物業企業內部控制有效實施的途徑探析

北京金融街物業管理有限責任公司 項崢

物業企業內部控制有效實施的途徑探析

北京金融街物業管理有限責任公司 項崢

在現代物業企業管理體系中，內部控制已經成為物業企業管理體系的重要手段，內部控制的效果直接決定了企業未來的發展空間和市場前景。企業內部控制概念產生于上世紀中期，隨著社會經濟的逐步發展，內部控制已經成為企業經營發展的核心，與此同時企業內部控制的概念也不斷發展加深，企業內部控制在發展的過程中逐漸產生了企業內部會計控制、企業內部管理控制，這兩者都是組成企業內部控制的重要組成部分。其中企業內部會計制度是企業內部控制的重心，也是企業經營者對企業實行內部控制的重要途徑和方式。本文從物業企業內部控制的角度出發，深入地分析了物業企業內部控制的含義及其對企業的作用，并就物業企業內部控制過程中產生的問題找出科學的解決方案促進物業企業的長遠發展。

物業企業 物業企業內部控制 內部控制

內部控制是由董事會、監事會、經理層以及所有員工一起開展的，是在單位內部因為分工所產生的相互聯系與相互制約的基礎上，為保證企業能夠實現目標而落實的一系列程序與政策。物業企業內部控制包括物業會計內部控制和物業企業內部管理制度，其中會計內部控制是企業內部為提升會計信息質量，確保企業資產完整、安全，確保相關規章制度切實有效執行而制定實施的控制措施、方法與控制過程，是企業規避風險，確保企業可持續發展的重要項目；而企業內部管理制度則是企業為提升自身管理水平，制定的強制性的參考制度，對企業內部管理起著約束與指導作用。物業企業內部控制不僅可以為企業提供良好的資產保障，也可以為企業的發展和規劃提供科學性和指導性強的意見，加快企業發展方針的執行，提高企業的核心競爭力。本文正是在此基礎上研究企業內部控制的內涵以及企業內部控制在發展過程中存在的問題并提出解決方法旨在促進企業內部控制的發展完善。

一、物業企業內部控制的內涵

物業企業內部控制是指物業管理企業根據企業的特點和物業管理區域實際情況制定的企業內部執行的規章制度。物業企業內部控制產生的原因是為了明確各部門、各崗位企業員工的職責，約束物業企業員工的行為，協調物業企業實際經營過程中的各環節之間的關系，保證物業企業的正常運轉。

物業企業內部控制是物業管理履行物業服務合同，提高工作質量和服務水平的保證，也是物業企業得以正常的運行關鍵。如果說物業企業是一臺龐大的機器，那么物業企業內部控制則是這臺龐大機器的動力，一旦缺少了這個動力，企業便無法正常運轉，也正是因為如此，物業企業內部控制的發展完善是一項非常重要的事，對于物業企業的正常運轉、發展壯大具有非凡的意義。

物業企業內部控制的內容非常復雜，總的來說物業企業內部控制貫穿了整個物業企業經營發展的過程，物業企業內部控制無處不在。物業企業綜合管理制度是物業企業全體都務必遵守執行的制度，它主要涵蓋了薪金制度、員工福利制度、員工行為規范制度；部門職能制度主要指企業內部部門的責任制度，如行政辦公室制度、財務部制度、人力資源部制度、銷售部門制度、技術部門制度、生產設備保護部門制度、客服部門制度等；崗位制度指員工在實際的工作之中的工作職能制度，這其中包括了工作內容、工作職責、工作要求、工作培訓、工作獎懲。

二、物業企業內部控制發展的現狀

(一)企業內部控制意識淡薄，缺乏企業內部控制經驗，對企業會計控制重視程度不夠

近年來，企業開始逐漸重視企業內部控制的重要性，企業也在企業內部控制的發展上取得了一些可喜的成績，但是在實際的發展過程中，仍然存在不少問題，比如企業控制意識淡薄、企業缺乏內部控制經驗、對企業會計控制的認識程度不夠。也正是因為這些原因造成了企業會計信息失真、企業內部控制滯后，甚至會造成企業經營者的違法亂紀的現象，造成這些問題的很重要的一個原因就是企業內部控制的滯后，解決問題的方法唯有改善企業內部控制的方法和管理理念。

在我國企業的長期發展過程中，相當部分企業對企業內部控制發展現狀的認識程度不夠，比如在物業行業，企業對企業內部控制的認識程度就還存在很大的上升空間，物業企業經營者簡單地認為企業內部控制等同于企業內部會計控制，認為企業內部的會計控制就等同于簡單的成本和內部資產控制從而導致了企業內部管理制度不健全滯后的現象

由于企業經營者對于企業內部控制的忽視，尤其是對于企業內部會計制度的忽視使得企業職工對于企業內部控制的重視性也不高，認為企業內部控制工作只是領導的事，甚至懷疑企業內部控制的重要性，覺得企業有無企業內部控制都一樣，正是這些思想造成企業對于企業內部控制的認識程度不夠，思想觀念意識陳舊，創新性差，使得企業內部控制無法滿足企業發展的需要。

(二)企業內部控制制度發展較為滯后，不健全

企業內部控制制度的不完善體現在多方面，比如企業內部會計控制制度的不完善、企業內部管理控制制度的不完善，在內部會計控制制度上企業缺乏全面的、系統的、科學的財務內部管理制度使得企業信息不全面，會計工作的執行力較差、管控力度薄弱、企業的各項規定無法落到實處，這些都是企業內部會計制度發展滯后不健全所產生的重要原因。除了企業內部會計控制制度的滯后，企業內部管理控制制度同樣存在嚴重的滯后性，不適應企業的發展，比如企業缺乏統一的、符合企業實際的、明確各部門職責、有實際約束力的企業內部管理制度，企業在生產經營、人力資源、事后服務、突發性事件以及危機應對的管理中沒有明確的、統一的、預警性強和抗風險性高的制度。

造成內部控制制度發展滯后的原因還有很多，比如企業自身的網絡信息能力和安全防范水平、比如企業的預警性不強不足以應對突發性事件及重大危機事件的能力不強、企業內部控制管理人員的工作意識、工作態度不端正等等。總之要想充分發揮企業內部控制對企業的實際經營的作用就要不斷發展和完善企業內部控制管理制度，只有通過規章制度來促進和約束企業管理人員和企業職工的行為，企業內部控制才有可能不斷向前發展以符合企業經營發展的實際需要。

(三)企業內部控制缺乏有效的監督，執行監督不力，沒有明確的審核標準和獎懲措施

由于企業對于內部管理制度思想觀念上的淡薄，使得企業職工對內部管理工作的重視性不夠，同時企業內部管理工作人員本身的工作態度和工作能力是影響和制約企業內部控制發展向前的重要原因。

由于企業經營者和企業內部管理人員思想意識上出現偏差，這就使得企業內部控制工作沒有引起足夠的重視程度，沒有在企業員工之間得到廣泛的認可，更沒有強大的約束力和監督力，這就需要企業從根本上重視企業內部控制工作，建立統一明確的企業內部管理制度，并對企業內部管理工作提出明確的審核標準，以便企業經營者能夠有效監督和促進企業內部管理工作的進行。這種強大的約束力和監督力也是使得企業內部控制工作有著強大的執行力的保證，只有領導者從源頭上重視到了企業內部控制工作的重要性，把企業內部控制工作貫徹到企業的日常經營過程中融入到企業文化中去，只有這樣，企業內部控制工作才會落到實處取得實際成效。

(四)企業內部控制工作管理上的僵化，缺乏創新性，企業治理結構不完善

企業內部控制在工作管理上還是缺乏一定的創新性，就以物業企業來說，物業企業的內部控制工作缺乏很大的創新性，尤其物業企業在內部管理控制工作上還存在很嚴重的陳舊性。物業企業的管理不能僅僅只限于日常物業的運行和維護，還要有一定的前瞻性，對于可能性出現的災害和安全事件要有詳細的預案，并就每一種自然災害和可能性出現的安全事故根據不同地域、不同的人群做出科學化、高效化、人性化的預案，即便是部分物業企業具有詳細的預警預案，也沒有進行過實際的演練。在生活服務上物業企業對于業主的資料信息掌握程度不夠，其調查方式還停留在傳統意義上的業主登記。企業物業人員可以通過移動互聯網媒介向所住居民進行調查問卷，問題搜集，并根據不同人員的具體情況制定出一整套生活服務設施，同時物業企業還可以以此為媒介不斷地與業主進行溝通互動，了解問題并解決問題，提升工作效率和企業形象，更有助于內部控制管理水平的上升。

LI Li, Lü Nan, ZHAO Rui, HUANG Qing-hai, HONG Bo, LIU Jian-min, XU Yi

在企業內部的治理結構上，企業內部人員還是存在著很嚴重的“獨裁”現象，即經營者一人說了算或是大股東說了算。企業的法人制度相對來說缺乏一定的民主性，對于企業經營者和掌握股份的股東沒有一定的約束力，沒有一種合理的制度規范整個企業不同工作部門的權利與責任關系的話，那么企業內部控制就會失去實際性從而導致法人治理結構不完善的現象發生，尤其是在公司的財務問題上，由于企業內部管理結構對股東缺乏實際的約束力，這就造成了很大程度會計信息的模糊性，阻礙企業財會信息的公開性和透明性，不僅會影響企業內部控制的發展，而且還會嚴重阻礙企業的實際經營。

三、企業內部控制的科學化和高效化實施途徑

(一)加大企業內部控制宣傳力度，提高思想認識，建立健全企業內部管理制度

企業內部控制的發展離不開企業對內部控制的重視和相應的企業內部管理制度。

企業內部控制程度認識的提高是自上而下的提高，首先企業經營者要充分認識企業內部控制的重要性，并以實際行動做為表率帶頭宣傳企業內部控制工作的重要性，其次企業管理者也要充分的認識到企業內部控制的重要意義，并把企業內部控制的思想貫徹到企業各個部門、各個崗位中去，最后就是不斷宣傳企業內部控制的重要性，把企業內部控制融入到企業文化的建設發展中去，讓每一個企業員工從內心深處重視起來并以實際的規章制度規范員工的行為。

實際規章制度的建設一方面要科學化，合理化，能夠促進企業自身的經營發展需要，另一方面也要根據企業內部控制存在的問題提出具有針對性的解決方案，在規章制度的實施過程，企業經營者和企業管理者自身要做好表率，保證規章制度的權威性和公信力，只有這樣，企業內部控制規章制度才有可能形成真正的實效性，才能夠真正引導和監督企業的實際生產經營行為。

(二)建立內部會計控制的評估體系，完善公司的法人制度規范法人的行為

企業內部控制工作的成效很大程度上取決于企業會計內部控制工作的好壞，要想企業內部會計控制工作取得很好的進展就必然要與之相適應的評估體系。

任何部門、任何崗位的工作驗收和評估要有一定的評估審核體系，只有有了一定的評估審核體系，才能對各個部分不同崗位的工作有具體的了解和認識，也才會科學的評估各項工作取得的進展，才能更加全面的、綜合的、客觀的分析出工作過程中存在的不足并提出解決方案。企業內部會計工作也是這樣，企業內部會計控制工作的繁雜性和瑣碎性本身就決定了企業內部會計工作的難度，所以對于企業內部會計工作更要有一整套的評估方案和審核標準，尤其企業會計內部控制涉及到公司的財務管理、涉及到公司的財務資金情況，企業會計內部控制工作的成績直接反映了企業在階段過程中所取得成績，也是最直觀地反映企業經營過程中是否盈虧的重要憑證。會計部門對于企業的意義不言而喻，這相當于“企業的錢袋子”，在這個部門，企業可以看到最直觀的企業財務信息，同時也更能為企業決策層和管理層在重大決策上、企業的發展上提供數字上的支持和財務上的支撐，另一方面，企業內部會計控制的工作也直接影響著企業其他的工作部門，企業可以通過企業內部會計控制根據實際情況和發展需要對公司做出適當的調整。

企業的法人治理結構，權力組織結構是制約企業內部控制工作的重要因素。所以企業在實際的經營過程中，要完善公司法人治理結構，明確企業股東大會、董事會、經理層、管理部門的權力和職責。只有不同組織結構、不同部門的權力和職責有了明確的界定標準，那么企業的內部控制才會產生真正的約束力和督導作用，避免出現企業的內部控制對少數組織結構、少數部門失效的局面，造成企業內部控制制度和管理的架空從而失去公信力。

(三)提高物業企業內部控制的有效性

決定物業企業內部控制有效性評價的主要有兩個方面，一個是內部控制設計的有效性，內部控制必須在設計過程中有企業的各級管理層以及企業的基層員工共同參與，另外，企業內部控制有效性必須在法律的許可范圍之內，充分合理地預計風險、堵塞漏洞、服務于企業的戰略發展。除了內部控制設計上的有效性以外，還有一個是企業內部運行實施的有效性，內部控制在實施過程中離不開企業環境、企業制度上的支持，企業對于內部控制要實施到位，內部控制制度在生產經營過程中能夠貫徹執行，運行實施是內部控制目標有效性執行層面上的保證。

物業企業內部控制的基本要求就是對企業的所有活動與業務必須具有正確的識別、評估、抵御風險的作用。

物業企業內部的控制評價體系有效性缺乏一個科學的、完整的評估標準，由于業主對物業企業的期望值遠遠超過企業的發展服務能力，這就使得物業企業在物業定性指標體系的標準上要多聽取業主的意見，并根據他們的意見不斷地對工作進行調整和改進，以求達到業主的滿意。

四、結束語

物業管理作為新生的行業在社會的經濟建設和人們的生活過程中發揮著越來越重要的作用，近年來，盡管物業管理取得了一定的發展，但是仍然存在不少的問題，比如物業管理責權問題、收費問題、物業服務問題，這些都成為阻礙物業向前發展的重要因素，究其原因很大一方面是因為物業企業的內部控制不到位，所以物業管理要想取得長足的發展，就必須深化物業管理內部控制的改革，充分發揮物業管理內部控制的作用促進物業管理的發展，使得物業管理更能符合社會經濟水平的提升和人們生活的需要。

[1]王國麗.物業管理企業財務內部控制探討[N].長江大學學報(社會科學版),2012,(11):45-46

[2]謝靜.物業管理企業內部控制探討[J].經營管理者,2013,(2):115-116

[3]唐曉宇.關于物業經營企業的內部控制要點[J].中國外資,2013,(22):134-135

[4]張濤.加強物業管理企業財務內部控制的思考[J].現代物業(中旬刊),2011,(2):45-47

[5]袁媛.淺議企業內部控制評價體系[J].財經界,2014,(30):66-66

[6]趙保卿.內部控制設計與運行[M].北京:經濟科學出版社,2014.7-8

10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.21.095