淺析物業管理公司存在的涉稅問題

遼寧鳳城通遠堡經濟管理站 盧秀麗

一、在涉稅方面存在的問題

(一)收入不真實

1、不按規定開具發票

物業行業屬于服務行業，主要的收入有物業費、車位服務費、公用部分廣告費（如電梯內、小區外墻、樓頂廣告）、其它有償服務費等，而在業主消費時只能取得公司自制的三聯據，若不是主動索取，絕不開具發票，從而不申報或少申報營業收入。

2、減免收入

老業主介紹新業主在本小區買房，老業主和新業主可以各免1到5年不等的物業費（物業費按照新業主的建筑面積算），而物業公司對于這部分收入只是公司內部走賬，不對外開具任何發票三聯據等確認收入的憑證，只是開具一份老帶新協議書，雖然在業主看來很劃算，認為只要介紹親戚朋友來小區買房子就可以減免物業費，同時在房地產開發商角度不僅賣出了更多的房子，相應地也減少了公司應收物業管理費收入，形成應計收入而未計的情況。

(二)代收款項未申報營業稅

在日常費用收取時，除了收取物業公司營業執照上擁有的項目外，還會代收代付一些費用，例如垃圾處置費、樓道燈費、水費、燃（煤）氣費、維修基金、第一年的取暖費等，而單位對于代收部分收入的手續費收入未申報營業稅。按照《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》（國稅發[1998]217號）規定：物業管理企業代有關部門收取的各項費用屬于營業稅“服服務業”稅目中的“代理”業務，應對其從事代理業務取得的手續費收入計征營業稅。

(三)票據使用不規范

在調研中發現有個別物業管理公司在票據管理上也存在很大漏洞，票據由物業客服到文化用品商場購買，無專人管理，隨意存放，使用無登記，從采購到領用都極不規范，導致一些不開票，或是開票不入賬等貪腐行為的出現。雖然開具收據不開具發票也是一種逃稅現象，但是更多的是反映出企業管理的缺陷。

(四)企業故意逃稅

在調研中也發現有些物業管理公司人為制造困難，不給業主開據發票，在業主明確提出要求開具發票的情況下，物業公司卻提出，要開發票，還要補繳5%-10%的稅，才能給出具發票。或者已財務人員出差，電腦壞，總公司搬家等諸多理由搪塞業主。

二、原因分析

(一)具體收入稅務部門難核實

稅務部門在核實物業公司管理情況時，只能調查到物業公司管理了多少幢、多少套，但入住業戶多少則較難掌握，已入住業主也有長期不在的情況，已入住的業戶物業管理費也存在征收率不能100%到位。物業面積、入住率、征收率、物業收費標準與實際收費標準的差異，物業公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。正是由于稅務部門對物業收入核實難，才存在少計收入，導致公司內部私自走賬等情況的出現。

(二)公司員工缺乏對依法納稅的認識

1、權利、義務不對等導致納稅意識薄弱

我國稅收的性質是“取之于民，用之于民”，然而許多納稅人只看到了他們所交的稅，卻未看到稅款在他們身上的應用這樣以來，雖然表面是“取之于民，用之于民”，但實際中卻只強調“取之于民”，只強調依法納稅是每個公民應盡的義務，卻忽視了“用之于民”，忽視公民依法享有的權利，正是人們因為不知道錢用在什么地方了，導致人們缺乏意識和納稅人的納稅意識的監督。不光是在物業行業，很多服務行業，像餐飲店采取用贈送飲料的方式換取不給消費者開具發票，導致國家稅收流失，可能大家會覺得財政收入和自身的關系不大，反而不要發票還可以得到贈品。

2、企業缺少對員工納稅意識的培養

物業管理公司之所以少計收入，偷逃稅款其主要目的就是為了盈利。但是依法納稅是每個企業責無旁貸、義不容辭的義務，而實際上我國公民整體自覺納稅意識較差，于是出現了一些拒稅、抗稅、逃稅等現象。歸根結底、最主要的原因是企業納稅意識缺失，直接影響到員工的依法納稅的行為，所以導致很多沒有依法開具發票，少計納稅收入的現象存在。同時不少消費者對購物索要發票的意識比較淡薄，許多人都沒這個習慣，這樣不僅沒有保護好作為消費者的合法權益，還給一些商家提供了偷稅漏稅的可能。

(三)公司內部管理存在漏洞

在一些物業公司存在員工不給業主開票，或是修改票據信息的行為，存在貪腐現象，導致這一現象的原因除了員工的職業道德素養不夠，同時公司在內部管理上也存在問題，物業公司的財務在領用票據本時未作任何票據號的登記，無專人看管，物業客服與物業財務雖然都屬于同一物業公司，但是確是兩個部門，由客服部采購收據，領用時先要到財務蓋章，之后就可以直接使用，對于到財務蓋章也沒有一個審查的過程，無專人看管，說白了，就是票據少一本都不會被發現，正是因為這樣才易出現票據使用不規范，造成財務管理混亂，甚至滋生徇私舞弊和貪污腐敗行為。雖然在我調研的物業公司沒有出現這種情況，但是規范使用票據本，加強公司內部管理迫在眉睫。

三、建議與對策

(一)加強發票管理、規范使用發票

有的員工意識不到不開具發票的重要性，應加強對人員的培訓，同時加強發票管理，對于那些為了方便不開具發票而只是開具公司三聯據的行為加以制止，嚴重的可以進行懲罰，從源頭上根除少計收入的可能，當然，這一對策的實施企業是需要建立在有良好的企業文化，納稅意識很強的基礎上，因此歸根結底提高公司公司整體的納稅意識勢在必行。最近稅務局一直在展開發票號中獎的活動，有很多業主索取發票雖然不是為了維護國家稅收問題，減少偷稅漏行為，但在一定程度程度上也起到了監督納稅人合理開具票納稅的作用。當然更重要的還是要有索取發票的意識，無論是維護消費者自身權益還是維護國家稅收穩定都起著決定性作用。

(二)提高公司整體納稅意識

一方面稅務機關要加強對物業公司行業政策的宣傳與業務培訓，加強有關涉稅課程的培訓，不斷向單位工作人員宣傳行業內的最新政策，加強財會人員對政策的正確理解，依法納稅。另一方面公司要加強自我約束，提高納稅意識，杜絕偷稅漏稅行為，多開展一些有關稅法知識的講座與培訓，爭取讓每位員工都做遵紀守法，依法納稅的好市民。

(三)加強日常票據管理

公司在采購票據之后，一定要明確記載票據號，當分公司財務到區域領取票據時，也要做好相關登記，例如何時領用的那本票據，同樣用完的票據本一定要及時送回財務，并現場核實，公司在管理上也要提高員工職業道德，要有明確的激勵機制，不要等事情發生后才采取行動，要提前做好準備，做到未雨綢繆。還有很重要的一點，物業公司在人員上的流動性非常大，財務部也是，在新接手時，就存在了一大堆之前留下的一些問題，也存在一些不明賬目。所以建議物業在加強的票據管理的同時也要重視一下人員管理。

(四)行政機關加大巡查和處罰力度

物業公司的行政主管機關住建部門、稅務機關要加大巡查力度，通過日常的監管，使企業遵章守紀，不敢越雷池半步。發現問題更要及時查處，舉一反三，整改思過，以儆效尤。

四、結束語

物業公司作為近幾年蓬勃發展的新興事務，其在管理理念上還是有很多需要完善的地方，如：無論業主是否主動要求開具發票，公司都應該要求員工必須開具。依法納稅是每個公民應盡的義務。主動協稅也是我們的負責，不要貪圖私利不索取發票而是縱容經營者逃稅。從微觀的角度來看，這種行為會擾亂稅收秩序，減少國家的財政收入。從宏觀的角度看，這種看似很常見的做法會影響社會公眾利益，導致稅負不平現象，不僅破壞了市場經濟秩序，而且還嚴重阻礙市場經濟的健康發展。行政機關也要加強對物業公司的稅收政策宣傳力度和檢查力度，以保證各項稅款應收盡收。因此，物業管理企業、消費者、行業主管部門（行政機關）三方共同努力，齊抓共管，為社會的穩步發展、市場經濟的正常運轉盡到自己應盡的責任和義務。