房地產企業在舊城改造中如何實現盈利

高地(杭州)房地產開發有限公司 陳新天

房地產企業在舊城改造中如何實現盈利

高地(杭州)房地產開發有限公司 陳新天

隨著我國城市化進程的不斷加快，對于舊城區的改造工作也就顯得尤為重要。同時舊城改造是我國城市建設規劃中重要內容，在舊城改造的過程中房地產企業是否能夠抓住機遇，獲取更大的利潤，一直困擾著房地產企業。隨著舊城區改造進程的不斷加快，這給房地產企業帶來了極大的發展空間，因此房地產企業需要抓住機會，在舊城改造中獲得更大的利潤。

房地產企業 舊城改造 實現盈利

舊城是指那些城市功能、城區環境惡劣、生活質量很差的棚戶區、城中村等的一些城區。舊城改造是反映城市發展的過程，舊城改造不但能夠促進城市的發展，還能改變城市的面貌，是一項重要的城市建造工作。近年來，越來越多的房地產企業開始嘗試參與嘗試舊城改造項目的運作，如何降低開發成本，如何在同樣的市場競爭中顯現自己的優勢，從而實現更大的經濟利益，成了房地產開發商們特別關注的話題。

一、舊城改造中房地產企業的發展方向

舊城改造是反映城市發展的過程，長期以來倍受政府及各界投資者的高度關注。舊城改造一直是城市建設規劃的重要研究內容，在這一進程中，房地產開發商起到了舉足輕重的作用。如何將舊區動遷、土地出讓、規劃設計、施工建設等流程進一步規范化、合理化，獲得投資開發收益最大化，是當前城市建設迫切需要解決的課題，也是土地與建筑市場面臨的問題。房地產行業在參與舊城改造的過程中，要做好配合政府部門的相關工作，注重社會公眾的利益，正確處理改造和民眾之間的利益關系，確保企業自身與政府和公眾三方之間的利益平衡。既要考慮到外部環境的多種變化對開發項目及其成本的影響，又要考察多種因素動態的變化，進行綜合分析，做出科學決策，以期獲得預期的經營效益。

二、房地產企業在舊城改造中實現盈利

(一)做好舊城改造規劃

房地產企業在參與舊城改造過程中要積極配合政府做好城市改造的規劃工作。舊的并非都是不好的，有時候越舊、越古老的越具有價值。舊城不一定都是環境惡劣的、生活質量差的城區，舊城一般都具有深厚的歷史文化底蘊，而這些人文景觀、歷史建筑代表了城市的特色，因此在城市必須做好城市規劃。房地產企業在進行項目投資后注意相關歷史文化古跡相關保護。例如，在進行住宅小區的建設上，注重相關歷史文化的保護，不但能夠促使古跡得以保存，建設與古跡相配合的公共設施，還能夠吸引大量的游客，吸引大量的住戶。一旦住戶量大，必會導致相關地區的房價水平得以提升，從而促進房地產企業的盈利。

(二)積極參與到舊城改造中去，增加企業的社會形象

良好的社會形象，有利于企業的自身發展，還能提高企業的競爭力。良好的社會形象有利于后期銷售工作的順利進行，促進企業經濟效益，進而獲得更大的利潤。舊城改造是一項有利于城市建設和民眾生活的重要工程，房地產行業要積極的參與到舊城改造中去，有助于建立企業自身的品牌形象，在拆遷過程中要充分理解原住居民的利益，統合自身與居民和政府之間的關系。增加企業的知名度和社會好評，進而在同類行業中占領先機，獲得更多的經濟效益，符合企業自身持續發展的需要。

(三)開發前期的市場研究

在房地產開發項目投資決策前進行可行性研究，是保證開發項目以最少的投資耗費取得最佳經濟效益的科學手段。房地產開發項目可行性研究的目的主要是解決四個問題:一是研究開發項目產品的可行性;二是研究開發項目的市場定位和技術方案的可行性;三是研究開發項目的建設條件;四是進行財務、經濟技術分析和評價，解決項目建設的經濟合理性。

房地產企業在拍得土地之前要做好前期的市場研究，詳細調研和科學估計，掌握地塊開發強度。可以通過相關調研對城市經濟發展進行分析，研究城市的定位和發展潛力，并制定配合城市發展的相關戰略投資規劃，堅持低成本擴張，成片規模化的開發經營，發揮固定成本分派優勢。之后，做好與政府的規劃和設計的方案溝通，在制定相關的投資規劃之后，針對城市周邊的交通、內部交通進行分析，并對城市的市場情況做出實際的分析，確定舊城改造的規模，避免后期調整帶來的成本增加。

(四)舊城改造過程中的成本控制

成本控制是現階段企業獲得利潤和經濟效益的重要手段，因此房地產企業在參與舊城改造的過程中要加大對成本的控制。降低企業在改造過程中的成本投入，從而增加企業的經濟效益，獲得更大的利潤。房地產企業在舊城改造中的成本主要包括：對土地成本，前期費用、工程成本、管理成本、財務成本。通過建立有效的管理機制、制定相關的成本限額、規范的工程施工，從而降低企業在舊城改造中的成本，提高企業的經濟效益，進一步提高企業在同類行業中的競爭優勢，為企業在今后的發展中提供更多的項目機會，促進企業的發展。

同時，還應當兼顧《土地管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》的不同規定，深入研究政府有關舊改項目的土地出讓和定標方式，選擇既合法又便捷的拆遷補償方式。制定合理的房屋用途認定標準和補償標準，堅持對等原則，在政策允許條件下，選取最合適、最優化可能方案、最簡單的辦法解決，是舊城改造過程中突出的一大成本控制特點。

(五)擴寬資金來源

房地產企業在參與舊城改造，需要具有大量的資金投入，而現階段房地產企業往往缺乏大量的流動資金，使得項目處于擱淺狀態，降低舊城改造的進程，并導致內部大量的優秀技術人才流失，從而降低企業的競爭力。因此房地產企業要擴大資金來源，進行多方融資，如設立舊城改造基金的模式吸引大量的中小企業資金、居民儲蓄和拆遷居民的拆遷補償費來解決，從而促進舊城改造的順利，同時，盡力爭取舊城改造項目的市政配套費用的減免和優惠政策，提高企業的資金使用效率，促進改造項目的順利進行，從而增加企業的經濟效益。

(六)合理利用空間

通過對舊城低矮建筑的拆除，進行高層建筑設計，從而增加舊城的居住，足夠的居住空間能夠有效的增加企業的經濟效益。通過科學的規劃，提高建筑的容積率，而這是房地產行業的主要利潤來源。在進行建筑容積率擴大的前提下也要做到容量適中，不能一味的追求經濟效益而導致建筑容量，建筑的容量過高必然會產生城市環境惡化、基礎設施超負荷，不但不能達到舊城改造的目的，反而會使城市失去活力，從而降低建筑的購買力，不利于房地產企業的長期經濟目標。同時在確保建筑容量適中的情況下，主要追求一些高回報率的建筑，建設高層居住區、大型商業中心、高檔酒店、甲級寫字樓等。通過這些高回報率的建筑合理利用空間增加企業的經濟利潤。同時在進行舊城改造的過程中要做好原居民的回遷工作，可能這部分會有較少的經濟回報，但不能一味的追求經濟效益，要注重自身的品牌形象，從而獲得更多的改建機會，獲得更多的經濟效益。

(七)舊城改造風險管理

房地產企業在舊城改造過程中，存在一定的風險，因此房地產企業需要做好舊城改造的風險控制，降低風險可能帶來的損失，確保企業的經濟效益。存在風險主要有：政策風險、融資風險、拆遷風險等等。通過加強風險管理，積極關注政府相關政策做好提前預防，制定科學合理的資金投放計劃等，通過風險管理，降低風險給舊城改造企業帶來的損失，促進企業獲得更大的經濟效益。

三、結束語

隨著城市化進程的不斷加快，對舊城的改造也不斷加強，社會各界對舊城改造也變得不斷重視，不斷有投資者將目光放到舊城改造中。房地產企業要積極參與到舊城改造中去，在舊城改造的過程中不但能夠獲得巨大的經濟效益，還能獲得社會的好評，從而形成企業自身的品牌效應，增加企業自身的競爭力。在參與到舊城改造的過程中，房地產企業要提前做好市場調查，做好合理的資金規劃，并采取多種融資形式活化資金，加強改造過程中的成本控制。合理利用舊城空間，在舊城改造的過程中注重相關歷史建筑的保護，進而獲得更大的經濟效益，增強企業自身的競爭力，促進房地產企業持續健康發展。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.14.077