經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型——以萬科為例

華中師范大學(xué) 唐將偉

一、前言

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)化，經(jīng)濟(jì)增速較之前有所放緩，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)速度加快。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了二十多年的快速發(fā)展以后，也進(jìn)入了相應(yīng)的調(diào)整期。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的高速擴(kuò)張和粗放發(fā)展導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場住房存量過大，未來去庫存壓力明顯增大。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，需求放緩，土地供給減少、融資成本增加，企業(yè)利潤趨于平緩，政策調(diào)控不斷趨于常態(tài)化，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型變得十分必要而且迫切。萬科作為我國住宅行業(yè)的龍頭企業(yè)，在經(jīng)歷高速發(fā)展之后，也同樣面臨著新常態(tài)下的轉(zhuǎn)型問題。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的環(huán)境分析

(一)融資環(huán)境

我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷三十多年高速增長以后，開始進(jìn)入中高速發(fā)展。這一時(shí)期的發(fā)展不再是過去粗放、貪大求快的增長，經(jīng)濟(jì)增長更加注重效率和質(zhì)量。單純靠大規(guī)模銀行借貸、拍地、開發(fā)、銷售的粗放式發(fā)展已經(jīng)不能應(yīng)對(duì)激烈的市場競爭。企業(yè)數(shù)量增加和企業(yè)規(guī)模膨脹加劇了企業(yè)融資的壓力。地方政府為了增加財(cái)政收入，不斷推高地價(jià)，地王記錄頻頻被房地產(chǎn)企業(yè)刷新，給房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本上漲帶來很大壓力。房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難使其面臨資金鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橐?guī)模小、資金實(shí)力較弱、信用較差，在銀行借貸、上市融資等方面面臨越來越大的競爭壓力。伴隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩和城鎮(zhèn)化速度放緩，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不容樂觀。因此，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型變得十分必要而且迫切。

(二)國家宏觀政策環(huán)境

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展向平穩(wěn)、高效、高質(zhì)量的方向發(fā)展。國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也遵循這一原則，力求房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)二十多年快速發(fā)展使得國內(nèi)房價(jià)快速攀升，國民對(duì)高房價(jià)的輿論迫使政府不得不對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控；同時(shí)，房價(jià)格過高過快增長也使部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫不斷增大，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。國家對(duì)房地產(chǎn)市場市場的調(diào)控始終沒有停止。尤其是2013年以來，國家繼續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)市場的限購、限價(jià)政策，同時(shí)加大房地產(chǎn)市場信貸領(lǐng)域的適度收緊政策，提高二套房的首付比例，加大保障房的建設(shè)力度。即使在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，國家采取仍然對(duì)重點(diǎn)地區(qū)采取限制政策，調(diào)控政策區(qū)分對(duì)待，體現(xiàn)了國家對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、有序、健康發(fā)展的政策意圖。

(三)市場供求關(guān)系

從房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系來看，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，發(fā)展速度的放緩，城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段，新增住房需求也有所放緩，這都帶來住房消費(fèi)需求的放緩。同時(shí)，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十多年的快速擴(kuò)張，尤其是近幾年房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品房供給已經(jīng)超過了市場的剛性需求，出現(xiàn)較大的過剩。未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨去庫存的消化期。房地產(chǎn)企業(yè)去存壓力大大增加，銷售額降低，資金回流減慢，行業(yè)內(nèi)企業(yè)降價(jià)潮，競爭加劇。房地產(chǎn)企業(yè)利潤降低，資金回籠周期加長，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行借貸違約風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2013 年以來，部分地區(qū)的中小房地產(chǎn)企業(yè)老板“跑路潮”就充分反映了我國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)面臨的供給過剩，資本回籠慢，現(xiàn)金流短缺，資金鏈斷裂的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行。

三、萬科的發(fā)展轉(zhuǎn)型歷程

萬科1988 年開始步入房地產(chǎn)界，經(jīng)過多年發(fā)展，萬科已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場領(lǐng)域最大住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。成立之初萬科堅(jiān)持多元化戰(zhàn)略，有工業(yè)生產(chǎn)、房地產(chǎn)、對(duì)外貿(mào)易、文化傳播四大經(jīng)營業(yè)務(wù)。萬科多元化高速發(fā)展使得資源有限的弊端日益暴露。萬科開發(fā)項(xiàng)目眾多，但項(xiàng)目規(guī)模有限，市場競爭力較低，業(yè)務(wù)發(fā)展很不穩(wěn)定，利潤實(shí)現(xiàn)停滯，企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展動(dòng)力。

90年代以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，年均增長率超過10%。城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，再加上國家住房貨幣化改革，住房需求迅速增加，房地產(chǎn)企業(yè)迎來發(fā)展的黃金時(shí)期。萬科多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化。2011年萬科銷售額1215億，2012年銷售額1412億，2013年銷售額1709億，2014年銷售額2151億，規(guī)模位居世界同行業(yè)首位。

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩。整個(gè)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，市場存量過剩的局面凸顯。再加上國家對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，2014年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入低迷，萬科開始轉(zhuǎn)型壓力。

一方面，萬科多年專注于住宅市場發(fā)展，住宅市場占到整個(gè)公司80%份額，尤其是2014 年銷售額達(dá)到2151 億，較2013 年增長26%。龐大的住宅物業(yè)規(guī)模使得萬科在物業(yè)管理領(lǐng)域擁有較大現(xiàn)存優(yōu)勢。由單純住宅滾動(dòng)開發(fā)模式向物業(yè)持有模式轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要方向[1]。2014 年萬科聯(lián)手阿里巴巴，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)打造“智能社區(qū)”、社區(qū)金融、第五食堂、萬物倉、幸福驛站等項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的更加專業(yè)化和智能化。

另一方面，萬科還看到，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，居民收入水平和消費(fèi)水平不斷提高，旅游地產(chǎn)需求正不斷加大，并在未來有很大發(fā)展空間。近些年來，旅游行業(yè)在國內(nèi)需求越來越大，再加上國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)支持力度不斷增加，在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將占有更大的比重，市場潛力十分可觀。萬科緊緊抓住市場需求，投資旅游地產(chǎn)。2014年8月萬科投資上百億在吉林打造松花湖滑雪度假區(qū)顯示了萬科在旅游地產(chǎn)方面的意圖。

再者，隨著我國人口增長不斷放緩，人口老齡化問題開始出現(xiàn)。2014年，中國60歲以上老年人數(shù)量已達(dá)到2.1242億，占總?cè)丝?4.9%。養(yǎng)老問題越來越成為社會(huì)的沉重包袱。2014年，萬科開發(fā)國內(nèi)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目----萬科幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心。萬科目前新的定位為城市配套服務(wù)商，順應(yīng)國內(nèi)人口老齡化趨勢，加快發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，是萬科轉(zhuǎn)型的重要舉措。

四、結(jié)束語

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)來說既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)粗放經(jīng)營發(fā)展模式將面臨來自經(jīng)濟(jì)新常態(tài)各方面的壓力。這就為我國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來契機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)、高效、健康發(fā)展將是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的轉(zhuǎn)型目標(biāo)。

[1]張小富，蘇永波.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2013（8）