關(guān)于商鋪折讓和包租的涉稅探討

浙江巨化熱電有限公司　葉春敏

關(guān)于商鋪折讓和包租的涉稅探討

浙江巨化熱電有限公司葉春敏

近期，D市場(chǎng)要求商鋪業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)和財(cái)務(wù)監(jiān)督委員會(huì)，因本人從事財(cái)務(wù)專業(yè)，故成為財(cái)務(wù)監(jiān)督委員會(huì)成員之一。在對(duì)市場(chǎng)財(cái)務(wù)收支狀況了解之后，發(fā)現(xiàn)該市場(chǎng)存在重大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

一、大致情況如下

2010年9月，W房開(kāi)公司對(duì)其開(kāi)發(fā)的商鋪開(kāi)盤(pán)銷售，同時(shí)開(kāi)展了相關(guān)促銷政策。W房開(kāi)公司承諾商鋪在銷售后進(jìn)行返租，前三年每年按總價(jià)的7%支付業(yè)主租金，第四年按總價(jià)的9%支付租金，第五年按總價(jià)的10%支付租金，第六年起至第十年每年按11%支付租金。同時(shí)，業(yè)主在支付商鋪款時(shí)，可選擇前三年按7%*3=21%抵減房款。W房產(chǎn)公司實(shí)際收到商鋪款為8.1億元，其中5.2億元的收入為抵減三年租金后收入。

(一)W房開(kāi)公司按8.1億元進(jìn)行完稅處理

同時(shí)，W房開(kāi)公司成立H投資物業(yè)公司（下稱H物業(yè)公司），由H物業(yè)公司對(duì)商鋪進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理。由于D市場(chǎng)是新成立市場(chǎng)，為培育市場(chǎng)，前三年招商引入的經(jīng)營(yíng)戶實(shí)際支付H物業(yè)公司租金數(shù)額極少，年約400萬(wàn)元。H物業(yè)公司在2011年至2013年實(shí)際全額支付業(yè)主租金約2000萬(wàn)元，租金收支差額由W房開(kāi)公司貼補(bǔ)。

(二)H物業(yè)公司按年400萬(wàn)元進(jìn)行完稅處理

針對(duì)上述二家單位情況，本人進(jìn)行了分析，認(rèn)為其賬務(wù)處理不正確，同時(shí)存在偷漏稅的行為。具體分析如下：

二、W房產(chǎn)公司存在下列問(wèn)題

(一)計(jì)稅收入不正確

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)的“售后返租”就是以名為折扣實(shí)為支付租金后的售價(jià)取得商鋪購(gòu)買(mǎi)者在未來(lái)一段時(shí)期商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)，并由房地產(chǎn)企業(yè)（或物業(yè)公司等）獲得相關(guān)的收益?？梢哉J(rèn)定房地產(chǎn)企業(yè)取得了稅法規(guī)定的“其他經(jīng)濟(jì)利益”。上例中營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)不能按折扣后的價(jià)款而是應(yīng)全額作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)征收營(yíng)業(yè)稅。

則業(yè)主前三年租金抵減房款應(yīng)補(bǔ)計(jì)收入進(jìn)行完稅，少計(jì)收入：5.2/ 79%-5.2=1.38億元

(二)應(yīng)補(bǔ)繳各類稅金

1、企業(yè)所得稅

13800萬(wàn)元*25%=3450萬(wàn)元

2、營(yíng)業(yè)稅及附加

按財(cái)務(wù)報(bào)表提供資料，分別是2011年0.7億元，2012年0.4億元，2013年0.28億元。

三年共減少營(yíng)業(yè)稅及附加13800萬(wàn)元*5.6%=772萬(wàn)元

3、稅收滯納金

按發(fā)生少計(jì)收入時(shí)少繳的稅款，補(bǔ)繳稅收滯納金，具體數(shù)額根據(jù)納稅系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算得出。根據(jù)《征管法》第三十二條規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金?！备鶕?jù)上述數(shù)據(jù)分析，稅收滯納金的金額已非常巨大，僅以2011年當(dāng)年數(shù)據(jù)大致計(jì)算，每日萬(wàn)分之五折合成年利率18%，以三年期計(jì)算，2011年產(chǎn)生滯納金為

7000萬(wàn)元*（25%+5.6%）*18%*3年=1156.68萬(wàn)元

(三)未履行代扣代繳義務(wù)

業(yè)主前三年租金抵減房款未進(jìn)行完稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買(mǎi)商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2008] 576號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開(kāi)發(fā)的商店給購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人，但購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買(mǎi)的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用。其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。

根據(jù)《個(gè)人所得稅法》的有關(guān)規(guī)定精神，對(duì)上述情形的購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。

W房開(kāi)公司對(duì)業(yè)主前三年租金抵減房款1.38億元，應(yīng)履行代扣代繳相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費(fèi)附加。

按照當(dāng)年租金應(yīng)繳納的稅收計(jì)算，其中房產(chǎn)稅12%，營(yíng)業(yè)稅5%，個(gè)人所得稅2.5%。W房開(kāi)公司未履行代扣代繳各類稅收：

13800萬(wàn)元*（12%+5%+2.5%）=2691萬(wàn)元

同時(shí)產(chǎn)生稅收滯納金。由于W房開(kāi)公司未及時(shí)履行代扣代繳各類稅收，將承擔(dān)由此產(chǎn)生的稅收滯納金。同樣僅以2011年數(shù)據(jù)計(jì)算，預(yù)計(jì)發(fā)生滯納金7000萬(wàn)元*（12%+5%+2.5%）*18%*3年=737.1萬(wàn)元

三、H物業(yè)公司存在下列問(wèn)題

(一)計(jì)稅收入不正確

H物業(yè)公司僅以收到經(jīng)營(yíng)戶商鋪?zhàn)饨?00萬(wàn)元/年作為計(jì)稅收入，對(duì)W房產(chǎn)公司返租貼補(bǔ)給業(yè)主的租金1600萬(wàn)元/年未作處理。H物業(yè)公司應(yīng)減除代收租金后進(jìn)行完稅處理，即每年H房開(kāi)公司返租款減除實(shí)際收到經(jīng)營(yíng)戶商鋪?zhàn)饨鹱鳛橛?jì)稅收入，進(jìn)行完稅。

(二)應(yīng)補(bǔ)繳各類稅金

1、營(yíng)業(yè)稅及附加

（2000萬(wàn)元-400萬(wàn)元）*5.6%=89.6萬(wàn)元，三年少繳營(yíng)業(yè)稅89.6*3= 268.8萬(wàn)元。

2、稅收滯納金

H物業(yè)公司同樣存在未及時(shí)完稅而發(fā)生了稅收滯納金的情況。根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析，稅收滯納金的金額已非常巨大，以2011年當(dāng)年數(shù)據(jù)大致計(jì)算，每日萬(wàn)分之五折合成年利率18%，以三年期計(jì)算，2011年產(chǎn)生滯納金為1600萬(wàn)元*（25%+5.6%）*18%*3年=1156.68萬(wàn)元

3、未履行代扣代繳義務(wù)

H物業(yè)公司將租金全額支付給業(yè)主，未履行代扣代繳相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費(fèi)附加。

按照當(dāng)年租金應(yīng)繳納的稅收計(jì)算，其中房產(chǎn)稅12%，營(yíng)業(yè)稅5%，個(gè)人所得稅2.5%。H物業(yè)公司未履行代扣代繳各類稅收，三年應(yīng)計(jì)各類稅收情況如下：

6000萬(wàn)元*（12%+5%+2.5%）=1170萬(wàn)元

同樣產(chǎn)生稅收滯納金。由于H物業(yè)公司未及時(shí)履行代扣代繳各類稅收，將承擔(dān)由此產(chǎn)生的稅收滯納金。現(xiàn)僅以2011年數(shù)據(jù)計(jì)算，預(yù)計(jì)發(fā)生滯納金1600萬(wàn)元*（12%+5%+2.5%）*18%*3年=168.48萬(wàn)元

由于認(rèn)為W房產(chǎn)公司和H物業(yè)公司存在重大稅收隱患，本人分別整理出書(shū)面資料，向二家單位的經(jīng)營(yíng)層和財(cái)務(wù)部門(mén)提出稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并要求二家單位向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)及時(shí)溝通，避免產(chǎn)生更大的稅收損失。并以此文，警示從事類似行業(yè)的公司，合法規(guī)范經(jīng)營(yíng)，從而防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。