加強商業地產開發企業的財務控制分析

摘要:隨著我國經濟的快速發展，商業地產得到了很大的發展空間。但是在商業地產發展的過程中出現了管理和開發一類的問題。當房地產企業在商業地產中的數量達到一定程度的時候，就需要專門制定相關的財務計劃進行對財務的控制，以保證企業公司的經濟效益。通過良好的管理方法，加強對公司企業的資產管理，保持促進其發展潛力。

一、商業地產開法企業財務控制的內容

商業地產開法企業財務控制的內容具體包括財務預算的控制、貨幣資金的控制、組織規劃的控制、績效評價、財務風險防范的控制、內部審計的控制等幾項。

財務預算的控制是財務中主要的日常工作，在財務控制中的地位非常關鍵。貨幣資金的控制包括資金的支出和收入，良好的貨幣控制可以有效地防止出現業務上作弊行為和錯誤記錄。組織規劃的控制主要包括財務治理方面的控制、財務和財權的合理分割以及各項部門間的交錯關系。績效評價的控制主要指企業通過一系列的規范進行對財務管理者的考核。它主要強調財務各級管理者的控制目標和目標的實現。財務風險防范的控制主要隨著市場的經濟發展來進行風險防范，在人們當中樹立風險意識后就會制定相應的措施避免出現問題并取得最高的經濟效益。內部審計的控制主要是進行監督和會計的審核，是對財務部門一種特殊的控制形式。

二、商業地產開法企業財務控制中存在的問題

（一）商業經營的利潤遠遠低于商業地產開發的利潤

據報道，很多開發商都比較熱衷于商業地產的開發，但是對于商業地產中地產資產的運營和管理并不重視。造成這樣現象的主要原因就是商業地產的開發利潤高。很多開發商會將開發好的商鋪售賣出去，然后利用所得到的資金進行下一項項目的開發。這樣一來就會導致開發商只重視利潤高的短線開發，忽視長期的管理和運營。

(二)不完善的資金機制

資金對于商業地產的開發來說是非常關鍵的，主要的融資方式還是靠銀行貸款來進行。但是這樣的資金管理對于商業地產的開發來說太過單一，成為缺陷，不能夠很好地進行商業地產項目完成的連續性，導致商業地產資金方面具有危險性。

(三)管理經驗的缺乏

在地產開發方面開發者已經積累了很多經驗，但是由于這種開發與傳統的開發不同，因此在商業地產開發的過程中，會出現地產商業項目的銷售混亂和運營混亂的情況。在商業地產項目開發的過程當中，由于缺乏具有專業知識的工作人員，缺少相關經驗，導致開發商不能夠完全掌握商業地產項目的內容。財務控制的人才也存在缺乏的現象，尤其是財務管理人員，這種情況嚴重影響到了商業地產的收益效果。

(四)產權分散

為了解決商業地產的投資問題，很多開發商都以產權的形式將商鋪兜售出去。這種方法雖然會在短時間內及時收回成本產生大量利潤，但是導致的產權分散會使商業地產運營過程中缺乏整體性和科學性，不能保證以后的經濟效益。我國的商業地產在投資金融方面沒有戰略性的經驗和手段，開發商兼備投資者和開發者兩項職能，造成開發者的經濟周轉壓力過大。

(五)落后的投資模式

開發商開發商業地產的主要目的就是回收到更高的利益，所以在開發方法和開發規模方面有所差異。開發商進行商業地產的開發時，應該進行多方面因素的考慮，將資金融合到商業地產開發的管理當中去。但是就目前的狀態看來，我國的運營模式是處于一種比較低端的形式，在整個商業地產的工程結束以后以授權的方式進行資金回收，這種方式存在很大的弊端。落后的投資模式會使整個商業地產的開發項目的效率降低，嚴重影響到后期的運營效果和利益。

三、商業地產開法企業財務控制的措施

(一)對資金方面的控制

對商業地產開發來說，一個完整的資金控制體系將會提高現有的資金的使用效果，給開發者帶來更多收益，同時降低資金的風險。在進行開發之前，開發者應該根據現有的資金量對實際的資金流量進行一個全方面的評估預算，進行不斷的調整之后要選擇出一項合適自身條件的資金控制模式。資金控制的模式需要注意到幾個方面，一是加強對項目投資的可行性分析和風險分析。二是積極關注了解稅收和政策對商業地產帶來的資金風險。三是與各銀行建立起良好的合作關系，保證資金的回流和各款項的下放。

(二)對成本的控制

商業地產的開發是一項需要大量資金支持的項目，嚴格進行成本的控制、準確預測開發成本、減少不必要的之處是整個商業地產開發的重點。企業在進行開發之前需要進行各方面的評估，預測到可能出現的風險，并做好相應的解決措施。探討研究方案的可行性和經濟性，盡量減少成本。

(三)批準授權控制

各單位在進行經濟業務處理方面，必須要得到一定的授權。財務風險的防范體系必須要有授權制度全面貫穿，并緊密聯系業務的流程。

(四)預算的控制

商業地產中的預算包括各項目需要根據經營指標來指定下一年的人員預算，通過總部與各個企業間的溝通，平衡各種因素，企業需要將方案進行反復的整理修改形成最終的預算方案。進行預算執行的時候，需要有財務負責進行全面控制，找出計劃與實際中的差異并及時向上級做出匯報。在進行預算支出的時候，各項支出都必須嚴格按照財務要求進行審批，確保達到預算的順利進行和有效控制財務的情況。

四、結束語

在商業地產的開發企業當中，我們應該對資產管理加以重視，將現金的管理理念融入到企業的財務控制當中去，加強對專業人員的培養。商業地產開發項目的發展過程具有本身的獨特性，根據這些獨特性進行財務的成本控制也是需要獨特的方法。因此企業在進行財務控制的時候需要結合企業自身發展的情況和具有的特點采取有效合適的辦法進行控制，達到實現企業的經濟利益目標。