(shè)計(jì)、研發(fā)、基礎(chǔ)等;行政部門可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理費(fèi)用做出預(yù)算;財(cái)務(wù)部門可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可能發(fā)生的資金流動(dòng)以及稅務(wù)問題進(jìn)行預(yù)算最后財(cái)務(wù)部門的人員可以把各個(gè)部門的預(yù)算進(jìn)行核查，主要考察這此預(yù)算的編制是否有足夠的依據(jù)，相關(guān)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確等，然后對(duì)這此預(yù)算進(jìn)行匯總與歸納，經(jīng)過公司的管理層審批以后成為正式的預(yù)算，再進(jìn)入執(zhí)行階段如果在執(zhí)行時(shí)遇到了環(huán)境的變化，應(yīng)該根據(jù)具體情況對(duì)這此預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，讓預(yù)算更加符合實(shí)際情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算執(zhí)行

(一)強(qiáng)化項(xiàng)目成本預(yù)算設(shè)計(jì)的控制

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制要注重設(shè)計(jì)管理，這對(duì)于企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算效果的發(fā)揮具有重要的作用，同時(shí)對(duì)于執(zhí)行作用在設(shè)計(jì)階段也得到充分的體現(xiàn)。能夠有效的保證成本得到合理的控制，同時(shí)能夠提升項(xiàng)目工程質(zhì)量。強(qiáng)化項(xiàng)目成本預(yù)算設(shè)計(jì)的控制是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算的重要組成部分。

(二)保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算的執(zhí)行效果

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算在執(zhí)行過程中要注重設(shè)計(jì)單位的選擇，保證招標(biāo)方案的有效性，控制設(shè)計(jì)階段花費(fèi)的時(shí)候，這樣才能夠保證方案設(shè)計(jì)的理想性。同時(shí)要與其他方面的人員保持必要的聯(lián)系，與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要進(jìn)行密切的溝通，隨時(shí)保持聯(lián)系。管理設(shè)計(jì)出現(xiàn)的問題在交流的過程中能夠得到有效的解決。并且要做好責(zé)任的劃分工作，簽訂必要的合同，避免出現(xiàn)問題影響到預(yù)算效果，將設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行明確的指出。對(duì)于設(shè)計(jì)階段的細(xì)節(jié)問題要進(jìn)行詳細(xì)的分析，并且根據(jù)改變的情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼w性調(diào)整。這樣能夠降低施工過程中出現(xiàn)的小糾紛，并且針對(duì)整體施工情況進(jìn)行優(yōu)化，組織專業(yè)人員進(jìn)行評(píng)估，將審查過程中不符合規(guī)定的情況進(jìn)行指出，對(duì)于影響成本的重要因素，在項(xiàng)目成本預(yù)算設(shè)計(jì)階段要特別重視。避免施工過程中不必要麻煩的產(chǎn)生。明確招投標(biāo)企業(yè)的規(guī)模，避免項(xiàng)目中標(biāo)之后預(yù)算編制的缺失。認(rèn)定資格平整，進(jìn)行嚴(yán)格的核查。

(三)材料控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段要對(duì)工程造價(jià)成本進(jìn)行有效的控制，在成本控制階段主要的針對(duì)建筑材料。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該保證建筑材料的采購(gòu)能夠形成系統(tǒng)的信息網(wǎng)絡(luò)。這樣能夠及時(shí)的了解到市場(chǎng)的變化情況，并且根據(jù)市場(chǎng)的變化采購(gòu)建筑材料。市場(chǎng)的變化情況對(duì)于建筑材料的采購(gòu)發(fā)揮著重要的作用。因此建筑材料的選擇要多進(jìn)行研究，對(duì)比出符合施工條件的建筑材料。建筑材料的采購(gòu)可以采用投標(biāo)的方式，并且要注重建筑材料訂貨交貨時(shí)間。同時(shí)建筑材料會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的變化在價(jià)格上產(chǎn)生差異性，因此要建立成本控制體系。只有在成本控制體系的監(jiān)控下才能夠通過限價(jià)的方式進(jìn)行建筑資料的采購(gòu)。并且工程建筑管理應(yīng)該與建筑材料進(jìn)行統(tǒng)一分配，與工程建設(shè)管理人員保持有效的溝通，這樣能夠通過建筑材料的對(duì)比保證采購(gòu)價(jià)格能夠受到有效的控制，并且要在嚴(yán)格的監(jiān)督下進(jìn)行建筑材料的采集工作。當(dāng)預(yù)算成本出現(xiàn)變更的時(shí)候要向相關(guān)部門提出申請(qǐng)，只有保證項(xiàng)目成本預(yù)算設(shè)計(jì)符合各部門管理的要去，才能夠在專業(yè)負(fù)責(zé)人員的指導(dǎo)下對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行全面的了解，這樣就能夠降低在成本預(yù)算執(zhí)行的過程中不必要麻煩的產(chǎn)生，有效的控制成本的增加，同時(shí)還能夠防止工程建設(shè)延期情況的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算的順利開展提供條件。施工管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算管理的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開展周期較長(zhǎng)，使用資金較大，需要專業(yè)技術(shù)進(jìn)行指導(dǎo)。并且當(dāng)建筑材料質(zhì)量、價(jià)格等發(fā)生改變的時(shí)候需要對(duì)施工條件進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)施工證件的記錄是利用書面形式對(duì)于施工形式進(jìn)行記錄的依據(jù)，特別是特殊問題。

三、結(jié)束語(yǔ)

項(xiàng)目成本預(yù)算能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，同時(shí)預(yù)算的制定應(yīng)該符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要求，并且根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)不斷的完善預(yù)算管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算得到有效的執(zhí)行才能夠保證管理效果，使全體員工都能夠參與其中，最終形成房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算體系。

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