房地產企業集團化財務管理模式探討

杭州萊水房地產開發有限公司 段金輝

房地產企業進行科學的財務管理，可以為高層管理人員的決策提供相應的數據支撐，有助于管理人員分析經濟形式以及把握市場的發展方向，進行投資的同時及時的規避風險，過去的財務管理模式已逐漸不能適應當今房地產企業的發展需求，因此，房地產企業需要對其有所思考和改革，促進企業更好的發展，提高經濟效益。

一、房地產企業集團化財務管理的特征

(一)房地產開發特征

主要有以下四方面：第一，企業需求的資金比較密集，在相關產業項目建設的過程中，需要巨量的資金，特別是在初期，啟動資金一般是上億以上的，除了相關的管理成本、材料費用，還有土地出讓金等各方面的成本。第二，工程項目需要較長的周期，房地產的工程項目主要有以下的內容：地皮競標、工程建設、工程驗收、房產銷售等內容，一般情況下，從項目開始至房主入住將歷經兩至三年，由于周期長，工程項目容易受到環境因素、相關的科學技術、勞動力市場的供需的影響，從而會影響到房地產企業的經濟效益。第三，管理難度較高，由于房地產企業的工程項目的周期長，需要管理的人力物力將會變得比較復雜，在一定的程度上，加大了管理的難度。第四，房地產企業的經營具有較高的風險性。當前，房地產企業的利潤空間比較大，但整個行業的成長缺乏理性，國家對房地產行業的相關政策、建設法規跟隨著經濟的發展在及時的進行調整，對整個房地產行業進行控制，但由于多變的因素比較多，在一定的程度上增加了風險性。

(二)房地產企業集團經營基本特點

房地產企業集團經營基本特點主要有以下幾個：第一，集團經營逐漸多元化。房地產企業集團的經營逐漸的實現了多元化，除了工程項目，還發展了生產鏈關聯產業以及相關的產品，生產鏈多元化通常會根據行業產業的特點發展，一方面是設計單位、施工單位、相關的建筑材料與房地產企業的產業結構進行優化結合，另一方面是產品種類的組合，包括房子、商業、工業等。第二，集團的規模較大。企業集團通過相互持股、單方參股控股的形式、項目并購、合作開發等形式充分利用資本，將相關的企業聯合一起，并形成規模化發展。第三，集團組織結構層次化。企業集團是以核心企業為基礎，通過股權關系的形式對各成員企業實行組織管理。

二、房地產企業集團化財務管理內容及作用

(一)房地產企業集團財務管理的內容

房地產企業集團化財務管理的內容主要有以下的四個方面：第一，較為完善以及統一的財務統計和度量制度，在房地產企業集團采用一致的會計科目制度，一致的外匯率管理方法，保證管理人員理解的一致性，在一定的程度給管理帶來了很多便利。第二，進行相關的財務分析并提出相關的解決措施，相關的財務管理人員需要對集團的財務狀況進行分析，根據企業的經營狀況把握好集團的管理成本，為集團的高層管理人員做好相關的決策參考。第三，資金流動集團化管理措施，需要對集團內部流動資金進行相關的管理，明確把控資金聯動的方向，并對其進行控制，避免資金的流失。第四，符合企業內外部財務準則的合并報表編制解決方案。

因此，促進房地產財務管理往的集團化發展，要有著統一財務標準并且可供集團所有公司使用的財務系統，同時支持全集團各個公司使用的組織架構，完善全集團統一的會計科目體系。

(二)房地產企業集團化財務管理的作用

1、增加資源的效用

集團化的管理方式的優點之一是能夠對其所具有的資源合理的組合以及運用，集團總部可以結合集團子公司的經營特征，選擇符合其發展的管理方式，科學的利用集團內部的有限資源，提高資源分配的合理性。

2、形成品牌優勢

房地產企業集團在經營的范圍、資源、品牌形象等方面有至一定的優勢，其在集團化財務管理時，確保提供財務信息的有效性，在一定的程度上能夠通過創造企業的形象來增強對應子公司的市場優勢，有助于提高品牌的價值，提高集團的影響力。

3、降低相關的成本

目前，房地產企業的生產成本主要包括：地皮、稅金、配套費用等，由于這幾個方面的費用逐漸的透明化，不利于企業獲取更多的利潤，因此，房地產企業需要以經營的過程中的相關成本為切入點，降低成本，特別是開發成本，從而提高企業的競爭力。

三、房地產企業集團化財務管理模式存在的不足

(一)財務信息統一性和真實性不足

很多房地產企業集團房地產企業有著較多的項目部與項目公司，但兩者的分布不夠集中，進行財務管理時，不易將各個部分保持一致，因而沒能夠對其統一的指導以及管理，財務信息反饋不夠及時，導致了其在時間上的滯后性，不利于保證相關的財務信息的真實性。

(二)管理人員不夠重視財務管理

房地產企業的高層管理人員所做的決策會影響企業的發展，其的管理能夠確保企業正常的展開經營活動，但部分企業的高層管理人員忽視了財務管理的重要作用，沒有將財務管理落實到房地產企業的管理中去。

(三)資金管理缺乏合理性

資金的周轉對房地產企業來說極其重要，財務管理能夠幫助企業更好的把握資金流，對每一筆資金的流入以及支出能夠很好的控制，但由于部分房地產企業對資金的管理不夠合理，導致了容易出現財務危機，資金周轉不過來。

四、房地產企業集團化財務管理模式的實現對策

(一)建立企業財務集中管理的新模式

在過去，房地產企業選用的財務管理方式沒能夠及時的將相關的財務信息進行統一，致使財務信息存在滯后、不一致的情況出現，房地產企業集團下的各個部缺乏互相協助合作的系統，致使一些需要相關財務人員一起進行的工作沒能高效的進行，因而，創建與完善企業財務管理機制房地產企業集團需要努力的方向，將企業的財務進行集中化管理，實現統一。

(二)充分發揮發揮管理層與財務人員的財務管理職能

房地產企業的管理者需要強化員工的要有成本控制的意識，在企業的經營生產活動中，工作人員要控制好相關環節的成本，在進行項目之前，需要做好相關的成本控制方案，在工程進行前做好成本評估，在生產的過程中做好成本控制，在生產結束后，對其的成本控制的問題進行總結，將總結的結果應用于下個項目的工程成本控制，另外，還需要定期的對企業財務人員的專業技能進行培訓，增強其專業素質，從而提高財務管理的質量。

(三)提高財務資金使用效率

為了保證房地產集團企業能夠正常的運營，需要有一定的資金支撐，因此，需要對資金進行相應的管理，只有把控好資金的流動方向以及實現其的效用最大化，才有利于房地產企業集團更好的展開工作，有利于充分的利用企業資金，實現效用的最大化，另外，房地產企業還需要根據行業的發展情況以及自身的經營狀況，對企業資本結構進行科學的調整或者重組。

五、結束語

更好的進行產財務管理工作在一定的程度上能夠確保房地產企業更好的展開經營活動，有助于成本的控制、管理的便捷，提高房地產企業的整體效率。由于經濟的快速發展，過去的財務管理模式已不能滿足應企業經濟發展的需求，房地產企業的發展需要跟上時代的腳步，促進變財務管理模式的改革，從而提高經濟效應，更好更健康的成長。

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