房地產融資管理多元化創新研究

摘要:本文針對房地產企業融資多元化管理，首先概述了目前房地產企業融資的特點以及當前融資中存在的一些問題，進而就多元化融資原則、模式選擇等進行了全面詳細的概述，可以為房地產企業多元化融資的實施開展提供合理的參考。

在當前市場環境復雜多變，金融市場頻發波動的情況下，提高房地產企業的經營發展能力，迫切需要房地產企業具有較強的融資能力，這就要求房地產企業必須拓展豐富融資管理模式，通過多元化融資模式，提高融資規模降低融資成本，進而滿足房地產企業經營發展對于資金的需求，促進房地產企業的持續穩定發展。

一、房地產行業融資特點概述

資金占用量非常高。房地產項目建設開發周期長，房地產項目價值相對較高，在房地產項目的設計、施工以及配套設施建設方面，都需要大量的資金。

資金回籠周期相對較長。房地產整個項目開發建設需要經過前期可行性研究、項目準備、土地開發、建造師共、驗收銷售等各個環節，通常情況下周期時間會在3-5年左右，因此這也決定了房地產開發企業的資金回收時間會比較漫長。

融資的資金來源相對較為分散。實現自身項目開發建設所需要的資金，一般需要通過多種渠道進行融資，尤其是在土地使用權以及建材準備、施工階段，大量的資金集中投入，需要多元化的融資支持。

融資抵押條件較好。房地產開發企業的土地使用權以及房屋等都可以作為抵押物，而且以土地使用權以及房屋的抵押物更有利于降低信貸風險，因而可以獲得較大數額的融資支持。

融資受政策影響較為明顯。房地產開發企業的開發建設以及銷售等各個環節，都需要受到國家宏觀政策調整以及城市發展規劃的影響，同樣這些政策也會影響到房地產開發企業的融資情況。

二、房地產開發企業融資過程中存在的問題分析

房地產開發企業的融資結構單一。房地產企業的融資結構較為單一，主要是通過銀行貸款來獲得資金的保障，根據相關的調查研究數據表面，我國房地產貸款占到金融機構貸款比例的19%左右，房地產銀行貸款融資往往占到房地產項目投入資金的30%以上。相比之下房地產開發企業通過股票、債權或者是信托等方式獲得的融資則相對較少，房地產開發企業存在著融資結構單一的問題。

房地產開發企業的融資難度不斷增加。近年來房地產開發企業的融資難度不斷增加。一些房地產開發企業在融資上雖然致力于通過股票融資來實現，但是房地產開發企業的上市資格條件要求非常嚴格，審批手續非常繁瑣，而且對于融資的數額以及時間也有著明確的要求，因而難度較大。

不同房地產企業的融資差異較大。對于一些大規模的房地產開發企業，由于品牌價值高、信用水平高，可抵押資產較多，因此獲得融資資金相對較為容易，規模效應非常明顯。但是對于一些中小型的房地產開發企業而言，通過銀行獲得相應的貸款支持條件也非常苛刻，更難以通過股票或者是債券等手段獲得融資，因而房地產開發企業的融資非常困難。

三、房地產開發企業多元化融資管理創新研究

(一)明確房地產開發企業多元化融資的基本原則

由于融資渠道的可選性較多，因此在多元化的融資管理中必須明確房地產開發企業多元化融資應當遵循的基本原則。首先應當遵循效率優先的原則，統籌綜合考慮房地產開發企業的融資成本、融資規模以及融資期限之間的關系；其次，應該遵循風險可控的原則，避免由于還款期限等原因造成房地產開發企業出現財務風險或者是信用風險問題；第三，應當遵循符合政策要求原則，密切關注國家宏觀調控方面的管理政策，充分利用各種扶持政策開展融資管理；第四，應當遵循成本最低的原則，通過科學合理的制定房地產開發企業的融資方案以及融資結構等，實現融資成本的最低化。

(二)合理選擇融資模式

對于房地產開發企業而言，可以采用的融資模式非常多，房地產開發企業應當根據不同融資模式特點合理選擇。主要的融資模式如下：

銀行貸款。銀行貸款是房地產開發企業融資的主要模式，實現銀行貸款融資的渠道主要有兩種，一種是房地產開發企業在前期的土地使用權購買以及開發建設上的直接貸款，另一種則是個人住房貸款，銀行貸款融資的優勢在于資金來源相對較為穩定。

上市融資。上市融資也就是股票融資，股票融資的優點在于沒有貸款所帶來的利息負擔，而且沒有償還的固定期限，籌資風險較小，而且還可以增加房地產開發企業的信譽。房地產開發企業通過上市融資必須確保近3個會計年度內凈利潤值為正且累計超過3000萬，現金流量凈額累計超過5000萬或者營業收入累計值超過3億元且股本總額不低于3000萬，最近一期末的無形資產占凈資產比例不高于20%，標準要求非常高，企業必須準確地把握。此外，由于普通股的資本成本較高，上市融資需要大量披露信息，不利于商業秘密保護，而且通過上市融資也存在潛在的被收購風險，針對這些必須有效的進行處理。

債券融資。債券融資的融資成本較低，而且不會造成房地產開發企業控制權的稀釋，債券融資產生的乘數效應也遠遠小于銀行信貸。企業發行債券融資需要確保資金用途符合政策要求，作為股份公司凈資產不低于3000萬，有限責任公司不低于6000萬，累計債券余額低于凈資產40%，近3年可分配利潤足以支付企業債券一年的利息，利率不超過儲蓄存款的40%，房地產開發企業若通過債券融資必須符合這些條件的限制要求。

夾層融資。夾層融資是介于股票融資與債券融資的模式，主要有含轉股權的次級債、可贖回優先股以及可轉換債券等幾種方式。夾層融資的特點在是一種長期融資方式，而且可以調整還款方式，在財務契約方面的限制較少，融資成本較低，可以作為房地產開發企業融資的重要補充。

典當融資。典當融資主要是將房地產按照相應的典價過渡給承典人進行融資。典當融資的優勢在于融資速度快，而且對資金用途限制較小，但是存在著融資規模小、時間短、成本高、風險大的特點，主要用于中小企業或者是個人開發項目融資。

投資信托融資。這種融資方式主要是通過成立地產投資信托基金（REITs)，進而通過發行股份或受益憑證，吸引社會大眾投資者的資金，主要依靠專門的基金托管機構托管運作，用于房地產項目和業務進行組合投資。由于投資經營標的包括辦公大樓、購物中心、飯店和賣場等，多為不動產的組合，分散了投資風險，且通過租金收入、管理維修費用及承租率等獲取收入，因而資金來源穩定，切風險承受能力較強。

房地產抵押貸款證券化，主要是指房地產抵押貸款發放機構的銀行，將持有的抵押貸款資產打包，以證券的形式出售給投資者。這種融資模式非常有利于吸引社會資本促進房地產行業的發展，而且能夠有效降低投資風險，提高貸款資產流動性，但具體的實施需要國家銀行等

金融機構出臺相關的政策。

供應鏈環節融資。供應鏈融資是基于監控訂單、物流、資金打造的風范防范平臺，主要是為整個供應鏈中不同的有資金需求的環節提供資金支持。供應鏈融資主要是應收賬款保理與票據融資。應收賬款保理是對于賒銷而形成的應收賬款有條件地轉讓給銀行，銀行提供資金，并負責管理、催收應收賬款和壞賬擔保等業務。票據融資則是將未到期商業匯票質押于銀行，經過銀行審核后，為企業簽發銀行承兌匯票的業務，進而以以銀行承兌匯票作為主要結算方式。

互聯網金融融資。采取互聯網融資主要是通過P2P借貸平臺和眾籌平臺融資，P2P貸款是撮合貸款者和借款者的互聯網平臺，眾籌平臺融資則可以為創業者提供起步資金。例如，今年5月底成立的中國房地產眾籌聯盟，匯聚了萬科、綠地、碧桂園、世茂、綠城等。眾籌可以為企業提供成本相對低廉的再融資資本，同時也可以在實際項目開盤前確保客戶群體。

(三)根據企業的自身實際選擇融資模式

在多元化融資模式的具體選擇確定上，必須結合企業的實際情況來合理組合、優化選擇。如果房地產開發企業的經營規模相對較大，在充分利用銀行貸款的前提下，應該積極的通過上市股權融資、債券融資、利用信托融資、外資等多元化的方式完成融資，盡可能的降低融資成本，提高房地產開發企業的資金實力。對于中小房地產開發企業而言，由于自身規模有限，更多地是依靠自有資金以及短期資金來解決資金短缺問題，如果實現上市融資或者是發行債券應該做好與規模企業的合作，在融資渠道的拓展方面則可以通過信托貸款、夾層融資以及房地產信托貸款等多種渠道來實現。

四、結束語

融資是關系到房地產企業生存發展的重要環節，也是實現房地產企業擴大經營發展的基本保障。房地產企業在融資管理方面的管理上，應該結合企業自身實際規模以及項目開發建設管理情況，構建多元化的融資管理渠道，進而為房地產企業項目開發建設提供充足的資金保障，確保企業經營管理的安全穩定。