后金融危機時代無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題的探究

長春市房產(chǎn)委托管理有限責任公司 梁衛(wèi)

一、無籍房問題綜述

無籍房是指那些未取得房屋權(quán)屬登記的房屋之統(tǒng)稱。無籍房多屬于歷史遺留問題，即指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上建成并使用的、未取得權(quán)屬登記的樓房，具體來說，主要包括住宅、商業(yè)用房和政府機關(guān)、企事業(yè)單位的辦公用房及其附屬設(shè)施。此外，回遷房（即指發(fā)展商征收土地時賠給回遷民眾的房子）由于多數(shù)不具備房產(chǎn)證而是持有相關(guān)合同，也屬于無機房的范疇。最后，棚戶區(qū)、存在權(quán)屬爭議的房屋和違章建筑在廣義上也屬于無籍房。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)性工作。這項工作涉及的范圍廣，影響面大，每個環(huán)節(jié)都關(guān)乎老百姓的切身利益。作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理職能部門，隨著機構(gòu)改革的不斷深入發(fā)展，也隨著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的市場化步伐逐步加深，相關(guān)單位和工作人員必須從法律制度、業(yè)務(wù)流程、服務(wù)態(tài)度、工作理念等方面與時俱進。通過房產(chǎn)戶籍管理維護房地產(chǎn)市場秩序，避免出現(xiàn)監(jiān)管部門由于對房地產(chǎn)市場掌控不足，借貸失控引發(fā)金融風險的情況。畢竟，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展離不開金融經(jīng)濟的支持，二者在風險事項控制上有很強的關(guān)聯(lián)性，而且都是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。因此加快《物權(quán)法》中關(guān)于無籍房內(nèi)容的改革，落實相關(guān)規(guī)定,對理順房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機制,規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)管理具有重大意義。

目前無籍房的登記、確權(quán)和轉(zhuǎn)讓問題已經(jīng)引起有關(guān)各方的重視。為保證人民群眾的切身利益，規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場秩序，各省市先后采取措施，完善相關(guān)法規(guī)。以長春市為例，自08年金融危機后，花費大力氣整頓無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題，頒布了《長春市人民政府辦公廳關(guān)于一次性解決歷史遺留無籍房屋登記問題的意見》，集中解決無籍房房主長期無法獲得房屋所有權(quán)登記、不能上市交易、無法辦理融資抵押等問題。文件規(guī)定，此次解決的無籍房范圍主要是2005年年底前企事業(yè)單位在國有土地上建設(shè)開發(fā)并投入使用，但未辦理登記的住宅或與住宅建為一體的其他建筑。

總之，無籍房的確權(quán)和轉(zhuǎn)讓問題既涉及人民切身利益，又是維護國家金融經(jīng)濟穩(wěn)定的重要措施，需要引起有關(guān)各方的重視，完善相關(guān)法規(guī)和業(yè)務(wù)流程，本著“尊重歷史，正視現(xiàn)實，民生優(yōu)先，一次解決”的宗旨，盡快敲定相應(yīng)整改方案并加快落實步伐。

二、無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓管理存在問題

(一)無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓有待進一步完善

完善無籍房登記、確權(quán)和轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定，制定合理有序的業(yè)務(wù)辦理流程有助于從程序制度上保證無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓工作的規(guī)范化，進而提高政府掌握這部分“隱形”住房的市場體量與運作規(guī)范情況。然而對于無籍房的確權(quán)與轉(zhuǎn)讓無論是在法律規(guī)定和辦理流程上都有很大的漏洞和不足，這既是房產(chǎn)過戶方面的工作缺失，也是政府對于房地產(chǎn)市場監(jiān)管的缺失，尤其是在近幾年金融貸款與房地產(chǎn)市場的高度融合情況下，很容易將隱藏的風險杠桿化放大。

(二)無籍房數(shù)據(jù)信息不全面，共享性較差

一方面，無籍房涉及的種類較多，加之很多屬于歷史遺留問題，相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計不全面，這既不利于有關(guān)部門整改方案的制定，也不利于民眾在辦理或者處置無籍房業(yè)務(wù)時進行相關(guān)資訊和尋求指導(dǎo)；另一方面，目前房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)的各個子系統(tǒng)內(nèi)部和各個子系統(tǒng)之間沒有建立有效的聯(lián)系，無法實現(xiàn)數(shù)據(jù)的完全共享，加之無籍房業(yè)務(wù)一直屬于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的邊緣業(yè)務(wù)，長期得不到重視，與相應(yīng)的管理系統(tǒng)的融合性較差，信息共享性自然大打折扣。

(三)無籍房房改費用、名義變更費用的收繳不規(guī)范

無籍房房改費用以及名義變更費用的手腳不規(guī)范也是制約無籍房確權(quán)與轉(zhuǎn)讓工作順利進行的一大障礙。這里的收繳不規(guī)范主要是指不同地區(qū)的收費標準不統(tǒng)一、不明確。一些行政部門甚至出現(xiàn)借此違規(guī)收費，從中漁利的現(xiàn)象。當然，無籍房房改費用、名義變更費用的收繳不規(guī)范問題對我國房地產(chǎn)市場不構(gòu)成直接威脅，但是政府部門作為市場的監(jiān)管者，在執(zhí)行相關(guān)政策時標準不一，甚至帶頭違法亂法，這種負面示范作用勢必會擾亂房地產(chǎn)的健康秩序，長此以往也不利于經(jīng)濟的發(fā)展。

三、無籍房確權(quán)相關(guān)問題的探究

(一)無籍房確權(quán)方式

確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。對于無籍房確權(quán)來說，由于產(chǎn)權(quán)不明，需要采取特殊的確權(quán)方式。具體來說，對于歷史遺留形成的無籍房，中間雖然可能會產(chǎn)生多次交易的情況，但本著“一次性解決的原則”，一般來說可以省掉中間環(huán)節(jié)，即有充分證據(jù)能證明產(chǎn)權(quán)歸屬，原則上一次性辦理到現(xiàn)在房屋所有人名下。對于那些暫時無法提供明確的產(chǎn)權(quán)歸屬證明的房產(chǎn)，可以向當?shù)厥兄俨梦瘑T會申請仲裁，辦證部門依據(jù)裁決書辦理；對于由于過去開發(fā)企業(yè)欠繳各種稅費或由于沒有及時驗收致使產(chǎn)權(quán)證不能辦理的房產(chǎn)，以長春市為例，所欠繳的稅費由有關(guān)部門負責另行收繳，不影響百姓辦產(chǎn)權(quán)證。

(二)幾種不同類型無籍房確權(quán)業(yè)務(wù)

下面筆者將針對不同類型的無籍房的具體業(yè)務(wù)辦理進行相關(guān)介紹：

歷史遺留無籍房。有建設(shè)主體資格單位的，由單位負責向無籍房辦理窗口申請辦理，提供當年建設(shè)房屋時的批準文件和驗收文件；建設(shè)主體資格消失的，可由街道、社區(qū)、小區(qū)物業(yè)或業(yè)主委員會代為申請辦理。當然，居民也可以以單元樓為單位提出申請辦理，要求是盡量提供原始文件，不能提供原始文件的要有說明材料。

回遷樓。一般情況下，可以按照住建局統(tǒng)一安排，由征收辦（原拆遷辦）會同開發(fā)商、小區(qū)物業(yè)、稅務(wù)部門、辦證大廳核對好前期手續(xù)，符合條件的給予辦理免稅手續(xù)。原則上直接辦到回遷人名下。回遷戶可以直接到無籍房窗口申辦。

(三)無籍房確權(quán)流程介紹

第一步，申請人要持無籍房原始購房資料申請辦理，包括購房合同和交款憑證。第二步，工作人員根據(jù)材料進行初審。第三步，對初審符合條件的進行測繪。第四步，工作人員進行入戶調(diào)查。第五步，房屋信息在媒體上發(fā)布公告詢異，30日后沒有異議的房屋將在繳稅后發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。

四、無籍房轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題的探究

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附（引）著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。對于無籍房來說，它的轉(zhuǎn)讓是建立在無籍房確權(quán)完成的基礎(chǔ)上的。需要提醒的是，對于那些沒有產(chǎn)權(quán)證的歷史遺留無籍房和那些只有相關(guān)合同的回遷樓，雖然轉(zhuǎn)讓價格較正常房價便宜，但是需要承擔一定程度的法律風險和市場風險。

無籍房的轉(zhuǎn)讓過程中，需要注意的是，在申請辦理產(chǎn)權(quán)證時應(yīng)持原有開發(fā)建設(shè)單位出具的商品房購房合同或協(xié)議及交款憑證，可以單方到場申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)，不必與開發(fā)商同時到場。此外，原開發(fā)建設(shè)單位辦理過初始登記的，居民才能申請辦理無籍房產(chǎn)權(quán)證。如果原始購房人或被拆遷人已經(jīng)死亡，由繼承人憑繼承權(quán)公證書辦理產(chǎn)權(quán)證。如果房屋經(jīng)過幾次買賣，申請辦理的市民不是原始購房人或被拆遷人，則需要幾次交易的購房人同時到場，才能申請辦理。

五、結(jié)束語

無籍房的確權(quán)與轉(zhuǎn)讓工作是事關(guān)維護我國房地產(chǎn)市場秩序，摸清“陰影背后”風險的重要措施，對于維護市場經(jīng)濟，尤其是與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度極高的金融行業(yè)秩序的重要保障。對于政府有關(guān)部門總的來說，第一，要盡快完善無籍房業(yè)務(wù)辦理相關(guān)規(guī)定，完善無籍房業(yè)務(wù)辦理流程和制度；第二，要盡快明確有關(guān)部門的職責，采取必要措施督促各方各司其職；第三，在無籍房整改過程中，要尊重事實，特事特辦，一次性處理；第四，在無籍房具體業(yè)務(wù)處理過程中，要簡化程序，方便群眾，查辦結(jié)合，集中辦理。

[1]唐國慶.房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理存在問題及對策[J].黑龍江科技信息,2013

[2]賈志國.包頭市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理問題研究[D].中央民族大學,2010

[3]黃啟雄.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理研究[J].才智,2012

[4]王德文.農(nóng)村集體土地房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理存在的問題及對策[J].中國房地產(chǎn),2003

[5]論房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作現(xiàn)代化之實現(xiàn)[J].中國房地產(chǎn),2000