對(duì)土地增值稅納稅籌劃的淺析

摘要:近年來隨著房地產(chǎn)高速發(fā)展及稅收政策不斷完善，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管工作，特別是土地增值稅計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)非常重的稅種。納稅籌劃不但影響土地增值稅本身，同時(shí)也影響企業(yè)的其他稅種如企業(yè)所得稅等，做好土增稅納稅籌劃管理工作，使企業(yè)在綜合節(jié)稅同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，是房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的前提保障。本文從納稅籌劃的作用說起，結(jié)合目前稅收政策，淺談大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅籌劃上存在的問題及解決的對(duì)策，希望對(duì)今后的土地增值稅管理起到一些借鑒。

縱觀我國(guó)近幾年的經(jīng)濟(jì)走向，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控，出臺(tái)了一些土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，如何運(yùn)用這些政策使企業(yè)在滿足自身發(fā)展的需要，符合國(guó)家稅收政策合理納稅的同時(shí)，科學(xué)地節(jié)稅既是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的機(jī)遇又是一個(gè)新挑戰(zhàn)。

一、土地增值稅納稅籌劃含義及意義

(一)土地增值稅納稅籌劃的含義

納稅籌劃是納稅人在符合稅法規(guī)定，從自己的經(jīng)濟(jì)利益最大化出發(fā)，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的投資、融資、理財(cái)?shù)确矫孢M(jìn)行事先規(guī)劃與安排，最終達(dá)到節(jié)約稅收支付的目的。其前提條件是在熟練掌握國(guó)家稅法稅收優(yōu)惠政策前提下，采取正當(dāng)手段通過細(xì)致研究與周密規(guī)劃，合理有效避稅。

(二)土地增值稅納稅籌劃的作用

我國(guó)稅制逐漸與國(guó)際接軌，納稅籌劃空間在逐步增大，所以土地增值稅納稅籌劃作用日顯重要。它有利于提高企業(yè)的管理水平和相關(guān)業(yè)務(wù)人員的專業(yè)技術(shù)含量，更有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)外部環(huán)境從而合理有效地配置資源。最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃管理中出現(xiàn)的問題

(一)缺乏納稅籌劃的專業(yè)人才

納稅籌劃不是機(jī)械簡(jiǎn)單的計(jì)稅報(bào)稅，更不是鉆空子逃稅。實(shí)質(zhì)是一種高層次、高尖端團(tuán)隊(duì)作業(yè)活動(dòng)。它要求企業(yè)應(yīng)該有專門納稅籌劃團(tuán)隊(duì)，通過研究與探討，最終籌劃出適應(yīng)本企業(yè)的納稅方案并付諸行動(dòng)，有懂財(cái)務(wù)專業(yè)人員，又有稅收政策高層次稅務(wù)專家，還有經(jīng)濟(jì)及法律顧問等。這些是房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃的基礎(chǔ)。但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于條件所限，優(yōu)秀人才本來就少，復(fù)合人才更少，這種現(xiàn)象普遍困擾著大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。

(二)對(duì)稅務(wù)政策理解不全面，導(dǎo)致會(huì)計(jì)處理不當(dāng)

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏稅務(wù)籌劃高端人才，對(duì)國(guó)家稅收政策理解不是很到位，更談不上加以靈活運(yùn)用，有時(shí)還會(huì)產(chǎn)生片面錯(cuò)誤的理解。最終導(dǎo)致喪失稅收優(yōu)惠給企業(yè)帶來機(jī)遇以及錯(cuò)誤的理解給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這樣加大了企業(yè)納稅成本增加，影響了企業(yè)發(fā)展。如開發(fā)產(chǎn)品成本的核算中的利息支出扣稅的兩種算法對(duì)土地增值稅都產(chǎn)生極大的影響，這是企業(yè)必須加以關(guān)注的地方，但是這些又恰恰是企業(yè)容易忽視。

(三)不及時(shí)關(guān)注稅務(wù)發(fā)展的動(dòng)態(tài)，導(dǎo)致稅收政策不能很好地運(yùn)用

稅法與國(guó)家政策相適應(yīng)，也在不斷調(diào)整與完善，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種多，核算復(fù)雜，更應(yīng)該及時(shí)準(zhǔn)確掌握國(guó)家稅收動(dòng)態(tài)，才能正確響應(yīng)國(guó)家政策的同時(shí)享受國(guó)家的稅收優(yōu)惠，最終達(dá)到降低企業(yè)稅務(wù)成本，使整體價(jià)值最大化。如在建房出售、經(jīng)濟(jì)房、精裝修房、代建房、在銷售房中代收費(fèi)用方面、高低稅率相分離等等有關(guān)問題需要根據(jù)本單位實(shí)際情況具體分析，需要具有專業(yè)知識(shí)的同時(shí)掌握國(guó)家的稅收信息動(dòng)態(tài)，這方面許多房地產(chǎn)企業(yè)還需要有待加強(qiáng)提高。

(四)缺乏對(duì)整體利益與部分利益的整合分析，從而導(dǎo)致總體稅負(fù)增加

在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)某些稅負(fù)影響著其他稅負(fù)，從而影響利潤(rùn)，最終影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得一些局部的優(yōu)惠政策沒有考慮企業(yè)整體稅負(fù)的輕重以及企業(yè)納稅籌劃前后對(duì)其他稅率及利潤(rùn)的影響，更沒考慮給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就馬上進(jìn)行實(shí)施。這樣造成的后果在享受了稅收優(yōu)惠的同時(shí)也增加了許多非稅支出，如企業(yè)注冊(cè)費(fèi)用、機(jī)構(gòu)設(shè)置費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)等等。還有的企業(yè)不根據(jù)自己的實(shí)際情況建立了許多子公司，在享受了一些稅收優(yōu)惠的同時(shí)卻繳納大量的企業(yè)所得稅。這種不加以考慮舍大求小的盲目做法不值得提倡。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃管理的措施和建議

(一)組建納稅籌劃部門，加強(qiáng)納稅籌劃人才的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立納稅籌劃部門，并有主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)當(dāng)負(fù)責(zé)人，這是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理需要。其次更應(yīng)該注重納稅籌劃方面的專業(yè)人才培養(yǎng)，這些是房地產(chǎn)企業(yè)合理節(jié)稅的重要人力資源。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過各種手段鼓勵(lì)和激發(fā)財(cái)務(wù)人員在完成本職工作的同時(shí)積極通過其他方式全面提升自己。如積極參加稅務(wù)師考試以及納稅籌劃方面的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使自身素質(zhì)與綜合業(yè)務(wù)水平不斷提高，拓展思維有助于稅務(wù)籌劃正確判斷與反映。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該委托或聘用注冊(cè)稅務(wù)師等，檢查并指導(dǎo)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃管理工作。

(二)仔細(xì)研讀稅法并將之運(yùn)用到財(cái)務(wù)處理中

有了上述的核心人員及專業(yè)人才，就要發(fā)揮團(tuán)隊(duì)作業(yè)、協(xié)同效應(yīng)，要細(xì)讀稅法，認(rèn)真研究，并結(jié)合企業(yè)自身業(yè)務(wù)情況，將稅法精髓靈活應(yīng)用到賬務(wù)處理中。如果企業(yè)處理免稅狀態(tài)則可通過減少庫(kù)存，增加銷售，加大利潤(rùn)。如果企業(yè)處于納稅狀態(tài)則反之。如企業(yè)的利息扣除在考慮有無票據(jù)上也結(jié)合企業(yè)利潤(rùn)去分析做賬，這樣也達(dá)到了合理避稅的目的。

(三)及時(shí)密切關(guān)注國(guó)家土增稅條文變化，合理避稅

對(duì)土增稅稅務(wù)政策認(rèn)真學(xué)習(xí)、準(zhǔn)確把握，對(duì)業(yè)務(wù)涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)了如指掌，積極思維，才能合理節(jié)稅。土增稅籌劃要點(diǎn)：適度加大成本。為提高開發(fā)產(chǎn)品去化率，在市場(chǎng)可以接受的范圍內(nèi)，采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善開發(fā)小區(qū)的環(huán)境，提高裝修檔次等手段，增加賣點(diǎn)，快速占領(lǐng)市場(chǎng);與有實(shí)力開發(fā)商合作建房：一方提供土地，一方出資金，建成后按比例分房，雙方均不征土增稅。房產(chǎn)建成后分得的房屋再次轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征土地增值稅;將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變?yōu)檗D(zhuǎn)讓股權(quán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東變化，原公司繼續(xù)存在，沒發(fā)生房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征土增稅，從而節(jié)稅，但要注意考慮股權(quán)轉(zhuǎn)讓方由此產(chǎn)生的所得稅。

企業(yè)可綜合運(yùn)用上述一些辦法，最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)最小、企業(yè)價(jià)值最大化。

(四)結(jié)合具體業(yè)務(wù)、具體情況，制定本企業(yè)切實(shí)可行避稅方案

多年從事地產(chǎn)工作，使我深深體會(huì)到，稅務(wù)籌劃人員不僅對(duì)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)熟悉，還要拓展工作思路，要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度等有較深入了解，包括與有關(guān)政府部門互動(dòng)等方式，在業(yè)務(wù)早期就留意、研究有關(guān)稅務(wù)問題，保證項(xiàng)目工程等順利開展的同時(shí)，在稅務(wù)方面盡可能對(duì)企業(yè)有利。稅務(wù)繳納及方式，主要由業(yè)務(wù)類型決定，所以我們更應(yīng)該在合同簽訂時(shí)，提供稅務(wù)方面的專業(yè)意見。比如項(xiàng)目高層住宅是精裝交樓還是毛坯交樓呢？經(jīng)過測(cè)算，若精裝修交樓，公司雖增加近幾千萬成本，但由于進(jìn)行精裝修，這部分費(fèi)用可計(jì)入開發(fā)成本，同時(shí)還可加計(jì)扣除，土地

增值稅馬上由稅率高檔（如60%）降為低一檔（如50%），土地增值稅大幅降低，兩者相抵后，企業(yè)利潤(rùn)沒有太大變化，但對(duì)項(xiàng)目帶來的好處是給高層業(yè)主提供更好便利，整體提升居住價(jià)值和生活品質(zhì)，使小區(qū)提高檔次，躋身高端樓盤，對(duì)項(xiàng)目推廣大有益處。支持高層精裝交樓，從而為公司決策提供數(shù)據(jù)支持。

土增稅籌劃要基于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)了如指掌，包括對(duì)稅法、地產(chǎn)政策等準(zhǔn)確把握，仔細(xì)研究，積極思維，才能想出切實(shí)可行的解決問題的避稅方案。

(五)綜合分析稅負(fù)，全面考慮整體利益

建立稅務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)，及時(shí)收集最新稅法的有關(guān)政策，并做出相應(yīng)的反映，合理有效地避稅這是房地產(chǎn)企業(yè)不可回避的話題。但是凡是都應(yīng)該“一分為二”地去看待，正確合理把握這個(gè)“度”很重要。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全面周密的考慮，在要考慮稅收局部成本的同時(shí)，更要考慮整體稅負(fù)的效果，進(jìn)而考慮企業(yè)價(jià)值利潤(rùn)，這樣才能有效避免極左極右的錯(cuò)誤方案。

四、結(jié)束語(yǔ)

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種，合理籌劃既可以節(jié)約稅務(wù)成本又可以促進(jìn)企業(yè)的效益增加，所以必須加強(qiáng)納稅籌劃的管理和實(shí)施，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。