新會計準則下公允價值應用對企業投資性房地產的影響

□由 敏

一、公允價值的概述

(一)公允價值的涵義。在2014年出臺的《企業會計準則第39 號——公允價值》計量中，公允價值定義被重新修訂為:“公允價值是指市場參與的雙方在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能得到或者轉移一項負債所要支付的價格。”

(二)會計準則中公允價值的應用。

1．公允價值在金融中的計量。通過使用公允價值計量對上市金融會產生不同的作用，可以通過公允價值的有效性降低公司投資的風險，實現高投資以及與其他外國公司相互合作共贏，可以用公允價值把金融投資用會計賬目明確顯示出來，從而提高投資準確性。

2．非貨幣性資產交換。非貨幣性資產交換的兩個條件:一是要具有商業實質性的自然交換;二是企業取得非貨幣性資產必須以自己擁有非貨幣性資產為前提，這時公允價值成為可靠計量，在使用非貨幣性資產交換時，不同資產換入不同資產這之間存在一個差額應當滿足商業的交換要求。

3．在投資性房地產中的運用。由于公允價值的不夠成熟，人們大多數采用成本模式，因為房地產一旦出售出去，售價減去成本就是直接的利潤。應用公允價值計量則在出售前就利用公允價值通過會計財務將損益直接分攤到各期的計劃之中，這樣為房地產投資者創造了明確的信息。

二、企業投資性房地產會計核算中運用公允價值對企業財務的影響

(一)企業投資性房地產運用公允價值對企業資產的影響。企業中用公允價值計量是包括利潤和成本的，在盈利的情況下，公允價值要大于成本。改變后續計量模式采用公允價值對公司資產總額的增加有絕對性的幫助，有力于企業的資產規模擴大，從而使以前模糊不清的資產變得一目了然。

(二)企業投資性房地產運用公允價值對留存收益的影響。投資性房地產計量方法由公允價值模式代替成本模式，應將公允價值與原賬面價值不等之間存在的數字調整為留存收益，使得所有者權益也有所增加。如果投資性房地產市場價值不會出現太大的上漲或下跌，公司運用公允價值而不再繼續使用成本計量，此項目就不但會在預期的時間內完成目標，而且該企業留存收益數額會增加很大數目。

(三)企業投資性房地產運用公允價值對企業利潤的影響。會計政策發生變革之后，投資性房地產財務方面的計量改用公允價值的形式，將不同時期的利潤進行對比，為后期利潤做好規劃。投資性房地產后續計量采用公允價值模式是與國際接軌與現實相適應的做法。公允價值計量屬性符合投資性房地產計量的基本特征，既能準確反映企業盈利情況，還能將市場的相關情況表現出來，也能反映出企業在不同發展階段的利潤情況，不論是國內還是國外投資者可以關注計量數據就可以確切知道投資的方向。

三、公允價值在企業投資性房地產會計核算中的應用

(一)公允價值在企業投資性房地產后續計量中的運用。公允價值在投資性房地產中的計量，一般根據其真實的市場情況、或是將房地產各年的租金及預計到期市場價格折現計算。相關要求規定企業應當在資產負債表日對其進行后續計量采用成本法，采用公允價值計量的，應當在資產負債表日調整其的賬面價值以公允價為基礎，不進行攤銷或提折舊。公允價值與原賬面價值之間存在的差異要計入當期損益，資產負債表日的市場狀況應被投資性房地產的公允價值清晰反映。

(二)公允價值在企業投資性房地產信息披露中的運用。企業應當把與投資性房地產有關的信息第一時間在附注中披露出來，公允價的引用很大程度上會對市場的一些過去信息不完全的價值挖掘出來，就像是:投資性房地產的折舊計提和攤銷或減值準備等用運的成本法;投資性房地產的各種方式、成本利潤和虧損等的計量模式;采用公允價值模式的主要是公允價值的運行理念和呈現信息以及公允價值在運行運用中的作用，另外還包括在房地產投資或轉換中的相應情況、理由及企業的盈利和投資者使用權的影響。

四、企業投資性房地產在會計核算過程中采用公允價值存在的問題

(一)市場環境不夠完善。公允價值是根據公平、成熟的市場環境而獲得的，現在從我國的國情實際出發，市場經濟已經取得了輝煌的成績，但從我國的投資市場和體制這方面客觀來說，中國市場依舊難以充分滿足公允價值廣泛高效應用的客觀標準要求。如果市場不景氣，沒有一個公平公正價格的形成機制，投資性房地產在價格合理判斷方面勢必會受到很不利的影響，還要時刻注意各方面的信息變化。

(二)利潤波動幅度大。我國的房地產表面上價格在不斷上漲，而投資性房地產的原始價值與先前的賬面值之間有了很大的差距。因此，在市場規則的條件下應將實際的差額記在相應的會計賬目。但從發展角度考慮，我國房地產市場根基還不夠穩定、規范，房地產價格會不斷出現上漲或下跌的波動，投資型企業利潤幅度大的主要原因就是投資的缺陷。所以采用公用價值還是不健全的。

(三)公允價值要求嚴格。公允價值的計量在不同的市場的要求下，雖然它可以人為操作，但是要嚴格加強監督檢查采用真實的市場信息數據。不同的投資性房地產企業要有自己的公允價值，而如果該企業找到自己的計量模式就不能輕易改寫自己的模式，或許在剛剛采用的公允價值中看不到明顯的效益和利潤，也不能輕易改變自己的計量模式，應當堅持使用一段時間后再與先前模式加以對比。

五、企業投資性房地產會計核算運用公允價值計量的完善策略

(一)構建活躍的房地產市場。不管自己的產品有多少價值，最主要的是找到自己的銷路，一個企業走向市場投資一個項目最主要的是明確接受對方，一旦自己的信息準確，并且有很強的說服力，那么說明該企業已經找到了自己的市場銷路，這一目了然的信息就是來自公允價值的計量。

(二)加強房地產投資的信息披露和監管。國家相應的監管部門應當采取有力的督查措施，將不同的計量方式的響應范圍作出明確的規劃，從而提高各項模式的使用效率，對相應的上市公司應該傳達先進模式的技術和教育，保證企業投資會計信息的透明度、可比性、標準性。

(三)降低企業成本負擔。企業采用公允價值計量模式，這樣就可以很大程度上降低成本價值的相應問題。但在不用計提折舊和繳納攤銷稅的同時卻增加了遞延所得稅負債，使得企業的稅負比原來增加了不少，為了提高在實務中公允價值的有效實用性，提高研究公允價值投資性房地產估值的技術，此方式在我國的市場經濟中還算是一個新的嘗試，所以國家應該在相應的政策上有所寬放，減少由于政策上的壓力而帶給此類模式發展的壓力，為公允價值的發展提供良好的政策環境和市場環境。

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