“營改增”對房地產企業財務影響預測及相應方法淺析

河北索坤房地產開發有限公司 吳會國

營業稅是以營業額全額為課稅對象征收的一種商品勞務稅，具有多次重復性征收的特點，這會加重我國交通運輸、建筑業及服務業等的稅收負擔，不利于行業的發展，而增值稅作為“中性稅種”，是以增值額為依據計征的，雖“環環計征但層層抵扣”，有效避免了重復征稅問題，且兩稅并行也不符合國際稅收制度的整體發展趨勢。“營改增”目的是為了優化稅制結構，消除重復征稅，完善增值稅的抵扣鏈條，促進第三產業的快速發展，鼓勵服務業外貿出口，促使企業加快轉型升級，提升企業核心競爭力，實現國民經濟與社會的健康協調發展。

一、“營改增”的進程

財政部、國家稅務總局在2011 年經國務院批準，聯合下發營業稅改征增值稅試點方案：自2012 年1 月1 日起首先在上海開展交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點；2013年8月1日起在全國范圍內試行交通運輸業和部分現代服務業“營改增”。2014年1月1日鐵路運輸和郵政服務業納入營業稅改征增值稅試點，意味著交通運輸業全部納入“營改增”范圍。2014 年“營改增”范圍繼續擴大，2014 年6月1日電信業納入“營改增”試點范圍，當前，僅剩房地產業、建筑業、金融業和部分生活服務業未納入試點。按照在十二五期間完成“營改增”稅制改革的目標，房地產業將于2015年實現“營改增”改革。一旦將房地產業納入“營改增”試點范圍，房地產企業將面臨企業賬務處理方式、稅負的增減、發票管理方式等諸多變化。

二、“營改增”對房地產企業的影響

(一)“營改增”對房地產企業會計核算科目的影響

流轉稅中營業稅的計稅對象是應稅營業額，也就是營業收入，不存在抵扣稅額，對應稅營業額全額征稅，只需一個“應交營業稅”子科目進行核算即可，而增值稅采用抵扣的核算模式，應納稅額=銷項稅額-進項稅額，需在應交稅費科目下設置“應交增值稅”“未交增值稅”等明細科目，在“應交增值稅”明細賬中借貸方各需設置八到十個三級明細稅目，核算難度較原來大幅增加。這樣“營改增”不僅改變了房地產企業的原有單科目簡單的會計核算模式，同時還帶來了開票方式、抄稅報稅、認證抵扣、繳納稅款等各方面的一系列新問題，賬務處理難度和風險同時增加。

(二)“營改增”對房地產企業稅負影響的預測

房地產“營改增”實用何種稅率，目前還沒最后確定,其中最有可能的是11%的稅率，如果是這樣由5%調整至11%單純看可能會加大房地產行業的稅收負擔，與國家稅制改革的意圖是不相符的。但縱合考慮增值稅稅負的高低除了受稅率影響外，還受可抵扣的進項稅額金額多少的影響。而且由于房地產開發企業在建造房屋過程中應先采購設備、主要材料、或預付工程款，即在預售房屋之前取得大量可抵扣的進項稅額，因此，預售房屋收入產生的銷項稅額可以用取得的進項稅額抵扣，從而實現延遲納稅。

在“營改增”的初期，由于增值稅抵扣鏈條尚不完整，房地產行業涉及各種項目成本如何抵扣（如融資成本、土地成本）、建筑業人工成本能否抵扣及是否會轉移到房地產企業、土地增值稅如何處理,目前細則還未出臺。房地產企業這些成本如果進項抵扣稅額無法完全取得，房企的稅負較以前5%的流轉稅率會有所增長，再加上房地產企業的上游企業增值稅稅率較低時（如服務業為6%）這在短期內會給房地產行業造成稅負增加。只有當房地產企業能夠取得相匹配的可抵扣進項稅額，即當“營改增”稅制改革全面深入，“營改增”改革的降低稅負的效果才會顯現出來。所以從長期來說，“營改增”對房地產行業整體稅負不會有大的影響。

(三)對開據票據的影響

由于增值稅關系到稅收的抵扣，增值稅發票只能通過防偽稅控系統開具，這種管理制度有效控制了假發票現象的出現。但房產企業為了增加成本可能存在虛開發票的現象，如發票使用不當將會造成企業的法律風險。另外由于增值發票的限額較低，一般納稅人的發票限額一般為10 萬元，與建筑業及銷售不動產業限額存在較大差距，申請高額發票時，所需時間長，如果不出新的發票金額政策，將會影響房地產企業的經營效率。

三、房地產行業對“營改增”影響的應對方法

首先應加強財務人員內部培訓工作，充分學習相關政策,完善企業內部財務、稅務控制制度，調整會計賬戶的設置，根據最新政策及時正確進行會計處理，全面做好“營改增”財務核算準備工作。

其次需要決策層的全面參與，梳理經營流程，積極進行稅務籌劃，前期、工程、銷售各個部門配合，超前謀劃，全盤考慮，可以“營改增”稅制改革為發展機會，充分利用增值稅進銷稅額抵扣優勢，拓展業務范圍，實行產業化發展。

最后在發票的索取方面，在取得發票后要仔細認證比對，避免取得不可以抵扣的普通發票，在合同的簽訂方面綜合考慮供應商能給提供的發票進項稅額的稅率高低。

四、結束語

總之，“營改增”在全行業的改革是勢在必行，雖然有些相關的政策還沒有出臺，但我們必須做好各方面迎接的準備，對企業財務管理進行完善，加強財務內部控制，降低企業稅負，制定相關的管理措施，進一步提高企業的核心競爭力。

[1]崔英.增值稅轉型及對企業稅負的影響探討[J].品牌,2011;10

[2]王者.探討增值稅轉型對財務管理的影響[J].中國外資,2011;08

[3]李錦中營改增對房地產企業納稅的影響[S].環球市場信息導報,2013