房地產開發企業賬外資金審計若干問題的探討

濟南天鴻房地產開發有限公司 劉寧

房地產開發企業收入具有多樣性，包括房款收入、電商收入、租金收入、附加收入等等，且收入業務具有金額大、客戶多、收款頻繁等特點。如果相應的內控體制不完善，就會產生賬外資金體外循環的情形，滋生腐敗等不良之風，由此可見，保證收入的完整性是房地產企業業務循環控制的重中之重。

一、審計準備階段

進駐被審計單位，對預先被審計單位的產品業態、經營理念、組織架構等方面進行了解，獲取被審計單位的業績完成情況，了解被審計單位管理人員的素質以及內部控制的建立和執行情況等。通過對被審計單位基本情況的了解，分析內部控制中存在的薄弱環節，安排適當的審計程序，有針對性地進行審計。

二、解析賬外資金來源

房地產開發企業的收入來源多種多樣，可能發生的賬外收入來源亦是繁多，以下就常見的賬外資金獲取方式進行重點解析。

(一)不可售部分不入賬

房地產開發的建筑面積和可售面積之間存在一定的差異，不可售部分的主要成因是根據城鄉規劃等規定配備的配電室、轉運站、居委會用房、物業用房、消防通道、人防設施等等。由于部分不可售部分空間位置較好，宜于商業運作，房地產開發企業將上述不可售部分出租或出售給商戶將房款或房租刷入指定賬戶，形成帳外資產。

(二)可售部分款項拆分入賬

房地產開發企業將將商鋪的售價分為商鋪款和裝修款，并分別簽訂合同，房款作為正常收入入賬，裝修款則有可能收入關聯公司或個人賬戶，形成利益輸送。

(三)利用背書轉移資金

房地產開發企業的主要客戶可能為個人，也可能為企業、團體或其他組織，這就導致在收取房款時，可能收到支票或匯票等有價票據，房地產開發企業則將有價票據直接進行背書轉讓，且未通過財務進行賬務處理，形成賬外收益。

(四)利用配套設施套取資金

住房按揭貸款一般是由金融機構直接支付給房地產開發企業，或由業主銀行卡自動轉入房地產開發企業指定的賬戶內，但對于單獨購買與商品房配套的地下室、車位等設施，各家金融機構政策不盡相同。有的金融機構可將地下室、車位的貸款直接打入客戶銀行卡內，也有的金融機構臨時大幅提升客戶授信額度，以滿足客戶購買配套設施的需求。房地產開發企業則利用相關政策，捏造購銷事實，套取銀行貸款，一方面可以彌補資金缺口，另一方面則將貸款挪作他用。

(五)通過電商費用獲取帳外資金

信息時代的地產營銷，電商渠道顯得尤為重要，由于沒有明確的法律法規，電商收費的方式和范圍有較大的差異。對于非電商渠道客戶，房地產開發企業仍以電商的名義收取費用，賬外列支，進行體外循環。

三、審計方法和重點領域

(一)盤點

盤點現金和有價證券，并與賬面核對，差異進行分析，對于差異分析進行，有必要時，還可進行復盤，從而發現流于賬外的資金。同時還需對庫存商品房進行盤點，與賬面進行核對，對于賬面以外的資產運營事項進行重點關注。

(二)觀察

觀察現場收款流程，對于房款和裝修款等不同業務是否采取了不同的收款方式，相應的收款方式是否都最總流入房地產開發企業賬戶。此外，還應到樓盤現場進行走訪，結合項目規劃和實測報告等文件，觀察是否存在不可售部分租售的情形，并與賬面進行對比。

(三)函證

對商鋪客戶進行函證，對于房地產開發企業賬面收款金額和客戶付款金額的差異進行重點分析，以判斷是否有賬外收入。如遇到批量未回函客戶，可進行二次函證，或直接進行電話溝通，確認客戶身份，溝通首付款情況。同時向合作電商進行函證銷售數量，匯總函證結果并與當期銷售結果進行對比，對于差異原因進行深入分析。

(四)分析

篩選單方售價明顯低于同期同類產品價格的合同，結合訪談工作成果，分析低價形成的原因，查找同一事項分項入賬的線索和證據。審計人員還應獲取企業的基礎數據，將基礎數據分析結果和企業分析結果進行對比。

(五)檢查

盡可能取得被審計單位審計年度全部合同及協議，并檢查合同編號是否連續，對于不連續編號的合同應采取訪談、觀察等審計方法進行深入檢查。資金管理方面，應從基本戶開戶行或人民銀行獲取房地產開發企業的開戶清單，逐一檢查賬戶的可用狀態，并與賬面顯示的賬戶進行對比，對于未在賬面列示的賬戶進行深入檢查，獲取銀行流水，分析成因。對于大額現金收支進行審核，尤其是計入其他應收或其他應付科目的大額現金支出進行重點關注。

四、加強內控體系建設

此外，還要加強內控體現建設，建立正確的企業文化價值理念，引導員工樹立正確的價值觀，促使員工自覺遵守企業制度；結合自身實際，評估各種賬外資金發生的可能性及其危害程度，有重點的采取措施；建立完整的管理體系，明確崗位職責和授權，嚴格實行不相容崗位分離制度；同時還應關注內外部信息傳遞的及時性和有效性，使財務信息和業務信息有機，貫穿企業流程始末；企業還應建立或完善內部監督體制，明確內部審計機構或類似只能機構的職責權限，結合上述舞弊方式，有重點的制定工作計劃，開展內部監督活動，從根本上杜絕不合規情況的發生。

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