保障性住房建設優惠政策執行中存在的問題及建議

麗水市財務總監管理中心 張成節

近幾年來，為了為人民群眾提供更好的居住條件,推動我國房地產市場結構的優化與發展,實現國家住房政策,國務院相繼出臺《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》、《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》、《公共租賃住房管理辦法》、《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》等一系列有利于人民的住房政策。這一系列政策對我國的政府提出了進一步的要求,要求政府在保證人民保障性住房的同時,對現有的財政政策進行改革與優化,提高對保障性住房的資金投入與關注。

本文就保障性住房建設優惠政策在執行過程中遭遇的困境，以及如何改進提出幾點建議。

一、執行相關政策過程中出現的問題

《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕27號）第十六條“落實解決城市低收入家庭住房的經濟政策和建房用地。”，《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔2011〕45號）第三條第（五）點再次強調落實保障性住房建設稅費減免政策“對廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和棚戶區改造安置住房，要切實落實現行建設、買賣、經營等環節稅收優惠政策，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金”。然而，保障性住房建設過程中上述優惠條款執行卻遭遇種種困境：

(一)對于保障性的安居工程認定的標準模糊

《進一步加強保障性安居工程建設和管理的實施意見》（麗政發〔2012〕62號）文件第四條第（三）點規定“對廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和城市舊住宅區，要切實落實現行建設、買賣、經營等環節稅收優惠政策，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，經營性服務收費減半收取，暫停收取保障性住房交易手續費”。上述條款明確了廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房這三類項目符合優惠政策，而文件中“舊住宅區整治”只是籠統概念，未明確具體項目名稱。實際操作中各執收單位僅對上述列舉的三類保障房給予減免有關稅費。對于城中村建設中農民公寓以及舊城區危房改造的居民拆遷安置房等項目均不予享受優惠政策。

(二)具體的減免收費標準不明確

在落實保障性住房建設免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費、政府性基金政策方面，由于國家、省都未公布具體的項目范圍，各地區的相關政策或模棱兩可，或根據自身的特點進行政策的制定，而制定的政策難以滿足國家要求的標準，造成執收單位因政策理解差異存在執行出現偏差的現象，執收單位往往以減免項目范圍中未列明為借口不予減免。加之有些地方政策，給予執收單位按全年收取行政事業性收費、政府性基金總額計提一定比例的工作經費，有關收費部門中多為自收自支或差額撥款的事業單位，收費減免直接影響單位總體收入，涉及單位整體利益，執收單位根本不愿意減免相應費用。

(三)難以實現經營性服務的收費

市政府發布《進一步加強保障性安居工程建設和管理的實施意見》(麗政發〔2012〕62號）文件中明確“經營性服務收費減半收取，暫停收取保障性住房交易手續費”。保障房建設過程中，涉及城市綠化補償費、白蟻預防費、新型墻改材料基金、散裝水泥發展基金、城市道路占用費、施工圖審查費、土地證工本費、土地測繪費、防雷檢測費、房產交易費、招投標交易手續費、防空地下室易地建設費、工程質量檢測費等數十種費用。一是對于承擔保障房建設任務的企業來說，首先根本無法判斷上述費用是否屬于經營性服務收費，經營性服務收費的品種多、概念模糊，難以進行明確的劃分；其次大多費用的收費部門多為某行政機關的下屬事業單位，費用收取往往被列為項目審批或實施的前置條件，建設單位必須先予繳費。二是其中某些收費項目（白蟻預防費）需成本投入，且執收單位性質屬于自收自支事業單位，沒有收入且還要投入成本直接影響單位整體效益，是導致經營性服務收費減免難的原因之一。

(四)優惠政策宣傳不到位

由于保障房建設減免收費項目涉及多個收費部門，加上政策制定后宣傳力度不夠。實際執行中，保障房建設減免收費相關政策收費部門根本不知道，甚至連承建單位也根本不知道保障房項目建設可以享受優惠政策。如某市安居房公司在保障房建設過程中，經財務總監建議并積極交涉，退回房產交易手續費等15萬元，白蟻防治費8萬，新型墻改材料基金和散裝水泥發展基金108萬元。督促承建單位與各執收單位協商，僅2013年4個項目的施工圖查費、防雷檢測費、招標交易費、房產交易費等經營性收費用減免約65萬元。目前仍有不少執收單位稱不知道該項政策，未按規定執行減免收費政策。如城市道路占用費、工程質量檢測費等。政策只制訂不執行，或執行起來毫無效率如同虛設,則只會損害政策的權威性和嚴肅性。

二、幾點建議

(一)對保障性安居工程的名稱必須明確

《浙江省人民政府辦公廳關于加強保障性安居工程建設和管理的實施意見》（浙政辦發〔2012〕53號）文件將（危房、城中村）改造及國有工礦、農場、林場危房改造安置住房項目均納入保障性安居工程建設項目。建議各收費部門應當按照省政府文件規定，給予上述項目在建設、買賣、經營等環節稅收優惠政策，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。免收城市基礎設施配套費等行政事業型收費和政府基金等項目有利于實現稅收結構的優化與財政政策的合理化，保證保障性安居工程有堅實的物質基礎。

(二)明確政府在執行減免政策中所產生的問題

為了明確政府在執行減免政策中所產生的問題，承建保障性住房的單位必須對承建過程中所涉及到的各項行政事業性收費、政府性基金收費以及相關的經營項目收費進行詳細的列表，并制作相應的會計賬簿。對于其中應當享受優惠或者減免的事項也行一并列出，若政府沒有及時給予優惠或者減免，應當制作相關的財務報表，一并向政府提交。與此同時，政府也應對相關政策進行梳理與監管，并發揮公共事務管理的職能，帶頭對相關保障性住房的承建進行自我檢查，以現有的政策為基本要求，便于發現執行政策過程中存在的問題，一旦發現沒有實行相關的優惠政策，立即著手進行調查與處理。

(三)逐對優惠政策的執行標準及執行口徑明明細化

制訂政策的相關部門應當會同各有關收費部門，對與保障性住房建設直接相關的各項行政事業性收費和政府性基金逐一進行梳理，圍繞如何全面落實經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房、棚戶區改造及舊住宅區整治等保障性住房建設免收行政事業性收費和政府性基金問題，逐一研究關于減免政策執行范圍、執行時間、減免標準、減免環節、保障措施等問題，逐項明確減免優惠政策執行口徑及標準，對于有成本投入的減免收費項目，明確成本回撥或補償的方案和途徑。征求各相關征收部門意見后向社會公布，確定切實可行的操作方案，并采取積極有效措施，確保各項減免優惠政策全部落實到位，確保優惠政策的執行效果。使優惠政策的執行標準以及執行口徑明細，不僅有利于政府嚴格地按照政策的規定進行執法，也有利于保障性住房承建單位嚴格按照要求進行建設，進一步保障人民的利益，其次，還有利于人民根據相關的細化政策要求政府，及時向政府提出改進意見與建議，全方位地實現人民的住房利益。

(四)對減免優惠政策進行優化，實現可持續發展

一是有關部門和單位應嚴格按照政策規定落實各項減免優惠政策并面向社會公示，做好政策宣傳，接受社會監督。二是提高保障性住房主管部門的日常監督與管理，建立健全對于保障性住房的政策執行與情況反應制度，將所得到的信息及時進行反應，切實了解人民的住房情況，此外，對于各部門具體執行政策的情況，也要進行實時跟蹤與了解。三是財政、物價部門加強監督，建立收費監督長效機制，定期開展保障性住房收費檢查，從源頭上有效防范單位違規收費行為。

[1]許青學.我國保障性住房政策執行問題研究——基于府際關系視角的分析[J].財經報告,2012

[2]李春蓉.廣州市執行國家保障性住房政策研究[J].社會觀察,2011