房地產開發企業會計核算的難點和重點探討

河南鑫都實業股份有限公司 肖靜

房地產開發企業會計核算的難點和重點探討

河南鑫都實業股份有限公司 肖靜

與普通的工商企業相比，房地產開發企業集商品生產與銷售于一身，兼具土地、房屋與各類基礎設施的開發、建設和經營，導致其會計核算內容更為廣泛、賬務處理更加復雜，而準確、規范的會計核算又是企業經營管理的基礎，同時也影響著外部信息使用者的決策，為此，文章對房地產開發企業會計核算的難點、要點進行探討，旨在幫助企業健全會計核算體系。

房地產開發 會計核算 難點

當前，地產行業的情況不僅關系著國民經濟，也牽動著普通百姓的神經，房地產開發企業的重要地位不言而喻。作為開發、建設和運營房地產項目的企業，其經營活動周期長、涉及內容繁雜等特質導致了房地產開發企業會計核算的難度較一般企業來說更大，而會計核算作為企業經濟活動的記錄與反映，在企業管理、監測經濟效益以及資金安全等方面具有重要作用，鑒于地產行業在整個國民經濟中舉足輕重的地位，其財務信息也是外部監管部門關注的焦點，甚至成為制定經濟政策的參考，可以說，會計核算在房地產開發企業的管理中，是一個必須予以重視的問題。只有正視并解決會計核算中的困難，才能真正提高核算質量，提高自身管理水平，乃至提高核心競爭力，為企業參與未來的角逐奠定基礎。

一、房地產開發企業會計核算難點、重點

(一)收入核算的復雜性

房地產開發企業的收入有一定特殊性，這也導致其收入核算上的困難。一般說來，房地產開發企業收入來源有自行銷售、租賃房屋以及代建工程收取的價款等，考慮到房地產開發周期長且耗資大，對于自行開發銷售的房屋，房地產開發企業常常采用預售的方式，這就導致銷售收入的確認標準存在爭議，有的觀點主張在簽訂預售合同、取得預售房款時即確認為收入，因為房地產開發企業取得預售許可證時各種條件已經基本確定，再加上房屋銷售合同不可撤銷，因而預收房款的收入取得基本是可以確定的，有的觀點卻反對預收房款即確認收入，而主張根據施工進度確認收入，另有觀點從謹慎性出發，認為收取的房款應該作為預收款進行反映，自工程交付后才從預收款項轉入收入，此時收入才滿足成本可靠計量（竣工結算）以及風險報酬已轉移（辦理產權轉移手續）等會計準則中確認的原則，收入標準的不確定性無疑為收入核算帶來了困難。

此外，代為開發工程時，工程量增加、材料和人工成本的上漲等因素會造成實際價款與約定的合同價款存在差別，在這種情況下，企業就需要考慮增加的工程是否屬于新增項目，增加的收入是否符合確認的標準等，這些情況也增加了收入核算的難度。

(二)成本核算難度大

由于涉及土地的開發以及各種基礎設施的建設，加上開發項目周期長以及竣工決算手續的繁雜等情況，房地產開發企業的成本核算包含的內容十分豐富。首先，在成本核算對象上，劃分方法不一，目前主要有按照項目區域劃分、按照產品形態或者把整個開發項目作為核算對象等方法，但是現在房地產項目越來越復雜，涉及的產品形態豐富，確定核算對象愈發成為一個難題；其次，在確定核算對象之后，一些成本費用的分攤問題又擺在企業面前，譬如一些拆遷補償款、公用基礎設施費用等間接費用該按照何標準進行分攤最為適宜，但是無論是會計還是稅法，都沒有對分攤原則進行一個唯一、明確的規定，因此分配的標準也需要企業根據實際情況判斷，這也增加了成本核算的難度；此外，由于房地產開發周期長，工程量大，核算的周期也是一個不容忽視的問題，有的項目是分期建設的，如果按照整體項目建設周期作為核算周期明顯不合適，這就需要企業根據項目的情況對核算周期進行劃分；最后，要獲得準確的成本數據，及時進行竣工決算十分必要，然而，由于決算需要諸多審批，有時企業出于資金或者其他問題的考慮，導致竣工決算不及時，阻礙成本核算的準確，也為成本的管理和控制帶來了不利影響。

(三)借款費用資本化的確定

舉債來籌集開發資金是房地產開發企業的日常活動，而債務的舉借到歸還通常歷時較長，加上利息金額巨大，同時涉及不動產的建造，如何恰當處理借款費用成為房地產企業需要重點關注的問題。

在實際情況中，借款費用的資本化和計算又面臨諸多細化的問題，首選，企業需要確定借款為一般借款還是專門借款，各個項目動用的資金涉及哪些性質的借款；其次，企業需要結合實際情況判斷是否已滿足會計準則中規定的資本化條件，這是進行資本化的標準；最后，在項目建造過程中，企業要結合實際情況判斷借款費用的資本化是否需要暫停和中止，這些情況都會導致借款利息的核算是否準確，最終對成本的確定和利潤的計算產生影響。

(四)預交稅費的處理

相對來說，房地產開發涉及的稅種較多，除去日常的營業稅及附加、所得稅等，還有土地增值稅、房產稅等稅種，納稅時間也稍有不同，房地產開發企業收到預付的房款后，往往按比例預繳營業稅及附加、企業所得稅，然后在房屋竣工交付之后進行統一結算，因而稅收的賬務處理屬于一個較為重要而又特殊的問題，一方面企業要進行正確的會計核算，準確計算當期應納稅額并及時繳納稅款，另一方面也需要適當得進行稅收籌劃，提高資金的使用效率，避免過多占用資金導致的經營收益下降，這也對會計核算提出了新的要求。

二、針對房地產開發企業會計核算準確的建議

(一)完善收入核算與結轉標準

根據收入確認的相關會計準則，只有在滿足了風險報酬已轉移、企業沒有保留商品的管理權和控制權、以及收入與成本可以可靠計量等條件的情況下，才能確認收入，從這個角度考慮，對于企業自行開發、銷售房地產取得的收入，可以考慮與房地產項目的竣工驗收結合起來，在取得預售許可證、工程竣工、驗收報告以及竣工驗收備案證明書等證件且進行交付使用之后，才能進行收入的確認，對于竣工前取得的預收款項，由于其管理權和控制權仍在房地產開發企業的手中，加上銷售合同中往往對建筑面積差異、建筑質量等有一定的要求，風險并未完全轉移，建議將此部分預收款項作為負債處理，在項目大體完工，相關的成本也能可靠計量時再進行收入確認。而針對代為開發的項目，企業可以考慮按照完工百分比法結合合同約定價款進行收入的確認。

另外，房屋銷售收入的確認還需要考慮付款方式是按揭貸款、一次性付款還是約定分期付款，付款方式的不同會影響銷售收入的確認時點，比如按揭貸款要在貸款劃轉到賬而非支付首付時確認收入，合同約定分期收款并明確日期的，企業要按照確定的日期分期進行收入的確認，所以在制定收入核算標準時，付款方式也需要考慮在內。

(二)加強成本核算

首先，企業可以綜合考慮開發項目的規模、產品類型開發周期等因素，確定成本核算對象，譬如對于開發期長、規模大（通常涉及多期開發）的項目，可按審批的總平圖確定的開發期數為核算對象，分期進行成本歸集，對于產品形態多樣化的項目，可以考慮按照產品開發形態進行核算，使得成本具有可比性；其次，對費用的劃分就需要企業確定成本費用的分配標準，譬如采用個別認定法、價值分配法、占地面積比例、預算造價比例等作為分配標準，具體使用方法需要企業結合實際情況進行考慮，如果開發產品完成后整體進行出售，企業就可以考慮使用面積比例作為劃分標準，如果開發產品多樣化且價值不一，那么企業可以考慮采取價值比例進行成本的分配……方法不一而足，但是標準的確定和修改必須納入管理制度中，一經確定就要保證其核算的前后一致；最后，企業要重視成本費用記錄的全面性和科學性，對于以竣工甚至交付使用的項目要及時進行決算。

(三)明確借款費用資本化標準

鑒于一般借款與專門借款在利息的核算上存在差別，企業首先要區分各個項目使用的借款屬于何種性質，這個一般根據借款發生的初衷可以進行判斷；其次，根據借款費用資本化的條件，企業需要明確進行資本化的標準，例如何種情況下滿足資產支出已經發生、構建活動已經開始，且資本化標準還要包括開始、暫停以及中止資本化的時點和條件，與此同時，企業在建筑過程中還要關注各個項目的進展情況，一旦出現暫停或中止資本化的情況時要將正確進行賬務處理。

(四)提高稅費的會計核算，恰當進行納稅籌劃

為避免稅收風險，房地產開發企業要加強稅費的會計核算，多與稅務機關進行溝通，設置適當的會計科目，及時進行稅款的計算和繳納，如企業可考慮按照稅種類別設置二級明細，并通過賬務處理體現稅款的計提和繳納（計提時作為負債反映，繳納時沖減負債）。此外，為增加資金的使用效率，企業還可以仔細研讀相關的稅收條款，恰當進行納稅籌劃，如將房屋的附屬設施分離出來，降低房產價格以達到減小土地增值稅和營業稅稅基的目的，選擇將閑置的房地產投入企業獲得收益而非出租，降低稅款的繳納等。

三、結束語

房地產開發企業從事的經營活動較一般企業更為復雜，因而會計核算存在諸多難點（往往也是重點核算內容），在競爭越發激烈的當下，房地產開發企業也必須重視管理，重視賬務處理，重視會計核算，正式核算中的諸多問題，唯有此，企業才能更進一步，在管理水平上得到提升。

[1]董維娜,楊華.房地產企業會計核算中的問題與對策[J].中外企業家,2014

[2]邢英.房地產企業會計核算問題淺談[J].財經界(學術版),2014

10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.14.211