房地產企業會計核算中的問題及其改善措施

浙江省經協集團有限公司 李瑤

一、房地產企業會計核算中存在的問題

(一)缺少專用會計科目

我國現行的新會計準則當中，不但對一般企業的會計科目進行了詳細列示，而且還對一些特殊企業的專用會計科目進行了列示，如銀行、證券公司以及石油生產企業等。然而，卻并未針對房地產企業的專用會計科目進行列示，由此導致了會計實務操作中房地產企業只能自己按照需要補充增設會計科目的問題，并且補充和增設也沒有統一的標準。由于房地產企業缺少專用會計科目，從而使其在進行會計核算時，都是用一般企業的會計科目進行替代，致使會計科目的使用非常混亂。如有的房地產企業在會計核算中使用了“在建工程”進行成本核算，但該會計科目的明細科目較多，所以并不適用于大型建設項目的會計核算，這就造成有的房地產企業在成本與費用核算時，仍使用“開發成本”等原有的會計科目。

(二)銷售收入核算過于復雜

相比較其他行業的收入確認而言，房地產企業在自行開發后進行的銷售收入確認較為復雜，造成這一問題的原因在于：一是房地產企業在開發項目中投入資金額巨大，且項目開發周期較長，使得房地產企業經常采取預售、分期收款等方式銷售商品，以達到快速回籠資金的目的；二是房地產企業的預售程序繁瑣，先要取得預售許可證，才能簽訂預售合同，收取預售房款，而后再簽訂銷售合同，待驗收合格后再交付全額房款，辦理產權過戶手續。然而在預售中，商品房尚未竣工，未能滿足銷售收入的確認條件，使得房地產企業銷售行為增加了銷售收入確認與核算的復雜性。

(三)開發成本與銷售收入不具有配比性

房地產企業的生產經營過程具有一定的特殊性，由此導致了企業的開發成本與銷售收入不具匹配性，具體體現在如下幾個方面：其一，房地產項目開發需要經歷較長的周期，僅土地開發一項最短便需要1-2年，有時甚至會達到4-5 年之久。企業在開發前期一般都需要投入數量較大的資金，這些資金在投入后便會被計入為當期費用，只要項目未正式竣工且驗收合格并交付，就算將所有的商品都預售完畢，所得的這部分價款也不可以確認為企業收入，由此導致了會計核算中的配比原則無法實行。其二，工程項目是房地產企業的成本載體，而在具體銷售的過程中，售價主要取決于樓層的高低及戶型等因素，這就造成了商品的售價均不相同，若采取均攤的方法核算成本，就會造成銷售收入與其開發成本不配比。

(四)會計信息披露不足

房地產企業屬于高風險企業，在項目開發建設中面臨著政策風險、土地風險、不可抗力風險等多種風險因素，這就要求房地產企業必須加強對風險信息的披露，使得會計信息使用者更加準確、全面地掌握房地產企業經營業績和財務狀況。然而在實際操作中，房地產企業并沒有完全披露土地成本、土地儲備量、項目現金流量、利潤構成等方面的會計信息。同時，房地產企業也沒有充分揭示自身的償債能力，選擇性地隱瞞對外擔保、應收賬款、負債等信息，使得會計信息難以真實地反映房地產企業的財務狀況，不利于投資者做出正確的投資決策。

二、改善房地產企業會計核算問題的措施

(一)規范專用會計科目使用

從我國目前的實際情況上看，針對房地產企業制定專門的會計準則具有一定的困難，短時期基本無法實現。為了使房地產企業在進行會計核算時，能夠有可以使用的專用會計科目，可以參照新會計準則對特殊企業會計科目的做法，在準則中增設房地產企業專用會計科目。這樣不但能夠彌補新會計準確沒有關于房地產企業專用會計科目的不足，而且還能有效避免房地產企業在進行會計實務操作中各自為政的混亂局面出現，更為重要的是可以進一步增強房地產企業的會計信息質量。例如，根據我國基建部門對工程建設項目單獨建賬核算的規定要求，新會計準則可將原“在建工程”這一會計科目中的明細科目全部改為一級科目，并結合房地產企業的具體情況，對一級科目進行補充和增設，由此既可以滿足相關部門的核算要求，并且還能夠為房地產企業的產品定價提供依據。

(二)規范銷售收入確認與核算

在房地產企業會計核算中，要進一步規范銷售收入的確認與核算，提高會計核算信息的真實性。首先，準確界定收入核算范圍。房地產企業的銷售收入核算內容不僅要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入，而且還要包括周轉房銷售收入、住房面積增加的房款等收入。其次，明確銷售收入的確認標準，即法律標準和專業標準。法律標準是指商品銷售必須符合我國相關法律法規要求，如房地產企業的土地使用權必須通過合法的出讓方式獲取，并且取得土地使用證，履約支付出讓金，如若不滿足上述條件，則視為房地產買賣行為無效，也就不能確認商品銷售收入。專業標準是指現行會計準則和會計制度中規定的收入確認標準，即同時滿足以下四個條件便可以確認為銷售收入：商品報酬和主要風險已經發生轉移；銷售企業對出售商品沒有實質性的控制權；交易行為產生的利益可能流入銷售企業；能夠可靠計量收入和成本。再次，正確認識房地產企業的各種銷售行為。在預售環節中，房地產企業不論是否取得了預售款項，預售行為都不能同時滿足上述銷售收入確認的四個條件，也就是說預售行為不是實際發生的銷售業務，不能作為銷售實現的核算依據。在銷售合同簽訂環節中，由于缺少商品房驗收程序，使得房屋的風險并沒有從銷售企業轉移給購買方，所以不能將其作為銷售實現的依據。在房屋產權證書取得環節，因產權證辦理時間難以控制，受多個政府職能部門辦事程序的影響，極易造成辦證時間拖延，導致收入確認滯后，所以也不能將其視為銷售收入確認的必要條件。

(三)完善成本核算方法

為有效解決成本核算中存在的問題，房地產企業應當對成本核算方法進行完善。首先，要對成本核算對象加以明確，為準確核算提供依據，如成本核算既可以將項目作為核算對象，也可以將單項工程作為核算對象，具體可依據實際情況而定。其次，可按照以往工程項目的經驗，確定不同樓層及不同戶型的權重標準，然后通過計算項目總成本與總建筑面積的加權平均成本，得出單位面積的銷售成本，由此能夠使項目收入與成本不配比的問題得到有效解決。再次，可在成本核算時引入計劃銷售價格這一概念，在商品房滿足可銷售條件的情況下，房地產企業可綜合考慮商品房實際成本、所處地段、樓層、朝向等因素，合理確定計劃銷售價格，并根據計劃銷售價格確定成本分配的標準。

(四)擴大會計信息披露范圍

為了使會計信息更加真實地反映房地產企業的財務狀況，為投資決策提供可靠依據，應進一步擴大房地產企業會計信息的披露范圍，揭示企業在項目開發建設中面臨的風險。首先，房地產企業應當逐步加強土地成本、儲備量信息的披露。由于土地成本在房地產開發成本中所占的比例較大，從而使得土地的擁有量成為房地產企業發展的關鍵，為此，企業應當在財務報告附注中，從客觀的角度對現有的土地儲備量及其成本進行如實披露。其次，應當在財務報告中增加分項目現金流量信息的披露。房地產企業要對所有建設項目開發過程中形成的現金流量進行真實披露，這樣能夠使會計信息的有用性獲得進一步提升。再次，增加房地產企業預售政策和情況的信息披露，用以揭示預售政策對企業各期財務狀況和經營情況的影響，使投資者獲取完整的會計信息。

三、結束語

總而言之，與一般生產企業相比，房地產企業在會計核算方面存在一定復雜性和特殊性。為此，我國應針對房地產行業的會計工作完善相關準則和制度，規范專用會計科目的使用，完善銷售收入和成本核算體系，加大風險信息的披露力度，從而提高房地產會計核算質量，增強會計信息的可靠性，為促進我國房地產行業健康持續發展奠定堅實基礎。

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