物業公司收入管理辦法之探索

北京房地興業投資管理有限公司 張潔

一、物業公司收入管理概述

收入管理屬于物業公司內部管理的組成部分之一，而物業公司的內部管理一般是由財務核查與人員值守兩個方面組成，這兩個方面不能單一的劃開，因為一般人員負責了小區的各項工作，其中也包括了對物業費的收取。專職人員直接對業主收了管理費之后，再逐級上交，由專人進行管理。這筆費用是物管公司絕大部分管理人員的工資收入，更是物業公司利潤的重要來源。因此，物業公司就必須要搞好財務的核查制度與人員值守的服務質量，雙管齊下，用切實可行的方法改善現有的問題。

二、物業公司收入管理現狀

(一)缺乏有效稽核

一般情況下，物業公司的收款存款都是由項目出納與公司財務會計共同合作完成，其具體過程是項目出納把每天的收款，出賬情況做出總和，把各種細碎的數據做出整理，并把收到的錢款與相關資料交給公司財務會計，由公司財務會計對每天的各項支出與收入進行分類與登記處理，之后進行相關的賬目上的核算。一切完成以后，公司的財務會計與項目出納進行核對，然后這一過程才算結束。但是物業公司收入管理上會在這一流程暴露出很多的問題。一般公司的財務出納只對財務情況與相關的賬目進行核對，而對與業主相關的物業情況沒有系統的登記。一旦業主與物業公司人員有任何財務上的問題，在時間比較長的情況下，相關的情況就會變得支離，不夠系統，進一步導致真實情況沒辦法查出來，促使物業公司的管理出現糾紛。

(二)缺乏有效監控

這主要表現在沒有辦法真正對物業人員做到監督。一般物業前臺工作人員素質參差不齊。加上物業費上交時間相對不固定，前臺人員流動性大，更增加了物業管理的難度與資金統計的困難。部分工作人員對小區情況不太了解，與業主溝通不夠，也會造成一定的糾紛。如果物業公司沒有有效的監管措施，很難在這些方面提出什么整改辦法有效地改善物業公司的管理問題。

二、物業公司收入管理辦法

(一)加強稽核

針對物業管理公司出現的稽核方面的問題，物業可以作出以下的整改。首先在項目核查上具體把每一份款項的收繳單匯總登記，并一式兩份，再把資金與相應的登記冊交給物業公司的財務會計，并且統一裝訂認真的保管在一起。一般過一段時間可以把公司可公開的相關收費的情況公示出來，讓業主也能了解相關的情況，這些都也有助于推進物業公司的管理工作。

(二)加強監管

監管的重點是要促進收款的合理化，這要求對收費人員的有效監管，對日常使用單據與印鑒的情況進行嚴格的管理，一般單據要有合理的原因才能使用。做好臺賬制度，保證入庫的合理記錄，對每一筆記錄的賬目必須嚴格。在相關資金經公司財務會計登記審核之后，相關工作人員要將存款回執單、物業管理費收據等與記賬有關連的有效憑證交回企業財務管理部門蓋章簽收，使用合理的物業管理軟件，對入賬出賬做系統化的管理。以防止日后出現物業公司與業主的糾紛或者是物業公司內部的糾紛。也可以建立起物業公司的電話回訪制度，確認業主每一次繳費具體情況，并通知業主，讓業主對繳費情況有所了解。所以，對相關數據的處理工作一定做好。

(三)加強應收賬款的管理

如果企業的應收賬款沒有處理好，一般會導致企業資金使用率降低的問題，從而影響企業利潤和營業的周期，降低了企業資金的流轉率，這些對一個正在發展的公司來說都是非常不利的。因此，物業管理公司在應收賬目上必須建立較為完備的收賬管理制度，要對已收賬目做好應收賬的管理，對收款日期，金額等方面做出必要明確的記載。

(四)定期進行清算

對已收項目的資金一定要做好處理工作，物業公司的財務問題在公司管理上占據著重要的地位，只有管理好公司的財務問題，對公司用人上存在的問題才有辦法解決。定期清算公司收到的錢款，一般要把相關的單據與資金存入情況進行具體的整理，明確時間、資金、收款明細等具體的問題。同時還需要把相關數據進行合理的保存。

(五)優化月末管理

月末一般要預備財務資金與物業公司的交接。一般月末的工作都要進行匯總。所以，物業公司要把月末的管理做到系統化，并作為以后月末管理的固定程序。財務部門把財務資金進行匯總與相關的核算，交接給物業公司，物業公司對財務情況進行審核統計。此外，物業公司在每個月末還要總結這個月的資金收入，對人員的管理作出一定的調整，并對相關發生的事做出處理。

(六)實施會計核算

要對每一筆賬目進行核算，對上交的單據進行處理。這要求物業公司要把出賬與入賬的金額寫好，對有關要求進行專業化的處理，對資金進行核算，對有問題的單據或票務金額做好對賬，處理好有關的問題，最后把資金入庫。當然，在這一過程完成后，還要進行復查工作，并具體到業主的信息另行入賬。

四、結束語

物業公司要搞好對每一次收賬的處理，具體登記業主信息，做好資金的儲備管理，做好對前臺人員的稽查監督。當然，最重要的是把二者協調起來，物業管理才有可能提高服務的質量，促進管理水平的提高。目前企業管理正在發生巨大的變革，要在新形勢下把握好公司發展的大方向，做好公司內部的管理，嚴格促進資金的收取與核查，有效的提高服務質量，保證小區每一位業主的資金安全，提高對小區整體的服務水平。

[1]耿祥建,邵晶.物業公司收費管理存在的問題與對策分析[J].財政監督,2008;12

[2]黃俊莉.淺議我國物業公司的財務管理[J].商,2013;20