房地產企業土地增值稅納稅籌劃的重要性及其方法

南通蘇宇置業有限公司 肖建峰

在國內，土地增值稅實際上就是房地產企業繳納的眾多稅收中稅收政策中負擔比較重的一種。自從2010年6月我國國家稅務總局結合國內實際情況，頒發了土地增值稅清算方面的通知，增加了清算土地增值稅后的房地產企業的稅收，所以房地產企業的利潤空間相比之前有所下降。所以，為了減輕房地產行業的納稅壓力，改變、凈化整個房地產行業的從業環境，房地產企業的土地增值稅納稅籌劃措施必須加強。

一、土地增值稅納稅籌劃

對于房地產企業而言，作為不動產開發和銷售的企業組織，它既有一般企業的共性，也具有其獨特的特點。房地產企業與其他企業相比，在投資規模、經營流程、納稅稅種、納稅金額等方面都有其獨樹一幟的特點。在房地產開發企業的生產經營過程中，土地增值稅是其主要的稅種之一，這是其他企業所不具有的特點。在生產經營過程中，土地增值稅的納稅籌劃有著十分廣闊的空間，節稅潛力也十分巨大，挖掘價值大。隨著我國經濟的發展，房地產企業逐漸成為我國國民經濟發展的重要支柱，房地產市場的繁榮也加劇了房地產企業之間的競爭，房地產企業土地增值稅納稅籌劃的重要性更加不容小覷。

(一)納稅籌劃是實現房地產企業利益最大化的必然要求

納稅支出的實質是企業的經營費用，換句話說，企業是以營利為目的組織，納稅支出作為企業利潤的減項，對于企業利潤的提高產生了極大的阻力。房地產企業通過對土地增值稅的納稅籌劃，能夠最大限度地降低企業的納稅支出，提高企業利潤額，實現企業經濟效益目標。所以，納稅籌劃是房地產企業實現利益最大化的必然要求。

(二)納稅籌劃是提高企業管理水平和增強財務人員專業素質的必然要求

所謂的納稅籌劃，更多的是指在企業戰略層面的籌劃。在房地產企業項目運作的初期，通過合理的納稅籌劃和戰略決策，對建筑工程項目的投資來源、建設方式、經營模式等的進行合理、科學、規范的規劃，從而達到納稅籌劃的目的，這對企業的管理水平提出了很高的要求。所以說，納稅籌劃是房地產企業提高企業管理水平的必然要求。另一方面，要想實現土地增值稅的納稅籌劃，財務管理人員的專業素質必須過硬。這要求企業財務管理人員必須熟練掌握會計制度和會計準則，還要熟練掌握現行的稅法，按照既定的法律規范進行記賬、計稅和納稅申報。所以，納稅籌劃是房地產企業財務管理人員專業素質提高的必然要求。

(三)納稅籌劃是房地產企業更好地適應納稅環境的必然選擇

根據我國稅法的相關規定，“形式大于實質”，再加上，我國現行的稅法對于納稅稅種、納稅環節、計稅方法等進行了詳細的規定，從而導致房地產企業生產經營過程中面臨著稅種繁多、環節眾多、計稅復雜的問題，要求房地產企業必須對納稅進行合理籌劃。只有通過合理的納稅規劃，才能有效避免無法預見的納稅支出，才能有效避免重復納稅的問題。此外，通過合理的納稅籌劃，也有利于房地產企業更好地適應當前經濟體制改革背景下的納稅環境。所以，納稅籌劃是房地產企業更好地適應納稅環境的必然選擇。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的方法

(一)利息支出籌劃

在我國，所有納稅人必須知道并且明確的一點是：我國稅法中，了扣除項目比實際核算過程中所涉及的項目少，在增值額計算過程中應嚴格按照稅法規定進行。根據我國土地增值稅暫行條例以及實施細則之規定，在工程項目財務費用利息支出扣除以后，凡是可以按照轉讓房地產項目計算分攤、能夠提供金融證明的部分，可據實扣除（需要說明的是其中最高額不可超過按照銀行同期貸款利率計算所得的金額）。在納稅籌劃過程中，凡無法按照轉讓房地產項目對分攤利息支出進行計算的，或者難以提供金融證明的，開發費均嚴格按照土地取得成本以及開發成本之和的十分之進行扣除。

基于上述條款規定，房地產企業可以結合自身的特點，選擇對個人有利的計算方式（利息計算），從而實現節稅之目的。通常情況下，資金的主要來源是資源資金企業發生的利息費用，如果沒有達到土地取得成本、開發成本總數的5%，則建議采用第二套計算方案——在不提供金融證明的情況下，直接將土地取得成本與開發成本總數的10%扣除。

案例1：某房地產開發企業，其地價款支付額為1000萬元人民幣，整個房地產開發成本大約在5000萬元左右，以利息支出分別為400萬、200萬進行具體籌劃。

其中，利息費用扣除限額=（1000+5000）×5%=300（萬元）；

允許扣除的利息支出為400萬元時，由于400萬元>300萬元，因此該房地產企業應當嚴格按照開發項目進行利息分攤，同時還要提供金融證明。在該種條件下，利息支出與其他開發費用扣除：400+（1000+5000）×5%=700（萬元）；如果不采用該方案，則只能以（1000+5000）×10%=600（萬元）為標準進行扣除，其中扣稅基數大約減少100（萬元）。

當可扣利息支出額200萬時，因200<300，所以建議不按開發項目對利息進行分攤，或者不提供金融證明。在該種情況下，利息支出與其他開發費用總計扣除額為（1000+5000）×10%=600（萬元），多扣：600-（200+300）=100（萬元）利息支出。

(二)簽訂分售合同

在房地產企業進行房屋出售時可以采用簽訂分售合同的方法。當房地產企業開發商建設的房屋房體已經初步建設完工但是還沒有安裝其他一些設備，并且業主還沒有對所購買的房屋進行裝飾時，這時，房地產企業開發商可以與業主商量并且簽訂房地產轉移合同；當房地產企業開發商建設的房屋房體建設完工并且其他一些設備已經安裝完成、或是房屋業主已經開始著手裝飾或是已經裝飾完工時，這時，房地產企業開發商可以與業主商量簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣，房地產企業開發商只需要按照第一份合同的金額來繳納土地增值稅，這時，房地產企業開發商與房屋業主所簽訂的第二份合同金額即不是土地增值稅的范疇，而是營業稅征稅，這樣就不需要繳納土地增值稅，而我國稅收法中，營業稅征稅的稅率比土地增值稅的稅率要低很多，這樣，房地產企業開發商所繳納的稅收費用就會降低，從而達到了降低繳稅費用的目的。

(三)充分享受稅收優惠政策

根據國內現行的土地增值稅暫行條例要求，納稅人在普通住宅建造出售過程中，增值額沒有超過扣除金額20%的，應當對其免征土地增值稅。在此過程中，若增值額明顯超過了扣除金額20%的，則應當就其所有的增值額，嚴格按照規定進行計稅。此外，稅法中對此還做出了明確的規定，即納稅人在普通住宅建造完成后，又進行房地產開發的，分別對增值額進行核算，否則所建造的普通住宅無法適用免稅規定。為了能夠充分享受稅收優惠政策，房地產企業可將某個整體開發項目進行分開處理，從而實現降低增值率和稅負之目的。比如，實踐中可將某個整體增值率多于20%的部分增值率，分為沒有達到20%的標準住宅、超過20%的樓盤進行分別核算，從而享受國家關于土地增值稅免征的優惠政策。

比如，某個房地產企業在對建筑項目進行開發時，項目中包括一套普通標準住宅，預售8000萬元，其中可扣除的金額大約為7200萬元；同時，還建成了20棟豪華別墅，預銷價格在6000萬左右，可扣除金額大約4500萬元左右。就這一案例來講，如果核算時不分開，則需繳納的土地增值稅為：（8000+6000-7200-4500）×30%=690（萬元）；相反，如果對其進行分開核算，則由于普通標準住宅的增值率沒有超過20%，則可享受土地增值稅免征優惠政策，總計土地增值稅繳納額為：（6000-4500）×30%=450（萬元）。相比之下，建議分開核算，因可享受國家稅收優惠政策，所以應當優選該稅收籌劃方案。

三、結束語

在我國，對于房地產行業來說，土地增值稅是在整個納稅總額中所占比重較大的一種的稅收政策，但是，房地產開發企業的土地增值稅納稅籌劃必須控制在一定的成本中進行，同時進行土地增值稅籌劃還應該特別注意合規性要求，一旦籌劃失敗很可能使企業面臨巨大的法律風險，給企業帶來巨大的經濟和商譽損失。所以，房地產土地增值稅納稅籌劃需要遵循成本有效和合法合規的原則，制定的籌劃方案應該是成本小于籌劃所得減稅收益，并且把風險控制在企業可以承受的范圍之內。

[1]王昭琴.淺析房地產企業土地增值稅納稅籌劃的重要性及其方法[J].企業研究,2014

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[3]董羅兵.淺析房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾種方法[J].河北企業,2011