房地產企業土地成本分攤方法解析

哈爾濱投資集團有限責任公司 張澤洋

房地產企業近幾年發展突飛猛進，而其房屋銷售價格又會受到多種因素的影響，針對這種情況，對房地產企業土地成本進行確認，是房地產企業開展財務核算工作的核心內容。而對土地成本分攤方法進行不斷整改和創新，不僅能夠促進房地產企業順利實施成本控制工作，也能從根本上保證企業經濟效益的持續增長。

一、房地產企業土地成本

在房地產企業開發過程中對土地成本進行確認，能夠充分的明確土地開發價值和項目的可行性，早在2012 年，國家財政部門相關會計司就在《企業產品成本核算制度》（試行）中做出明確規定，為了取得土地開發權和土地使用權而產生的費用支出被稱為土地取得成本，包括市政土地規劃建設費、土地買價（或出讓金）、土地契稅、耕地資源占有費用及閑置土地管理費用等。而房地產企業在開展土地成本核算過程中，應將獲得土地開發權及土地使用權過程中所產生費用支出進行集中處理，且這個過程必須根據成本項目對資金進行統籌和分配，最終實現土地成本（單位建筑面積）和總成本的有機統一。國家推行“招拍掛”相關制度后，一定程度上為計算土地成本提供了方便，但同時也使得房地產企業面臨土地成本分攤問題，這種現狀也促進了房地產開發商對成本核算的重視。

二、房地產企業土地成本的主要分攤方法

(一)按各期占用土地面積分攤

對劃入規劃中的土地建筑面積實施全面性和整體性的計算，并在計算過程中明確和強化其中可能涉及到的容積率問題，并以此為主要依據，有效計算實際容積率和土地建筑面積，進而得出各個時期土地面積的實際占有量，并對這部分土地可能產生的成本進行分配。

以全部規劃的土地建筑面積為基礎，并依據各個時期土地建筑面積的實際容積率進行計算，能夠確認相應的土地面積，對土地成本進行分配。

對分期規劃的建筑面積和未使用的土地面積進行容積率的計算。根據土地建筑面積實際容積率，計算所占土地的面積。同時根據計算結果，對各期土地進行成本分配。

(二)按各期建筑面積分攤

針對規劃中的建筑面積，要以平方米為單位核算土地成本。同時，根據各個時期建筑面積、每平米面積成本，對土地成本進行合理配比。

依據所規劃的建筑面積，對每平方米土地面積需要承擔的各期土地成本進行核算。

根據已施工建筑面積與未施工建筑面積之間的差額，計算建筑面積承擔的土地成本。同時，根據各期建筑面積承擔的每平方米土地成本進行各期土地成本計算。

計算土地成本，需要獲取經由政府部門許可的資料文書，并且根據文書中的規定進行土地法規稅費繳納。對于建筑面積中的公共用地不在土地成本分配中，例如假山湖泊、景觀水道、不可出售的建筑用地等，這些建筑都是為用戶提供服務。在開展土地成本規劃過程中，要將這些公共用地視為不能出售的部分。根據實際情況和相關文件要求，房地產項目在計算土地成本分攤時，可根據以下幾個公式進行：

所有可售面積的容積率＝所有可出售房屋的規劃面積/實際土地占有面積總量；

Ⅰ期占用面積＝Ⅰ期規劃面積/所有可售面積的容積率；

Ⅰ期分配土地成本＝Ⅰ期實際占用面積/每平方米土地費用；

所有可售規劃面積每平方米土地成本＝房地產項目整體預算/所有可售規劃面積。

三、房地產企業土地成本分攤實際應用

(一)共同協商，合法獲取土地

房地產企業土地成本分攤涉及到的影響因素較多，情況較為復雜，因此在獲取土地的過程中要嚴格謹慎。居民在動遷的時候主要是采用回遷或者是異地動遷兩種方式，其中異地動遷主要采用的是房地產企業的其他建設項目，而回遷采取的是一期動遷，二期建設的措施。即在建設的過程中可以將一期作為回遷房使用，二期進行商品房出售，這種情況將會造成一期土地成本核算較為復雜，所以對動遷參與的成本費用要進行確認，當動遷完成之后，若回遷房沒有用完，也能夠作為商品房進行出售。回遷房要根據實際建筑面積進行確認。

例如，某樓盤規劃占用土地面積15萬平方米，規劃總建筑面積24.5萬平方米。其中，可出售房屋包括住宅樓、商住樓、商業樓、寫字樓等，規劃可出售總建筑面積23.9778 萬平方米；不可出售房屋包括垃圾站、幼兒園、物業辦公樓、公用車庫等，規劃總建筑面積0.5233 萬平方米。土地整體預算成本為9858 萬元，每平方米土地面積發生的費用為0.06572萬元（9858/150000），共建45棟樓，需分五期開發建設。一期規劃建12 棟住宅樓，規劃建筑面積8.2957 萬平方米，全部為可售商品用房。一期現已竣工，并取得房管部門的測量報告，測量得出實際建筑面積7.5849 萬平方米。一期分配的土地成本為3410.61 萬元[（8.2957/23.9778)*9858]；各期按實際建筑面積，未開工項目以項目全部可出售房屋規劃建筑面積減去實際建筑面積的差異數分配土地成本時，一期分配的土地成本為3118.38 萬元[（7.5849/23.9778)*9858]，比前一種方法少分配了292.23萬元；一期已竣工項目以實際建筑面積，未竣工項目按未竣工樓宇規劃建筑面積分配土地成本時，一期分配的土地成本為3213.35萬元{[7.5849/23.9778-(8.2957-7.5849)]*9858}，比第一種方法少分配196.96萬元，比第二種方法多分配95.27萬元。這說明取值不同，分配結果差異較大。房地產企業只能夠使用一種方式進行土地成本計算，不能夠采用一個項目一種方法的模式。

建筑項目竣工完成之后要根據規劃建筑面積進行分攤，并且按照規劃部門設計的方案進行土地成本計算，測量報告是土地成本計算的重要參考。對于未建部分應該跟實際建筑面積與規劃建筑面積產生的差異進行調整。土地面積應該與提取土地使用稅所需要的面積相一致，這樣未建項目需要繳納的土地使用稅將不再由竣工項目承擔，房地產企業能夠節省一定的成本投入。并且在房屋交付使用之后，土地使用權將發生改變，企業需要承擔的土地使用稅將轉移到用戶手中。因此房地產企業應該明確土地面積以及房屋建筑面積，這樣能夠有利于土地使用稅的核算工作。

(二)對同一類型的項目開發以及針對不同項目開發

獲取土地以及土地證，對同一類型項目進行分期開發建設，在計算應分攤的土地成本面積時，銷售面積或者規劃建筑面積都可以作為標準來分攤土地成本。但是，當銷售面積或規劃面積與實際完成面積出現差異時，要根據不同分期對建設項目進行合并處理，在最終核算時，要對原分攤的土地成本進行調整。

(三)同一土地進行不同類型項目開發建設

當獲取土地以及多張土地證的時候，針對同一土地進行不同類型的項目建設時，根據土地證實際占用面積與土地總面積進行比例分析，這樣就能夠詳細的計算出土地證面積的成本投入。同時也可以在取得土地之后，獲取多張土地證，來對土地進行分期開發不同類型的施工項目。

四、結束語

房地產企業需根據自身實際發展需求，結合戰略發展規劃，制定出科學合理、行之有效的土地成本分攤方法。注意成本分攤方法一旦確定，輕易不要隨意改變，而應及時有效的完成土地成本的分攤，并根據主管稅務部門的要求遞交設計方案、施工圖紙等。在土地面積確定，房地產權證辦理的過程中都需要向稅務部門報備。當土地面積出現調整，并會影響到土地成本分攤方法的結果時要重新按照全新土地面積進行各階段土地成本分攤計算。

[1]吳曉波.房地產企業土地成本分攤方法芻議[J].新會計,2013

[2]孫勁波,孫吉祥.房地產企業土地成本分配方法探討[J].財會月刊,2012

[3]財政部會計司.企業產品成本核算制度（征求意見稿）[S].財會便〔2012〕4 號2012